El sector representa 14.1% del PIB nacional y se emplean a 3 millones de personas de forma directa e indirecta, que representa 7.3% de la Población Económicamente Activa (PEA)
Las razones para invertir en el sector vivienda en México son muy puntuales. En primer término, porque dentro de la industria de la construcción, el sector representa el 48% de la industria, y en México se ha ido incrementando la participación, debido a varias razones: por el bono demográfico que hay en el país, por la formación de hogares, por el apoyo decidido que se le ha dado al sector y porque ahora es más sencillo construir unidades habitaciones con toda la infraestructura que comprende la realización de presas, carreteras e insumos básicos.
Lo anterior, fue parte de la ponencia “El impacto de la vivienda en la economía mexicana” que la directora general de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) realizó en el marco del Encuentro de Negocios México-España 2016 que se realizó en Madrid.
“El sector de la edificación de vivienda en México con lo que se ha hecho en los últimos 15 años, hoy está detonando de manera importante. Lo primero que se hizo fue una modernización de los registros de la propiedad y los catastros. Sabíamos que teníamos un rezago habitacional importante. La mayoría de la gente tenía ingresos por debajo de los 800 euros mensuales y se les tenía que atender, pero no se les podía dar financiamientos de corto plazo. Teníamos que darles hipotecas a 25 años a tasa fija”, expuso en un primer análisis.
El siguiente paso fue la emisión de bonos gubernamentales de largo plazo que pudieran dar una tasa de referencia y para lo cual, el gobierno empezó a emitir certificados de deuda, primero a 28 días, a 90 días, un año, 20 años, y a 30 años, finalmente. Con ello ya teníamos una curva de referencia para saber quiénes iban a ser los clientes hipotecarios, destacó.
“Estuvimos trabajando muy de cerca con España con los nuevos modelos de registros de la propiedad y catastros. Pero más adelante teníamos que ver quién iba a invertir en esos bonos, ya que necesitábamos inversionistas institucionales de largo plazo que pudieran comprar esos bonos”.
“En México, tenemos al Infonavit y al Fovissste; se modernizaron estos dos institutos, que hace que el mercado mexicano de vivienda sea diferente a los latinoamericanos. Todos los trabajadores del Estado y los privados tienen que tener forzosamente una subcuenta de vivienda a la cual mandan sus patrones los recursos. Entonces ya teníamos un enganche para ponerlos en cada uno de los créditos hipotecarios, capital de cada uno de los empleados, pero además, estos institutos les iban a dar un crédito”.
El reto de la autoproducción
El tema de la producción de vivienda se empezó a trabajar con organismos multilaterales, como el Banco Mundial (BM); el Banco Interamericano de Desarrollo (BID); con KFW, (Banco de Desarrollo alemán); con GIZ, que es la Agencia Francesa de Desarrollo. En México se hizo una banca de desarrollo del Gobierno Federal, que fue la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), que iba a ser la encargada de estar financiando estos recursos, a través de diferentes fuentes de fondeo.
La titular de Conavi destacó además la importancia del mercado mexicano para el inversionista español. “México es un lugar de oportunidades de financiamiento porque estamos haciendo 23 mil millones de euros anuales en todas estas soluciones, y necesitamos hacer un mercado atractivo para los fondeadores, y para lo cual empezamos a hacer muchas alianzas con los bancos”.
Silva de Anzorena destaco que es atractivo invertir en México porque ahora se tienen fuentes de fondeo, además que hay un importante rezago habitacional, respaldo del Gobierno Federal y suficientes fuentes de financiamiento para apalancar los proyectos a través de financiamiento de la banca, organismos multilaterales, y financiamiento vía Bolsa Mexicana de Valores (BMV), además de contar con el apoyo de emisión de fibras.
“Para poder atraer inversión, hay que dotarlo de transparencia. Tenemos además un Registro Único de Vivienda donde obligatoriamente se registra toda vivienda que se financia por parte de Infonavit o Fovissste o se subsidia por parte de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), y donde los desarrolladores tienen que registrar inicio de obra, avance, y finalización, lo cual brinda un marco abierto».
Números al alza
Hoy el sector vivienda representa 14.1% del PIB nacional y se emplean a 3 millones de personas de forma directa e indirecta, lo que representa 7.3% de la Población Económicamente Activa (PEA) misma que incide en 78 ramas de la economía, y que representa 48% de la construcción nacional.
Destacó además que el sector representa un reto en muchos sentidos, ya que cada decisión se toma de manera concienzuda porque se ayuda a la economía, en tanto que el Infonavit y el Fovissste tienen buenos niveles de capitalización, buenos niveles de reserva, y muchos desarrolladores tienen mayor participación además que hay una industria diversificada.
Destacó que 48% de la vivienda en México está representada por desarrolladores pequeños y medianos, aunque se tienen desarrolladores que solo se dedican a construir en el sureste, y otros en el norte, el país cuenta con una alta especialización y esto da pie para conseguir recursos estables para el sector.
Mencionó que durante 2015 se creció 15%, aunque a veces se ha crecido hasta el triple de la economía nacional. “En México tenemos el Indicador de la Inversión Fija Bruta y en enero el total nacional creció .1% y la construcción creció 1.7% y el índice de edificación residencial creció 11.9%; hay un interés en México de los empresarios por llegar a hacerse de maquinaria, equipo, financiamiento, porque prevén que el sector va a continuar con un ritmo importante”.
Destacó que en cuanto a los créditos para la construcción hoy el país está en máximos históricos por la importante participación de la banca comercial, lo que hace que los inversionistas que participan en el sector saben que cuentan con reservas para aplicarlos en los perímetros de contención urbana autorizados para desarrollar vivienda, lo cual es un extra.
Finalmente dijo que en cuanto a la cartera hipotecaria en México, los bancos están creciendo de manera relevante, y como dato, el Infonavit representa 59% de todas las hipotecas y al cierre de 2015, el portafolio hipotecario mexicano sumaba 95 mil 900 millones de euros.
