La demanda industrial se mantiene firme pese a los retos, en un entorno donde la infraestructura y la certeza definirán nuevas inversiones
El dinamismo del sector industrial en México se configura en un entorno de contrastes: mientras persisten retos estructurales e incertidumbre macroeconómica, también se abre una ventana de oportunidad para la inversión que, de acuerdo con especialistas, podría definir el rumbo del mercado inmobiliario en los próximos años.
En entrevista con Revista Inversión Inmobiliaria, Nicolás Azcárraga Rivera Torres, director adjunto de la división Industrial de Grupo FRISA, señaló que el sector inmobiliario en el país atraviesa una etapa compleja, pero con fundamentos sólidos para el crecimiento.
“El sector inmobiliario en México está atravesando un momento de incertidumbre, pero al mismo tiempo de enorme oportunidad. Hay muchos factores macroeconómicos en juego y es justo ahí donde los empresarios tenemos que apostar fuerte a México y seguir ejecutando nuestros planes a pesar de los retos”, afirmó.
Este dinamismo ocurre en un entorno en el que el mercado inmobiliario en su conjunto enfrenta presiones relevantes, particularmente en materia de infraestructura, certidumbre jurídica y condiciones regulatorias. No obstante, el directivo subrayó que el país mantiene ventajas competitivas estructurales que lo posicionan como un destino atractivo para la inversión global.
“Hoy México sigue ofreciendo un panorama de inversión muy atractivo: las playas más bonitas del mundo, mano de obra calificada, cercanía y conectividad con los mercados más importantes y un potencial de crecimiento enorme”, apuntó.
Infraestructura y certeza marcan el rumbo de la inversión
A pesar de este potencial, el desarrollo industrial enfrenta desafíos que inciden directamente en la toma de decisiones de inversión. Entre ellos, Azcárraga Rivera Torres destacó la infraestructura pública como uno de los principales cuellos de botella.
En primer lugar, señaló que la disponibilidad de agua, energía y movilidad representa una limitante real para el desarrollo. A ello se suman factores como la percepción internacional sobre cambios institucionales, así como la incertidumbre derivada de procesos comerciales y arancelarios, particularmente en el marco de la renegociación del T-MEC.
Estos elementos han impactado el comportamiento del mercado industrial, especialmente en la absorción de espacios durante los últimos años. Sin embargo, más que una contracción estructural, este fenómeno responde a restricciones en la habilitación de nuevos desarrollos.
“Gran parte de la disminución en absorción de los últimos 24 meses se explica por la falta de infraestructura y movilidad en el país. La buena noticia es que se está trabajando de la mano entre el gobierno y la iniciativa privada para mejorar las condiciones y hacer inversiones conjuntas que permitan seguir captando a estas empresas. Tierra hay; el reto es llevarla a condiciones comercialmente viables”, advirtió.
El potencial industrial frente a nuevos retos
Uno de los principales motores del sector industrial en los últimos años ha sido el nearshoring. No obstante, el directivo explicó que este fenómeno ha evolucionado hacia una nueva etapa, marcada por mayores exigencias en términos de condiciones operativas y certidumbre.
“El nearshoring ha enfrentado retos importantes; hoy ya se habla de un ‘nearshoring 2.0’. Los principales obstáculos han sido la infraestructura y la incertidumbre. Además, los aranceles y la falta de claridad regulatoria han puesto en pausa la toma de decisiones de muchas empresas”, detalló.
Pese a ello, la demanda se mantiene como una oportunidad latente que podría activarse en la medida en que se fortalezcan las condiciones del entorno.
“La demanda sigue ahí, los planes siguen ahí; hace falta fortalecer el Estado de derecho para que más compañías globales puedan comprometerse a largo plazo con México”, afirmó.
En paralelo, el crecimiento del mercado interno ha cobrado un papel cada vez más relevante en la absorción de espacios industriales, particularmente en regiones estratégicas como el Valle de México.
“Hoy la Ciudad y el Estado de México son las regiones con mayor demanda y absorción, y no tanto por el nearshoring en sí, sino por el crecimiento de empresas nacionales y transnacionales que atienden el mercado interno”, explicó.
Este comportamiento refleja un cambio en la dinámica del mercado, donde la logística y el consumo interno ganan peso frente a los proyectos orientados exclusivamente a la exportación.
Evolución de la demanda: más allá de la nave industrial
En términos de producto, la demanda actual se orienta hacia desarrollos de alta especificación que respondan a estándares globales y a nuevas exigencias operativas. Las empresas buscan naves de alto nivel, como clase AAA, con equipamiento de última generación, sistemas avanzados de protección contra incendios y certificaciones ambientales como EDGE o LEED.
Sin embargo, el valor de los proyectos ya no se limita a las características físicas del inmueble, sino que se extiende al entorno que lo rodea. Factores como la disponibilidad de servicios, la cercanía de la mano de obra y la conectividad se han convertido en elementos determinantes.
“Más allá de las especificaciones de la nave en sí, lo que realmente está impulsando las decisiones es el ecosistema alrededor: servicios suficientes, energía, agua, gas, mano de obra calificada cercana y conectividad robusta con los mercados que atienden”, explicó.
Este enfoque integral refleja una transformación en la lógica de inversión, donde los desarrollos industriales deben concebirse como parte de un sistema más amplio que garantice su operación eficiente y su competitividad en el largo plazo.
Optimismo con cautela hacia 2026
El especialista mantiene una expectativa positiva para 2026, aunque condicionada al avance en la resolución de retos vinculados a la política pública y al entorno económico.
“Nuestra expectativa hacia el cierre del año es positiva. El gabinete de la Presidenta Sheinbaum está haciendo un buen trabajo en la renegociación del T-MEC, y el Mundial 2026 representa una plataforma extraordinaria para reafirmar a México como potencia global. El turismo y el comercio serán los grandes beneficiados en el corto plazo, pero si atendemos bien los retos estructurales que hoy enfrentamos, el impacto se puede extender a muchas otras industrias”, comentó.
En este contexto, el mensaje para los inversionistas es claro: mantener la apuesta por México como un destino estratégico, incluso en un entorno de incertidumbre.
“Sigamos apostándole a México. Pese a las incertidumbres macroeconómicas y locales, el país continúa siendo uno de los mejores destinos de inversión en prácticamente todos los sectores. Estamos viviendo uno de los mejores momentos de nuestra historia reciente y hay que aprovecharlo”, afirmó.
Así, el sector industrial se posiciona como uno de los principales vehículos de inversión dentro del mercado inmobiliario, en un entorno donde la clave no solo estará en identificar oportunidades, sino en generar las condiciones necesarias para materializarlas.
