Revo RE advierte que el desarrollo de vivienda debe basarse en crecimiento poblacional, capacidad hipotecaria y actividad económica
En un entorno marcado por la volatilidad económica, el aumento en los costos de construcción y una mayor complejidad para concretar nuevos proyectos, los desarrolladores inmobiliarios enfrentan el reto de identificar mercados capaces de sostener el crecimiento en el largo plazo.
Sin embargo, dejarse llevar únicamente por el dinamismo momentáneo de una ciudad podría convertirse en un error costoso.
De acuerdo con un análisis de Revo RE, las decisiones de expansión deben sustentarse en variables estructurales como el crecimiento poblacional, el tamaño del mercado hipotecario y la capacidad económica de cada región, más que en tendencias temporales o ciclos de auge inmobiliario.
En ese sentido, la firma identificó a Monterrey, Valle de México, Saltillo, Chihuahua y Cancún como los mercados con mejores fundamentos para el desarrollo de vivienda vertical en México.
El caso Tulum y los riesgos de seguir las tendencias
Para Revo RE, uno de los ejemplos más claros de los riesgos que implica tomar decisiones de inversión con una visión de corto plazo es Tulum.
La firma señaló que, en menos de tres años, este destino pasó de ser considerado una de las plazas más atractivas para el desarrollo inmobiliario a enfrentar condiciones de saturación que han complicado la comercialización de numerosos proyectos.
Actualmente, muchos de los desarrollos de vivienda lanzados durante el auge presentan dificultades para lograr la absorción esperada por el mercado.
Al respecto, Francisco Escobosa, CEO de Revo RE, explicó que existe una diferencia fundamental entre adquirir un terreno para un proyecto específico y abrir una nueva plaza como parte de una estrategia corporativa de largo plazo.
“La clave operativa del éxito radica en distinguir analíticamente entre elegir dónde comprar un terreno para un proyecto inmediato y elegir dónde abrir plaza asumiendo una estrategia estructural”, indicó.
Los mercados con mejores fundamentos
Con base en variables absolutas como el crecimiento poblacional nominal, el volumen total de créditos hipotecarios y el crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB), Revo RE elaboró un índice para identificar las ciudades con mejores condiciones para sostener el desarrollo de vivienda vertical durante los próximos años.
El ranking es encabezado por Monterrey, con una puntuación de 0.68, seguido por Valle de México (0.63), Saltillo (0.56), Chihuahua (0.53) y Cancún (0.51). Estas ciudades destacan por combinar una demanda actual significativa con perspectivas favorables de crecimiento económico y demográfico.
Según el estudio, Monterrey se mantiene como el mercado hipotecario más grande del país, con cerca de 50,000 créditos colocados durante 2024 y una economía diversificada respaldada por la actividad industrial del norte de México.
Por su parte, el Valle de México sobresale por liderar el crecimiento económico absoluto a nivel nacional y ocupar la segunda posición en crecimiento poblacional. Mientras tanto, Saltillo destaca por registrar el PIB per cápita más alto entre las ciudades analizadas, impulsado por el dinamismo del sector automotriz y manufacturero.
En el caso de Chihuahua, la expansión industrial asociada al nearshoring ha fortalecido el crecimiento del mercado hipotecario, mientras que Cancún continúa mostrando uno de los mayores incrementos poblacionales y económicos del país, aunque con el desafío de evitar escenarios de sobreoferta.
Pensar en el largo plazo
Para Escobosa, la diferencia entre una expansión exitosa y una que comprometa la rentabilidad de una empresa radica en la profundidad del análisis previo.
“La diferencia entre los desarrolladores que escalan de manera rentable y los que comprometen su liquidez radica en dónde enfocan la profundidad de su análisis. No basta con observar el dinamismo superficial del presente; el verdadero valor patrimonial se consolida sobre bases absolutas de absorción demográfica y capacidad hipotecaria real”, señaló.
El directivo añadió que, además de los indicadores tradicionales, factores como la rapidez en la obtención de licencias y autorizaciones, la digitalización de los procesos inmobiliarios y la incorporación de tecnologías que ayuden a preservar la plusvalía serán cada vez más relevantes para determinar la viabilidad de nuevos proyectos.
En un mercado cada vez más competitivo, la recomendación de Revo RE es clara: la expansión inmobiliaria no debe basarse únicamente en la inercia del mercado o en las ciudades de moda. Comprender los fundamentos económicos, demográficos y financieros de cada plaza será determinante para construir proyectos sostenibles y rentables en el largo plazo.
