Toca reducir la brecha de desigualdad, tomando vivienda, mercado y política pública, evitando un choque de trenes, y buscando en su lugar la más contundente complementariedad.
Por Horacio Urbano*
El mercado puede ser cabrón… Pero rara vez se equivoca…
Y es que el mercado ni se manda solo, ni nace por generación espontánea, sino que es consecuencia, directa o indirecta, de un sistema de políticas públicas que definen contextos y con ello lo que pase en los tan satanizados mercados.
Y esto, que para algunos puede resultar provocador, es más que evidente cuando vemos que Nuevo León es líder indiscutible a nivel nacional en muchos temas, entre ellos, la producción, venta y financiamiento de viviendas, en tanto que estados como Chiapas, Tlaxcala o Tabasco, están al final de la clasificación en esos mismos indicadores.
Por supuesto, en busca de reducir las brechas de desigualdad, el reto no sería tirar de esa posición a Nuevo León, sino construir condiciones que permitan que los estados más rezagados mejoren sus resultados, sobre todo, cuando se trate de temas como la vivienda, que inciden inevitablemente en la definición de los índices de competitividad social y económica de toda región.
¿Pero más allá de aspectos demográficos, cuáles son las verdaderas razones de que Nuevo León sea líder en los mercados de vivienda, mientras Chiapas, Tlaxcala y Tabasco ocupan los peores lugares en esa misma clasificación?
La respuesta es muy simple. El éxito de Nuevo León radica en su muy bien ganado potencial económico, traducido en empleo formal con buenos niveles de ingresos (muy por encima del promedio nacional) y los consecuentes altos grados de inclusión financiera y acceso a prestaciones tan importantes como Infonavit y Fovissste.
No. No es casualidad… El mercado no se equivoca, porque acaba siendo el resultado natural de un sistema de procesos construidos con base en políticas públicas y trabajo incansable de la sociedad y el sector privado.
Es simple. En Nuevo León se hicieron muchas cosas bien… Y en Chiapas, Tlaxcala y Tabasco se hicieron muchas cosas mal.
No. No es casualidad.
Por eso es tan importante que como Proyecto de País se asuma el objetivo de compensar ese desequilibrio brindando apoyos a las regiones que han quedado rezagadas.
Y hacerlo no significa que Nuevo León pierda las fortalezas que su gente ha sabido construir, o que por arte de magia y sin mediar esfuerzo, los estados rezagados puedan alcanzar los altos niveles de desarrollo de los regios.
Es evidente qué hay condiciones que garantizan que Nuevo León seguirá siendo líder en producción, venta y financiamiento de vivienda, pero es deseable que vía políticas públicas y las debidas alianzas entre gobiernos, sociedad y sector privado, se generen los contextos que permitan que las regiones rezagadas se muevan más rápido.
Por supuesto, el gobierno pondrá en juego los recursos a su alcance para buscar alcanzar este objetivo. Recursos que inician con los grandes proyectos emblemáticos de cada administración, pero que tendrán que acompañarse con programas complementarios de alto impacto.
Es en ese sentido que hay que voltear a ver lo que puede implicar el programa de vivienda de la presidenta electa Claudia Sheinbaum, que teniendo como eje la intención de que el Infonavit vuelva a construir viviendas para destinarlas a un programa de renta con opción a compra, propone construir 500,000 viviendas a través del Instituto, lo que implicaría una inversión de 250,000 millones de pesos y la generación de 1 millón de empleos por año durante el próximo sexenio.
Esta meta se armó sobre la base de un programa que busca llevar esas inversiones a regiones muy específicas.
Regiones que en algunos casos son el lugar en que se desarrollan proyectos tan emblemáticos como el Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA), o tan estratégicas como aquellas llamadas a capitalizar las oportunidades del nearshoring.
Y la apuesta es contundente, al grado que de esas 500,000 viviendas, se pretende llevar 144,550 al corredor económico del AIFA, y cerca de 120,000 a la frontera norte y otras 42,934 al Bajío, buscando con ello apuntar al regiones con potencial dirigido a las promesas del nearshoring.
Van también 32,382 viviendas al llamado Corredor Maya, 24,216 al Transístmico y 19,880 al del Golfo, llevando con estas, inversiones, empleos y desarrollo, a regiones rezagadas, pero en las que se ubican proyectos estratégicos.
Y bueno, no… En la lista de mayores inversiones de este plan no aparece Nuevo León, lo que no necesariamente es malo, considerando que se trata de un mercado ya muy maduro, que tampoco necesitaba estos apoyos para seguir creciendo.
Vaya pues… Es evidente la intención de atender las regiones rezagadas, sin que ello implique desatender las que hoy mejores resultados entregan, y a las que habrá que seguir apoyando en busca de que sus resultados sean aún mejores.
El reto está en fortalecer los mercados que, como es el caso de Nuevo León, ya son exitosos, pero tomando la política pública como instrumento de construcción de nuevos potenciales para aquellos que han quedado rezagados, y en muchos casos olvidados.
Y poniéndolo en términos aritméticos, es reducir la brecha de desigualdad, tomando vivienda, mercado y política pública, evitando un choque de trenes, y buscando en su lugar la más contundente complementariedad.
¿Necesitan crédito para vivienda?
Es normal que me escriban pidiendo consejos relacionados con temas inmobiliarios y siempre es un gusto darles respuestas.
Pero de un tiempo a la fecha, cada vez recibo más mensajes pidiendo consejos para obtener un crédito hipotecario, así que vamos a hacer algo más contundente.
El consultorio está abierto…
¿Necesitan crédito para comprar una vivienda o para construir un desarrollo habitacional?
Si la respuesta es sí, los invito a que me escriban para darles opciones que les permitan tener una solución que en verdad responda a sus necesidades.
Sin pena, díganme si necesitan un crédito hipotecario individual para comprar, remodelar o construir, o un crédito puente para desarrollar vivienda, y con gusto les digo qué es, cómo funciona, y cómo y con quién obtenerlo.
Propuestas de vivienda
En un contexto en que habría que reconocer retos y proponer soluciones, y en el análisis de las políticas de vivienda del futuro, aproveché este espacio para abrir una lista de propuestas, que prometo enriquecer, soltando cada semana tres ideas simples, que se irán sumando para aportar elementos al complejo proceso de modelar una respuesta eficiente, oportuna y suficiente, al reto habitacional.
Los invito a sumarse a esta iniciativa. Mándenme sus propuestas y las iremos incluyendo en este recetario.
Esta es la vigésimo cuarta entrega de esta serie, que contaba ya con 69 ideas, dejo aquí tres temas más, y con ellas, ya van 72:
Setenta. Fortalecer sistemas públicos de absorción, captación y tratamiento de aguas, para reducir al máximo la práctica de trasladar esta obligación a los desarrolladores inmobiliarios y, al final del camino, evitar que la administración de esas instalaciones terminen siendo responsabilidad de quienes viven en esos desarrollos habitacionales.
Setenta y uno. Fomentar e incentivar, sin que hacerlo cuente como superficie construida, el aprovechamiento de las azoteas como espacio verde, zonas de uso común para la convivencia social o que sirvan para colocar ecotecnologías, como pudieran ser, celdas solares.
Setenta y dos. Promover ajustes a la política energética que permitan, fomenten e incentiven, que quienes desarrollen vivienda lo hagan teniendo como objetivo que tanto sus proyectos, como las viviendas que los forman, sean pasivos, y para ello puedan instalar en sus desarrollos equipamientos sustentables para generar energía, pudiendo, incluso, comercializar los excedentes que generen.
Van 72 ideas… Y aquí seguiremos soltando otras y buscando quién les preste atención.
Los invito a conocer Vivienda 360/Vivienda para Todos. Un documento que estamos generando en Centro Urbano con el objetivo de agrupar, organizar y presentar estas ideas.
Es en esencia un recetario que propone tres temas urgentes, tres acciones esenciales, y una caja de herramientas para entender y atender el reto habitacional.
Los invito a leer, compartir y aportar ideas. Esta es la tercera actualización de este documento, un documento vivo, que se estará actualizando periódicamente, agregando, depurando y afinando… Agregando, depurando y afinando… Agregando, depurando y afinando…
Aquí les dejo la liga: https://centrourbano.com/revista/publicaciones/360o-vivienda-para-todos/
*Horacio Urbano
Presidente de Centro Urbano
