Por Antonio Giraldo*
Estos días ha causado polémica este (terrible) render del futuro desarrollo de Valdecarros. Más allá de los típicos problemas como la escala urbana excesiva o la movilidad centrada en el automóvil, ¿sabéis qué problema es casi el peor? El tamaño de las parcelas.
Me explico…
Son bien conocidos los problemas que causa el diseño desfasado de los famosos PAU de los años 2000 como es el caso de Valdecarros que, si bien se ha hecho por mejorarlo en muchos aspectos (y es de agradecer), no deja de ser heredero directo de aquellos años, cuando fue diseñado. Entre estos problemas hablamos del tamaño del viario excesivo (esas calles de 12 carriles), las enormes distancias, la baja competitividad del transporte público frente al automóvil, la homogeneidad urbana… todo eso que hemos comentado muchas veces. Pero hay un aspecto menos comentado que es el que define precisamente el modelo de ciudad e incluso de sociedad que se asentará en estos futuros barrios.
Esta imagen que vais a ver aquí, por hacer una comparativa, es un tejido urbano ortogonal de manzana cerrada de un tamaño considerable (en torno a 115 metros de lado). Es el ensanche de Barcelona. Fijaos en la división parcelaria (las líneas negras). Cada manzana tiene numerosas parcelas de diversos tamaños. Muchas, y eso da como resultado una ciudad heterogénea con multitud de comunidades de vecinos.
Y ahora os pongo dos imágenes de otros dos tejidos ortogonales aunque no necesariamente en manzana cerrada, habiendo un poco de todo, pero más o menos del mismo tamaño (de manzana, que no de calles que las separan que son mucho mayores). Son el ensanche de Vallecas y el ensanche de Carabanchel, dos PAU madrileños desarrollados durante los años 2000. Ahora mirad las líneas negras que separan las parcelas. ¿Veis la diferencia? Las parcelas son muchísimo mayores.
Una de las características típicas de estos desarrollos es que la normativa urbanística que los acompañaba definía que las parcelas mínimas debían ser, en muchas ocasiones, incluso el mismo tamaño de la propia manzana. Es decir, una parcela ocupando toda una manzana, o como mucho dos o tres. En el mejor de los casos cuatro. Una mera decisión de diseño. ¿Y qué más da?
Pues no, no da igual. La parcelación que tu diseñes para un futuro barrio de la ciudad definirá necesariamente varias cosas. En primer lugar la capacidad promotora. Levantar una promoción de 25 viviendas en una parcela menor no es lo mismo que levantar una promoción del tamaño de una manzana de 400 viviendas. Ya estás reduciendo a menos empresas promotoras la capacidad de desarrollar dichas promociones por su elevado coste. El resultado es que siempre son las mismas (hay una muy famosa que empieza por pry y termina por consa que la veréis por todo Madrid). Quizá esa pequeña promotora que tienen en mente un modelo residencial diferente no pueda acceder nunca.
¿Un modelo residencial diferente? Claro, es que si tu parcela es una pedazo manzana lo que estás levantando es un castillo con una clara vocación hacia los espacios privados interiores, pues suelen contar con grandes patios interiores donde se sitúan las piscinas, y zonas comunes. Si puedes evitar el exterior, mejor. Estás generando una mini-ciudad de 400 casas y quizá 1000 vecinos donde una comunidad de propietarios funciona de una forma totalmente diferente que si son 20. Se favorece la no relación inter-vecinal, y se ahonda más en la individualidad familiar. ¿Os suena el famoso libro de la España de las Piscinas? Pues una de sus causas son las parcelas de gran tamaño. Y claro, si no hay otro tamaño de parcela diferente disponible porque la mínima es la manzana, no hay una tipología de vivienda diferente. Todo igual.
Pero pasan más cosas. Resolver un desarrollo con 50 parcelas en lugar de 250 (por ejemplo) reduce a la mínima expresión la heterogeneidad urbana. Otro de los clásicos problemas de estos barrios es que son copia pega de los mismos edificios, lo que causa una sensación de excesiva homogeneidad que, sumado al también excesivo viario, provoca una sensación de ciudad poco ciudad. Y claro, pues de tu parcela al Mercadona que está a 200 metros igual vas en coche porque la ciudad tampoco invita a caminar. Y claro, las pocas promotoras que las pueden desarrollar no van a gastar más dinero en hacer proyectos arquitectónicos diversos, sino que muchas veces son el mismo repetido una y otra vez (Seseña es básicamente eso). Empobrece de sobre manera la ciudad y la calidad arquitectónica.
Hay muchas más consecuencias, como el impacto en el modelo de movilidad general, en la utilización de los servicios o incluso en el tejido comercial. Pero para mí casi lo más revelador es que es la prueba palpable de que estos desarrollos nunca respondieron a una necesidad de hacer ciudad (entendida humanísticamente), sino a un instrumento de promoción inmobiliaria. Hacer enormes parcelas es la forma más barata de hacer vivienda para las pocas grandes promotoras que pueden acceder a ello. Es un gran instrumento de rentabilidad a costa de la riqueza urbana, entendida en todas sus dimensiones.
Me acuerdo de uno de mis profesores del máster que nos decía «¡parcelad! ¡por favor, parcelad!». Oye, esto no es una crítica a un modelo residencial concreto. Lo ideal es que haya un poco de todo y que exista una verdadera libertad de elección. Pero el problema es que no lo hay, es todo lo mismo. Puede haber viviendas con condiciones de soleamiento y salubridad óptimas en parcelas de muy inferior tamaño. Y oye, una ciudad más bonita sería. Sorprende la imagen inicial porque en 2024 seguimos en las mismas. Quizá ni como Barcelona (o sí) ni a manzana completa, pero la división parcelaria que se da en estos desarrollos es depredadora del modelo de ciudad mediterránea. La de los vecinos que se conocen.
