Por Marisol Becerra
La Ciudad de México necesita una planeación urbana estratégica que vaya más allá de los desafíos inmediatos de cara a este año. Para una metrópoli tan dinámica y uno de los epicentros inmobiliarios del país, es esencial que trabajemos para convertir los obstáculos actuales en oportunidades sostenibles de crecimiento. La creciente disparidad entre la oferta y demanda de vivienda, combinada con las nuevas dinámicas poblacionales, demanda respuestas innovadoras y colaborativas del sector.
Entre las estrategias más prometedoras destacan la reconversión de espacios subutilizados, el fortalecimiento de la accesibilidad financiera y el impulso de nuevas modalidades habitacionales, como las rentas institucionales y el co-living. Estas iniciativas tienen el potencial de ser pilares en la configuración del futuro de la capital. Sin embargo, no existen soluciones simples ni inmediatas. La expansión constante de la ciudad y sus desafíos requieren sinergias efectivas que permitan equilibrar la oferta con la creciente demanda de vivienda digna, asequible y bien conectada. Una visión a mediano y largo plazo es fundamental, fomentando un trabajo coordinado que involucre a desarrolladores, autoridades, instituciones académicas, ciudadanos y actores financieros. Seamos realistas: la vivienda asequible nueva en la Ciudad de México oscila hoy entre 1.8 y 2.5 millones de pesos. La oferta ha disminuido en un 12% anual y, de no incorporarse nuevos proyectos en este rango, el inventario actual de menos de 8 mil unidades, se agotará en 18 meses. Por ello, 2025 debe ser clave para dinamizar la inversión y reponer este inventario.
Reconfigurar la ciudad del mañana: redensificar, reconvertir y rentabilizar
Donde hay escasez, también hay espacio para la creatividad y la innovación, siempre que se trabaje con datos e inteligencia inmobiliaria.
La redensificación se perfila como un pilar fundamental para reconfigurar el panorama urbano de CDMX de forma gradual y ordenada, especialmente en ubicaciones estratégicas que ofrezcan acceso a transporte público y una infraestructura adecuada. Si bien las autoridades han colocado la vivienda asequible como una prioridad, el reto radica en ubicarla en zonas bien comunicadas. Las nuevas generaciones, particularmente los millennials que hoy concentran la demanda, requieren viviendas cercanas a servicios y bien conectadas. Redensificar no significa necesariamente construir más pisos, sino adaptar los tipos de vivienda a la nueva realidad demográfica, donde el tamaño promedio de los hogares en algunas alcaldías es de 1 a 1.5 personas, mientras que a nivel estatal es de 2.8 integrantes.
Otra área de oportunidad interesante para la capital, es la subutilización de inmuebles, que representa un terreno fértil para la reconversión y el desarrollo de proyectos que no sólo ayudaría a cubrir la demanda de vivienda, sino que revitalizaría zonas clave de la ciudad..
En el Centro Histórico, por ejemplo, se estima que más del 70% de las propiedades están subocupadas. Un mapeo y plan de reconversión bien estructurado con la colaboración de desarrolladores, autoridades y comunidad académica, podría transformar estos espacios en opciones habitacionales viables, aprovechando su conectividad y accesibilidad sin perder de vista el bienestar de los futuros residentes.
Estas tareas no solo deben centrarse en alcaldías consolidadas como Cuauhtémoc, Benito Juárez y Miguel Hidalgo, que seguirán siendo polos de atracción. También existen oportunidades en zonas con alto potencial como Azcapotzalco, que ya ha mostrado signos de crecimiento, y Gustavo A. Madero, que cuenta con una ubicación estratégica cerca de corredores clave como Reforma. Simplificar los procesos administrativos e identificar y redensificar estos corredores de desarrollo urbano, podría detonar nuevos desarrollos residenciales y comerciales, capaces de atraer a inversionistas y ciudadanos en busca de opciones bien conectadas y con buena infraestructura.
Un tercer pilar para transformar la oferta de vivienda en la CDMX es fortalecer la rentabilidad de los proyectos mediante financiamiento flexible, incentivos fiscales y apoyo tanto a desarrolladores como a compradores que enfrentan barreras para cubrir enganches iniciales.
Para los desarrolladores, implementar incentivos fiscales que premien la construcción de vivienda asequible y sustentable sería clave para atraer inversión. Actualmente, la ciudad cuenta con 1,287 proyectos inmobiliarios, con un inventario de poco más de 24,000 unidades. Pero, ¿cuántos tienen certificaciones de sostenibilidad como LEED, EDGE o WELL? Estas certificaciones no solo son distintivos estéticos, sino que también facilitan financiamiento a tasas preferenciales y generan un impacto positivo en el medio ambiente.
El mercado de rentas también requiere atención. Con una creciente demanda de vivienda temporal, el fomento de proyectos de renta institucional y co-living es una solución realista. No obstante, también resulta esencial incentivar a los desarrolladores para que participen en este segmento. Una mayor oferta de propiedades de calidad podría contribuir a estabilizar los precios y reducir la presión sobre los valores de rentas. Además, es necesario que los desarrolladores busquen alinear mejor la oferta con productos de calidad, que no sólo compitan en precio, sino también en condiciones habitacionales, acabados, servicios, espacios más eficientes y oferta diferenciada.
Más allá de 2025: Construyendo las Bases de un Mercado Inmobiliario Sólido
No hay una fórmula mágica para resolver los desafíos del mercado inmobiliario en la Ciudad de México. Pensar en 2025 como un año de oportunidades implica reconocer que el verdadero reto no es solo detonar proyectos en el corto plazo, sino sentar las bases para una planificación más estratégica y sostenible a futuro.
La reconversión urbana, densificación inteligente, optimización de trámites y la creación de incentivos financieros no son acciones aisladas, sino piezas de un mismo engranaje. Con voluntad política, datos precisos y colaboración entre el sector público y privado, podemos avanzar hacia un modelo que no solo genere oportunidades inmediatas, sino que también construya un futuro inmobiliario resiliente y alineado con las dinámicas y necesidades reales de todos los chilangos.
*Marisol Becerra
Socia Regional MX/Centro de 4S Real Estate
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