El Smartshoring lleva a las empresas a priorizar infraestructura, tecnología y capacidad operativa al elegir espacios industriales en México
La ubicación ya no es suficiente para definir el atractivo de un inmueble industrial en México. Las empresas incorporan nuevos criterios para decidir dónde instalar sus operaciones, entre ellos la infraestructura tecnológica de las naves, la disponibilidad de energía y agua, la conectividad y la capacidad de los espacios para responder a procesos cada vez más especializados.
De acuerdo con Vianey Macías, Head of Market Research de Spot2.mx, este cambio marca el avance del Smartshoring, una tendencia que llevará al sector inmobiliario industrial hacia instalaciones capaces de integrarse directamente con los procesos productivos.
“Vamos a dejar atrás la etapa de ‘location, location, location’ para revisar temas como la infraestructura de las instalaciones y la capacidad operativa de los espacios”, señaló.
El cambio responde a la evolución de las industrias que buscan establecerse en México. Las empresas requieren espacios que, además de una ubicación estratégica, puedan sostener operaciones automatizadas y conectadas, con infraestructura energética, hídrica y tecnológica suficiente para mantener su productividad.
Del nearshoring al Smartshoring
El nearshoring colocó la cercanía geográfica y el acceso a rutas logísticas entre los principales criterios para la instalación de operaciones. Ahora, el Smartshoring incorpora una exigencia adicional: que el inmueble forme parte de la operación y cuente con las capacidades necesarias para responder a procesos tecnológicos más avanzados.
En este modelo, tecnologías como internet de las cosas, inteligencia artificial y sistemas de análisis de datos se integran a las instalaciones para automatizar procesos y apoyar la toma de decisiones. La nave industrial deja así de funcionar únicamente como espacio físico y adquiere una participación más directa en la operación de las empresas.
Este cambio también modifica la relación entre empresas y desarrolladores. En sectores como industria médica, centros de datos y semiconductores, las compañías pueden entregar desde el inicio el layout y las especificaciones técnicas que requiere su operación para que el inmueble se adapte a ellas bajo esquemas Built to Suit (BTS).
La especialización responde a las características de las propias industrias. La maquinaria, los procesos y los sistemas que utiliza cada empresa determinan las condiciones que debe cumplir el espacio, por lo que una nave disponible no necesariamente puede atender cualquier operación.
“Estamos generando una Industria 4.0 en donde la nave es parte del mismo proceso, en donde llega a un grado de especialidad que no habíamos visto antes”, explicó Macías.
Energía y agua ganan peso en la decisión
Dentro de esta transformación, la disponibilidad de infraestructura básica adquiere una importancia creciente. La energía y el agua no solo determinan si un proyecto puede instalarse, sino también si puede mantener sus operaciones y ampliar su capacidad.
Spot2.mx identifica esta condición como una prima energética, concepto que utiliza para explicar la diferencia entre los inmuebles capaces de atender operaciones de alta especialización y aquellos que enfrentan un mayor riesgo de desocupación.
Para los desarrolladores, esto implica considerar las necesidades operativas de las industrias desde la planeación del proyecto. La capacidad eléctrica, la conectividad, la automatización y los servicios disponibles pueden definir el tipo de empresa que un inmueble puede recibir.
A ello se suman requerimientos como infraestructura digital, redundancia energética y sistemas que permitan mantener la continuidad operativa. En consecuencia, el atractivo de un inmueble comienza a depender tanto de lo que ocurre dentro de la nave como de las condiciones que existen alrededor de ella.
Cuatro regiones, distintas vocaciones
La especialización también se refleja en los principales mercados industriales del país. De acuerdo con Spot2.mx, cada región concentra actividades y necesidades distintas, lo que modifica los atributos que buscan las empresas.
El Valle de México concentra 32.2% de la actividad industrial nacional y registra la mayor concentración de visitas a inmuebles en municipios como Naucalpan, Tlalnepantla y Cuautitlán. En esta zona, la última milla y el comercio electrónico impulsan la demanda de espacios cercanos a los principales centros de consumo y con capacidad para atender operaciones logísticas urbanas.
Monterrey mantiene su peso en manufactura avanzada y exportación, con Apodaca y Escobedo entre los municipios con mayor interés. Querétaro, por su parte, consolida una vocación vinculada con las industrias aeroespacial y automotriz, además de incorporar una creciente actividad de centros de datos, principalmente en El Marqués y el centro de la ciudad.
Guadalajara concentra oportunidades en semiconductores y manufactura ligera, con la Zona Industrial y Periférico Sur como algunos de los principales puntos de interés.
Esta especialización muestra que los mercados industriales compiten cada vez más por su capacidad para atender determinadas operaciones. La ubicación continúa formando parte de la decisión, pero ahora debe acompañarse de infraestructura y servicios acordes con la vocación productiva de cada región.
“Se está transformando el sector, muy de la mano del tema logístico y de comercio electrónico que plantea nuevas exigencias a la última milla; vemos que se está trayendo mucha tecnología del extranjero, que están replicando ciertos modelos que se observan en Europa y Estados Unidos”, señaló Macías.
El reto: operar con mayor especialización
La evolución hacia el Smartshoring también plantea nuevos requerimientos para el mercado inmobiliario industrial. A medida que las empresas incorporan automatización, inteligencia artificial y sistemas conectados a sus procesos, los espacios deben responder a mayores exigencias técnicas.
La transformación no se limita al inmueble. También requiere personal capaz de operar tecnologías y sistemas especializados, por lo que el talento se suma a los factores que determinarán la capacidad de los mercados para recibir esta nueva generación de operaciones.
Macías estima que hacia 2030 esta transformación hacia el Smartshoring y la Industria 4.0 alcanzará un primer punto de consolidación. Para el sector inmobiliario industrial, el proceso implica anticipar las necesidades de las empresas y adaptar los espacios a una operación donde la tecnología, la infraestructura y el inmueble funcionan cada vez más como un mismo sistema.
