La revisión del T-MEC presionaría con mayor fuerza a las plazas industriales del norte con más peso automotriz, como Saltillo
Luego de que Estados Unidos rechazó extender automáticamente el T-MEC por 16 años más y optó por un esquema de revisiones anuales durante la próxima década, el mercado inmobiliario industrial del norte del país enfrenta un escenario de mayor cautela. En ese nuevo contexto, el impacto no sería homogéneo: algunas plazas muestran una exposición más alta por su dependencia de sectores ligados a las reglas de origen del acuerdo.
De acuerdo con Spot2.mx, la revisión recurrente del tratado podría afectar de forma diferenciada a los principales mercados industriales del norte del país. Mientras Saltillo concentra una mayor exposición por el peso de la industria automotriz en sus operaciones inmobiliarias, Monterrey y Ciudad Juárez cuentan con una mezcla sectorial más diversificada, lo que amortiguaría parte del impacto de un eventual endurecimiento en las reglas de origen.
En el caso de Saltillo, la plataforma especializada en inmuebles industriales y comerciales identificó la mayor vulnerabilidad entre las tres plazas analizadas, ya que la industria automotriz representa 35.12% de sus transacciones inmobiliarias industriales, la proporción más alta del grupo. A esta actividad le siguen los servicios de almacenamiento, con 23.63%, y la fabricación de maquinaria y equipo, con 9.01 por ciento.
“Saltillo es el mercado más expuesto a un endurecimiento de las reglas de origen, ya que la industria automotriz representa más de un tercio de sus transacciones inmobiliarias industriales”, señaló Vianey Macías, Head de Market Research en Spot2.mx.
En Monterrey, en cambio, la exposición es menor por la diversificación de su actividad industrial. La ciudad, que al cierre del segundo trimestre de 2026 concentró 14 millones de metros cuadrados (m²) de inventario industrial, tiene en los servicios de almacenamiento su principal motor, con 31.67% de las transacciones. Después aparecen la industria automotriz, con 19.84%; la fabricación de accesorios y aparatos eléctricos, con 8.51%; maquinaria y equipo, con 6.06%; y equipo de cómputo y componentes, con 5.92 por ciento.
Ciudad Juárez también muestra una menor dependencia de los sectores que podrían enfrentar mayores presiones en la revisión del tratado. En este mercado, la fabricación de equipo de computación, comunicación y electrónica encabeza la demanda de espacios industriales con 20.68% de las operaciones, por encima de la industria automotriz, que participa con 18.64 por ciento. A ello se suman los servicios de almacenamiento, con 17.20%, así como actividades vinculadas al plástico y hule, la química y la industria del papel.
La lectura por mercados coincide con la concentración regional de la industria de autopartes, una de las ramas con mayor dependencia del tratado comercial. Spot2.mx retoma cifras de la Industria Nacional de Autopartes (INA), según las cuales Coahuila lidera la producción nacional con 15.6% del total, seguido de Guanajuato, con 13.7%, y Nuevo León, con 13 por ciento. En conjunto, estas entidades concentran parte del corredor industrial más vinculado al mercado estadounidense, destino de casi 90% de las exportaciones mexicanas de autopartes.
Bajo ese escenario, la plataforma advirtió que el nuevo esquema de revisiones anuales podría influir en el ritmo de las decisiones de inversión y en la contratación de espacios industriales, sobre todo en las plazas con mayor peso de actividades sujetas a cambios en las reglas de origen.
