El nearshoring elevó la ocupación de los principales corredores industriales del país hasta niveles cercanos al 99%, lo que incrementa la presión para desarrollar nuevas naves y ampliar la oferta logística
La demanda de espacios industriales impulsada por el nearshoring ha llevado a los principales corredores logísticos del país a niveles de ocupación cercanos a la saturación. Mercados como Apodaca, Nuevo León, y Aguascalientes prácticamente agotaron su disponibilidad de naves, mientras que otros polos industriales registran rentas al alza ante la escasez de inventario.
De acuerdo con Spot2.mx, el desafío para el mercado industrial mexicano dejó de ser la atracción de empresas y se trasladó a la capacidad para desarrollar nuevos espacios que acompañen el crecimiento de la manufactura y la logística vinculadas a la relocalización de cadenas de suministro.
«Los corredores industriales más demandados del país operan con niveles de ocupación que en cualquier otra clase de activo se considerarían de saturación», señaló Vianey Macías, Head of Market Research de Spot2.mx.
Corredores industriales operan con disponibilidad limitada
Entre los mercados con mayor presión destaca Apodaca, Nuevo León, donde la ocupación se ubica entre 96% y 97%, impulsada por la demanda de empresas de los sectores automotriz y manufacturero. En este corredor, la renta promedio alcanza los 7.50 dólares por metro cuadrado mensual.
Aguascalientes representa el caso más extremo, con una ocupación cercana al 99%, por lo que los nuevos proyectos llegan al mercado con demanda prácticamente asegurada.
En el Valle de México, Tlalnepantla mantiene niveles de ocupación de entre 94% y 98%, además de registrar la renta industrial más alta entre los mercados analizados por Spot2.mx, con un promedio de 12.50 dólares por metro cuadrado al mes, reflejo de la escasez de suelo disponible para nuevos desarrollos.
Otros corredores mantienen una demanda sostenida. El Marqués, en Querétaro, registra ocupaciones de entre 94% y 96%, impulsadas por la industria aeroespacial y manufacturera, mientras que Zapopan Norte, en Jalisco, alcanza niveles de entre 93% y 95% gracias al crecimiento de la logística de última milla y el comercio ele
Crecimiento industrial se extiende hacia nuevos mercados
Ante la limitada disponibilidad de espacios en los corredores consolidados, desarrolladores e inversionistas comienzan a dirigir su atención hacia mercados emergentes del Bajío y el sureste del país.
San Luis Potosí ofrece uno de los puntos de entrada más competitivos por sus costos de renta y disponibilidad de inventario, mientras que Mérida comienza a posicionarse como un nuevo polo industrial apoyado por proyectos de infraestructura como el Tren Maya y la expansión del puerto de Progreso.
Además del suelo disponible, Spot2.mx señala que varios de estos mercados conservan capacidad eléctrica suficiente para atender nuevas operaciones industriales, un factor que adquiere cada vez mayor peso en las decisiones de ubicación de las empresas.
Demanda seguirá presionando la construcción de nuevas naves
El panorama apunta a que la presión sobre el mercado industrial continuará durante los próximos años. El Plan México 2025-2030 contempla la generación de 1.5 millones de empleos adicionales en manufactura especializada y sectores estratégicos, en un contexto donde la inversión extranjera directa alcanzó un máximo histórico de 40,871 millones de dólares.
En ese escenario, la necesidad de desarrollar nuevas naves industriales será determinante para responder a la demanda derivada del nearshoring y mantener la competitividad de los principales corredores logísticos del país.
