Por Jorge Cortés Lira
En este espacio abordaremos de manera particular algunos aspectos de las políticas de vivienda, en lo concerniente al quehacer de Fovissste y su impacto dentro del sector.
Durante los sexenios de Vicente Fox y Felipe Calderón se privilegió el número de créditos otorgados por encima de las necesidades de la población en general, se desarrollaron grandes centros urbanos, que si bien es cierto incluían los servicios propios de una ciudad, como mercados, tiendas, bancos y en algunos casos hasta clínicas del sector salud, también lo es que estaban lejos de los centros de trabajo y las grandes ciudades, lo que generó ciudades dormitorios, es decir, donde la gente salía de madrugada y llegaba a su casa ya avanzada la noche, lo que coadyuvo a una desintegración familiar y propiciando en muchos casos entornos sociales muy complicados.
Un ejemplo de este tipo de desarrollos fue Ecatepec, hoy en día, uno de los municipios con mayor índice delictivo del país, es así como en su momento las políticas de vivienda y la masificación de los créditos generó este fenómeno a nivel nacional.
Con la entrada de Enrique Peña Nieto, se modificaron totalmente estas políticas, privilegiando que los créditos se dieran en las grandes ciudades cerca de los centros de trabajo, con esta acción se envió, un mensaje a las grandes desarrolladoras a fin de que reencausaran sus objetivos; sin embargo, este mensaje llegó demasiado tarde, puesto que con las políticas anteriores las constructoras habían adquirido de manera, tal vez, un poco aventurada, grandes reservas territoriales fuera de las ciudades, iniciando con ello la debacle de 3 gigantes de la construcción de vivienda; como eran Geo, Homex y Urbi.
A pesar de las nuevas políticas el mercado y su dinámica habían sido perfilados 12 años atrás ya, se trató de atenuar la problemática con los subsidios a vivienda económica, a través de los polígonos de actuación, sin embargo, por el valor de la vivienda resultaba inviable construir dentro de las ciudades, ya que su costo se impactaba notablemente por el valor de la tierra.
A pesar del cambio de política los desarrolladores seguían construyendo en las periferias de las ciudades generando un desfase en la demanda de vivienda, pues por un lado había inventario de casas pero por otro, la gente ya no quería comprar lejos de su centro de trabajo, consecuentemente los créditos cayeron (aunque las cifras oficiales sean contrarias). Para paliar estos efectos, se impulsaron créditos de mejoramiento, ampliación y construcción para favorecer las metas de vivienda, que no necesariamente se referían a compra de casas usadas o nuevas.
En lo que respecta al Fondo de la Vivienda (Fovissste), durante la gestión del Vocal José Reyes Baeza. se continuó con la misma dinámica para el otorgamiento de crédito como en los sexenios anteriores, es decir, un proceso aleatorio para que los derechohabientes salgan seleccionados y así ejercer su crédito, se decide publicar los nombres de todos los participantes por etapas, para que puedan comprar su vivienda.
No obstante, y a pesar de que salen beneficiados todos los solicitantes, el ejercicio de los créditos no es del todo exitoso.
Al crédito que se le da mas impulso es el tradicional, que permite comprar la vivienda que más se adecue a las necesidades del acreditado, sin embargo, los inventarios que se tienen de vivienda son muy altos comparado con la demanda, y si aunamos que las casas se encuentran en la periferia de la ciudad resulta más compleja la adquisición.
Es así que como se observa en esta dinámica para el otorgamiento de créditos un alejamiento a una realidad de mercado.
A mitad del sexenio anterior se da un relevo dentro del Fovissste quedando la Institución a cargo del Dr. Ricardo Luis Antonio Godina Herrera; quien además de continuar con la misma dinámica de los procesos de selección, impulsa otro tipo de créditos como lo fueron el crédito en pesos (un rotundo fracaso), alia2M; que dicho sea de paso fue un esquema que generó una alta corrupción pues el recurso de este tipo de crédito en muchísimas ocasiones ni siquiera llego al acreditado.
Las líneas de crédito que ya existían y se fortalecieron fueron los esquemas; de Subsidio, el crédito en pesos y el crédito tradicional.
El crédito de Subsidio se manejó en coordinación con la Conavi, lo resultó muy complicado de aplicar para los trabajadores al servicio del estado, pues su perfil es distinto al sector privado, no obstante, se buscó la manera de “encajar” este producto con el Fovissste, resultando hasta cierto punto otra opción, pero igual que los demás esquemas. fuera de la realidad de mercado, pues se requería un cierto valor de vivienda que sólo era aplicable en lugares alejados de las ciudades. Nuevamente fuera de la demanda de vivienda que requieren los acreditados.
El crédito en pesos, altamente promovido y operado directamente por la Sociedad Hipotecaria Federal, fue un rotundo fracaso, también manejado fuera de una realidad de mercado, sin análisis, y sobre todo lejos de la realidad del trabajador.
El crédito tradicional fue el motor que impulsó al Fovissstey si bien es cierto que todos los derechohabientes registrados tuvieron su oportunidad, también lo es, que por los plazos costos de escrituración, exceso de trámites estatales y/o federales, de instituciones bancarias, del registro público de la propiedad, de los municipios e incluso del mismo Fovissste, en la mayoría de los casos no fue posible ejercer su crédito.
Surgen varias preguntas:
¿Hacia dónde se deberán enfocar los créditos de este sector?
¿Deberá atenderse la demanda real en un mercado de vivienda real?
¿Se debe desligar de manera total la política del ejercicio de vivienda?
¿Qué políticas y normas deben ajustarse para que haya un ejercicio acorde a la realidad?
Jorge Cortés Lira
Gerente de la sucursal Manacar de ABACAPITAL SOFOM
