Por Enrique Costemalle Arzola*
Durante décadas, la producción de vivienda económica en México ha seguido un modelo predominantemente horizontal. Para mantener precios accesibles, este modelo requiere suelo de bajo costo, disponible principalmente en las periferias de las ciudades.
Durante un tiempo, esta fórmula permitió producir vivienda a gran escala. Sin embargo, también fue alejando a las familias de los centros de trabajo, los servicios, el transporte y la infraestructura urbana, incrementando los tiempos y costos de traslado y trasladando a las ciudades la mayor parte del impagable costo de la expansión desenfrenada.
A partir de 1992, además, la oferta de vivienda quedó mayoritariamente en manos del sector privado. La normatividad urbana y habitacional se desarrolló, en buena medida, alrededor de este modelo horizontal y dio lugar a densidades efectivas cercanas a 65 viviendas por hectárea en gran parte del país, vigente hasta ahora.
Cuando producir más significó construir más lejos
A principios de este siglo se establecieron metas muy ambiciosas de producción de vivienda. Para alcanzarlas se buscaron mecanismos que permitieran reducir el precio de las viviendas y ampliar la capacidad de compra de las familias mediante distintos esquemas de financiamiento y cofinanciamiento.
El resultado fue un crecimiento significativo de la producción. Hacia el final de esa administración se construían cerca de 500 mil viviendas económicas al año en México.
Pero el modelo tenía una limitación cada vez más evidente: para mantener bajos los precios era necesario encontrar suelo cada vez más barato y, por lo tanto, generalmente más alejado.
Las señales comenzaron a aparecer desde los primeros años del siglo. Una parte creciente del mercado mostró resistencia a adquirir vivienda en ubicaciones cada vez más remotas. Frente a ello, se intensificaron los esfuerzos comerciales, pero no se produjo una transformación de fondo del modelo de desarrollo.
Durante la siguiente década, las consecuencias se hicieron más visibles. Se acumularon viviendas nuevas con dificultades para ser comercializadas, algunos de los principales desarrolladores de vivienda económica del país desaparecieron y miles de viviendas ubicadas en zonas alejadas terminaron desocupadas, abandonadas y en ambos casos con créditos que dejaron de pagarse.
En ese contexto surgieron los Perímetros de Contención Urbana, que buscaron, entre otros objetivos, orientar de mejor manera la localización de la vivienda y reducir los riesgos asociados con el modelo anterior.
Sin embargo, el problema estructural permaneció: ¿cómo producir vivienda económica en lugares donde las personas realmente necesitan vivir?
La vivienda económica comenzó a desaparecer
Ante la dificultad para colocar vivienda en ubicaciones periféricas, los desarrolladores redujeron paulatinamente su producción y comenzaron a concentrarse en segmentos de mayor precio.
La lógica económica es comprensible. El suelo en zonas mejor ubicadas tiene un costo considerablemente mayor y resulta mucho más sencillo absorberlo en viviendas de precio medio o residencial que en una vivienda económica.
La consecuencia, sin embargo, ha sido una reducción progresiva de las alternativas disponibles para una parte muy importante de la población.
Quienes no encuentran vivienda nueva a un precio que puedan pagar en una buena ubicación han tenido que recurrir a otras opciones, principalmente la renta o la adquisición de vivienda usada. Pero tampoco estas alternativas son ilimitadas: conforme aumenta la presión sobre un inventario que no crece al mismo ritmo que la demanda, los precios también tienden a aumentar.
A ello se sumó, a partir de 2019, la desaparición de los subsidios de CONAVI dirigidos a familias de menores ingresos. Para muchas de ellas, estos apoyos eran un componente indispensable para poder adquirir una vivienda nueva. Su retiro redujo todavía más el universo de compradores capaces de acceder a la oferta existente y, con ello, los incentivos para producir vivienda económica.
Los números permiten dimensionar esta transformación. Entre 2019 y 2024 se registraron anualmente poco más de 100,000 viviendas de tipo económico en el Registro Único de Vivienda (RUV), mientras que Infonavit y Fovissste otorgaron alrededor de 120,000 créditos anualmente para adquisición de vivienda económica nueva. En 2007, primer año completo del RUV y en el que se dio el pico de la oferta derivado de aquel esfuerzo, las cifras anuales correspondientes fueron de cerca de 450,000 y 500,000 , respectivamente.
Más allá de las cifras específicas, la tendencia plantea una pregunta que debería preocuparnos: ¿qué opciones reales tiene hoy una familia que necesita una vivienda económica nueva y bien ubicada?
Verticalizar no basta
En los últimos años, el mercado de vivienda nueva ha avanzado hacia una mayor verticalización en distintas ciudades del país. Es una evolución lógica: cuando el suelo es escaso y costoso, construir con mayor densidad permite aprovecharlo mejor.
Sin embargo, esta transformación se ha concentrado principalmente en la vivienda media y residencial.
La vivienda económica continúa teniendo dificultades para incorporarse al modelo vertical, particularmente fuera de la Ciudad de México. Algunas localidades han desarrollado marcos normativos que permiten mayores densidades de manera ordenada; en otras, la verticalización ha avanzado mediante excepciones, dispensas o mecanismos que no necesariamente forman parte de una política urbana integral.
El reto, por lo tanto, no consiste simplemente en construir edificios más altos.
Se necesita una regulación que permita utilizar la densidad como una herramienta para producir ciudades más eficientes y, especialmente, para hacer posible que la vivienda económica pueda regresar a zonas con mejor acceso a empleo, transporte, servicios e infraestructura.
El nuevo esfuerzo de vivienda
En este contexto surge el Programa de Vivienda para el Bienestar, que busca producir vivienda a precios inferiores a buena parte de la oferta actualmente disponible.
El esfuerzo responde a una necesidad indiscutible: México requiere nuevamente una oferta importante de vivienda accesible.
No obstante, las primeras características del programa dejan abierta una pregunta fundamental sobre el modelo que se está construyendo.
En muchos casos, los proyectos continúan localizándose en zonas alejadas, aunque ahora se planteen con mayores densidades y mediante desarrollos verticales. Esto permite producir más viviendas sobre una misma superficie, pero no resuelve necesariamente uno de los principales problemas del modelo anterior: la ubicación.
También existen retos relacionados con la infraestructura necesaria para soportar mayores densidades, la coordinación con las autoridades locales y la actualización de los marcos normativos que permitan hacer de la verticalización una política permanente y no una excepción.
A ello se suma la decisión de desarrollar departamentos de 60 metros cuadrados, una superficie superior a la de buena parte de la vivienda económica actualmente disponible. La intención de ofrecer mayor espacio es positiva, a pesar de no representar una mejora en programa como sería una tercera recámara o un segundo baño, pero también incrementa el costo y hace más complejo desarrollar vivienda económica en terrenos mejor ubicados.
En otras palabras, mayor superficie no necesariamente significa una mejor solución habitacional si para conseguirla las familias deben vivir más lejos de donde desarrollan su vida cotidiana.
Es momento de construir un nuevo modelo
El problema de la vivienda económica en México no se resolverá únicamente construyendo más viviendas.
Tampoco sería opción regresar al modelo horizontal de las periferias ni trasladar ese mismo modelo a edificios de departamentos sin reconsiderar su ubicación, infraestructura y relación con la ciudad.
El verdadero desafío es hacer económicamente viable la producción de vivienda accesible en zonas mejor conectadas.
Para lograrlo será necesario revisar densidades, usos de suelo, costos regulatorios, infraestructura, mecanismos de financiamiento, participación pública, incentivos al desarrollo y, sobre todo, la forma en que se distribuye el costo de producir ciudad.
Gobierno, desarrolladores, instituciones financieras, autoridades locales y especialistas tenemos frente a nosotros la oportunidad de replantear un modelo que durante años fue perdiendo capacidad para atender a quienes más necesitan una vivienda.
México necesita producir nuevamente vivienda económica a gran escala. Pero la discusión no puede limitarse a cuántas viviendas se construyen o cuánto cuestan.
También debemos preguntarnos dónde están, qué ciudad existe o se puede construir alrededor de ellas y qué calidad de vida tendrán las familias que las habiten.
Porque el objetivo final no debería ser simplemente producir vivienda económica.
Debería ser producir vivienda económica bien ubicada, integrada a la ciudad y verdaderamente accesible para quienes la necesitan.
*Enrique Costemalle Arzola
Director general de GAP Metropolitana
