Empieza una nueva administración en México a cargo de Claudia Sheinbaum, Presidenta de México. En este nuevo periodo se da prioridad a la industria de la vivienda, y en su toma de posesión ratificó el compromiso de construir 1 millón de viviendas nuevas, atendiendo primordialmente a la población de menores ingresos, con el fin de reducir el rezago actual que se eleva aproximadamente a 8.5 millones de viviendas.
Por: Daniella Gurrea*
Para lograr la construcción de un millón de viviendas nuevas se enfrentarán muchos retos, dentro de los cuales está la coordinación entre el sector público y el sector privado. La SEDATU tendrá un papel clave como cabeza de sector para coordinar a los diferentes agentes que pueden intervenir para lograr el objetivo deseado.
Es una muy buena noticia: La vivienda regresa a estar en la conversación de actores claves para disminuir el rezago habitacional.
Nos gustaría analizar los cuatro ejes que deberán tomarse en cuenta para lograrlo.
El primero es contar con planeación en cuestión de desarrollo urbano e infraestructura, con el fin de satisfacer correctamente la demanda de vivienda ofreciendo soluciones sustentables y de calidad. Es el brazo que permite regularizar, fomentar y planear ciudades. Existen varias iniciativas enfocadas a la atención de la población de bajos recursos que deben continuar, así como tomar otras iniciativas:
- Replantear polígonos de contención para que tengan acceso a financiamiento para suelo urbano.
- Fomentar la inversión de los Municipios para infraestructura urbana.
- Rehabilitar viviendas recuperadas.
- Reactivar la producción de vivienda social.
- Incrementar la oferta de distintas soluciones de vivienda como la adquisición de lotes con servicios, se puede unir esfuerzos en la banca de desarrollo para lograr este objetivo.
- Impulsar programas de regularización de la tenencia de la tierra y de viviendas recuperadas.
- Planes de desarrollo integral donde se considera la vivienda como el núcleo de la comunidad e incluye transporte, escuelas, hospitales, parques, etcétera.
- Garantizar el acceso a servicios (agua, luz, entre otros).
El segundo eje es incentivar la participación de diferentes entidades financieras para impulsar tanto la oferta como la demanda de vivienda. La incorporación de jugadores no bancarios que puedan enfocar sus recursos en la atención del segmento de los no afiliados. Para que esto ocurra, se pueden generar políticas públicas que ayuden a las entidades financieras a cubrir el riesgo que no han atendido. El financiamiento y el ahorro son claves para que los no afiliados y las personas de bajos ingresos, tengan acceso a soluciones de vivienda. Se plantean a continuación distintas iniciativas:
Crédito Puente: SHF ha tenido una participación otorgando garantías a la banca comercial para la construcción de vivienda y puede continuar con dichos programas con un enfoque prioritariamente social.
Crédito Hipotecario: la población más vulnerable requiere subsidios por lo que es relevante repensar cual sería la forma más eficiente de otorgar dichos apoyos. Algunas ideas que ameritan reflexión son:
- Subsidios para la adquisición de tierra.
- Subsidios que se den en un plazo mayor a través de la tasa de interés de la hipoteca.
- Premiar el pago oportuno y anticipado.
Ahorro: Incorporar esquemas de ahorro sistemático para la economía mixta y los no afiliados con el fin de que puedan acceder a un crédito hipotecario con condiciones favorables. El Banco del Bienestar, las Afores y/o el Infonavit pueden fungir como captadores del ahorro de los mexicanos.
El tercer eje de la propuesta incluye los recursos de los inversionistas institucionales a través del mercado de valores usando los recursos de manera eficiente y un sistema de bursatilizaciones activo. Esto ayudará a que los pequeños participantes puedan competir con los bancos al acceder a financiamiento de largo plazo en buenas condiciones.
El mercado hipotecario en México representa el 12% del PIB, este porcentaje es muy bajo en comparación con países desarrollados, donde las hipotecas representan más del 50%.
Los recursos públicos y privados enfocados al financiamiento de vivienda son insuficientes para reducir considerablemente la brecha que existe en esta materia por lo que el esquema de bursatilización es una alternativa de financiamiento eficiente.
La revitalización del sistema de bursatilizaciones en el país con un solo modelo “Asset Class”, permitirá a los inversores entender mejor la estructura, la forma de pago del bono, y los riesgos que están tomando al comprar ese bono.
Finalmente, pero no menos importante el cuarto eje para lograr lo anterior es el Seguro de Crédito a la Vivienda, esa herramienta facilita que el inversor tome menos riesgo, al tomar una proporción de éste, y ayuda a que las nuevas originaciones se otorguen dentro del perfil de riesgo adecuado para fomentar el pago esperado de los créditos, así como el buen comportamiento de la cartera.
El Seguro de Crédito a la Vivienda (SCV) es una herramienta que cubre el riesgo de no pago en un crédito hipotecario. Existen 2 instituciones proveedoras del Seguro de Crédito a la Vivienda en el país entre ellas Genworth.
Al contar con SCV las instituciones de banca múltiple se benefician de varias maneras:
- Comparten el riesgo de crédito con un experto.
- Cuentan con supervisión adicional en todo el proceso de otorgamiento, administración y recuperación del crédito hipotecario.
- Permite atender a segmentos de mayor riesgo (economía mixta, jóvenes, interés social).
- Otorgar créditos con enganches más bajos.
Adicionalmente el SCV es un enaltecedor en los esquemas de bursatilización ya que le da seguridad al inversionista.
Actualmente la suma asegurada en el mercado es de 93,234 millones de pesos al cierre del 2023, asegurando alrededor de 256,784 pólizas (20% de la cartera hipotecaria bancaria).
Estos 4 ejes son solo algunos de los muchos retos que enfrenta el sector de la vivienda, sin embargo, consideramos que son cruciales para la atención de la población no atendida y el desarrollo de un país más equitativo.
*Daniella Gurrea es directora general de Genworth México.
