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Análisis sobre adjudicación de vivienda

Uno de los temas que se empiezan a discutir en la literatura internacional es el de la recuperación judicial de vivienda cuando hay morosidad. En el pasado, se creía que esta vía era la única forma de mantener el equilibrio financiero de las instituciones hipotecarias.

La crisis financiera 2008–2009 tuvo como consecuencia que muchos investigadores, sobre todo en Estados Unidos, empezaran a cuestionar el modelo hipotecario que había sido culpable de la misma crisis.

En este sentido, han aparecido interesantes investigaciones sobre los efectos que tienen las estrategias de adjudicación de vivienda por la vía judicial (foreclosure) en el mercado de vivienda y en el bienestar de las personas.

El primer estudio que quiero traer a discusión es de Fishback, et al. (2018), en éste los autores analizan los efectos que tuvieron las adjudicaciones en el mercado de crédito durante la Gran Depresión. Es novedoso, pues antes de 1930 las asociaciones de préstamo y construcción en EUA eran la forma de acceder al crédito hipotecario y en ellas se integraban las actividades de fondeo, originación y servicio de los créditos. Las adjudicaciones generaron una contracción de los préstamos en los años posteriores de la crisis, es decir, fue una actividad que profundizó el ciclo económico negativo.

Fuente: Fishback, et al., pág. 33

Fuente: Fishback, et al., pág. 33

El segundo estudio que analizamos es de Guren y McQuade (2019) en el cual se afirma que las adjudicaciones acentúan un ciclo negativo en el mercado hipotecario, pues afecta tanto la oferta como la demanda de crédito, además de los precios en el mercado. En la investigación, los autores hacen una evaluación (no muy exhaustiva) sobre las alternativas de intervención para salvar los créditos. Encuentran que las inyecciones a capital son las más costo efectivas, así como las reestructuras con quitas siempre y cuando estén bien focalizadas.

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Fuente: Guren y McQuade, 2019, pág. 2

Finalmente, es importante ver los efectos sociales que tienen las adjudicaciones. En la investigación de Diamond, Guren y Tan (2020) se analizan distintos efectos de las adjudicaciones, incluyendo los efectos no financieros. Por ejemplo, las familias que son embargadas se mudan a vecindarios de menores ingresos (comparado con el vecindario anterior), por ende, hay mayor ocurrencia de divorcios y de conductas delictivas. Es decir, hay un efecto negativo en el bienestar de las familias, y probablemente eso se replique en peores condiciones de vida para la siguiente generación (se requiere mayor estudio del tema).

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Fuente: Diamond, Guren y Tan, 2020. Pág. 30

En resumen, la evidencia indica que hay que buscar mejores formas de evitar las adjudicaciones y posteriores embargos. En México no hay investigaciones al respecto, pero desde el Infonavit estamos promoviendo una investigación en este sentido para ayudar a los acreditados a completar el pago de sus viviendas o tener esquemas más flexibles del manejo de los activos.