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Crecimiento industrial, tendencia a largo plazo

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Los parques de las principales metrópolis del país han registrado incrementos en su oferta, demanda bruta, espacios comercializados, indicadores que reflejan la tendencia de crecimiento industrial para los próximos años 

En los últimos años, el sector inmobiliario ha mostrado un crecimiento industrial sostenido. Durante este periodo, indicadores clave como la vacancia, los costos y la demanda han presentado variaciones significativas. Especialistas coinciden en que esta tendencia continuará por varios años más.

Jorge Ávalos, presidente de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), destacó que, especialmente en los últimos tres años, el mercado inmobiliario industrial ha experimentado un notable desarrollo.

En su participación en el podcast Norte Económico de Banorte, Ávalos señaló que, durante el tercer trimestre de 2024 (3Q24), el mercado nacional absorbió cerca de 1.7 millones de metros cuadrados (m²) de naves industriales. En los primeros nueve meses del año, esta cifra alcanzó los 5.5 millones de m². 

Ante este panorama, la AMPIP proyecta una inversión superior a los 5,000 millones de dólares (mdd) en 2025 para el desarrollo de nuevos parques industriales y así impulsar el crecimiento del sector. 

“La inversión que hemos hecho en la AMPIP en este 2024 rebasa los 5,000 millones de dólares y esperamos que se a incrementar a 6,000 millones de dólares para el 2025, porque no ha parado la inversión en parques industriales”, afirmó.  

Actualmente, el crecimiento del sector inmobiliario industrial abarca diversas zonas del país. No obstante, la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, continúan posicionándose dentro de las metrópolis más populares. 

Monterrey con contracción en absorción  

Ignacio Torres, CEO de 4S Real Estate, explicó que, en 2023, Monterrey alcanzó una oferta industrial de 16 millones de m². Al cierre del tercer trimestre de 2024 (3Q24), esta cifra creció a 17,265,000 m².

Durante el webinar ‘Panorama inmobiliario en Monterrey’, Torres señaló que, aunque en los primeros nueve meses del año se registró una contracción de 350,000 m² en absorción, esta situación no es alarmante. Según el especialista, la tendencia industrial en Monterrey continuará sólida al menos durante los próximos cuatro años.

“Es importante mencionar que, al 3Q24, se han absorbido 797,000 m². Con un trimestre restante, prácticamente alcanzaremos 1,050,000 m², frente a los 1,400,000 m² que tuvimos el año pasado. Aunque hay un decrecimiento, este es un efecto a largo plazo. Si bien hemos visto una disminución, las cifras se mantendrán estables en los próximos tres o cuatro años”, aseguró.

En cuanto a la contracción observada, el especialista explicó que esta se debe a diversos factores, como la llegada de grandes empresas a Monterrey, entre ellas Tesla, y el panorama político actual. Estos elementos han impactado el número de m² absorbidos, pero no la tendencia general de crecimiento industrial en la ciudad.

“Factores políticos y el tema de las reformas han metido turbulencia. También las noticias acerca de la llegada o no llegada de Tesla, han desacelerado algunas inversiones; también vemos que la llegada de Volvo ha activado más cosas, pero creemos que Monterrey va a seguir en una tendencia y un crecimiento. No sabemos si todos los años llega al 1,400,000 m² de absorción, pero seguramente estará alrededor del millón por año por los próximos tres o cuatro años”, afirmó.

Por otra parte, Torres destacó que los precios de salida de los espacios industriales han mostrado un incremento significativo. Hace algunos años, el costo por m² al mes era de 4.78 dólares; actualmente, este ha subido a siete dólares por m².

“Estamos hablando de un crecimiento importante en el sector industrial. Lo relevante es que los precios de salida continúan al alza en Monterrey. En 2021, el costo era de 4.78 dólares por m² al mes, y hoy en día se encuentra cerca de los siete dólares por m² al mes”, comentó.

CDMX: demanda bruta industrial crece 55% 

Por otro lado, datos de CBRE México señalan que, solo en 3Q24, el mercado industrial de la Ciudad de México y la Zona Metropolitana (ZMCDMX) alcanzó una demanda bruta rentable de 1.2 millones de metros cuadrados (m²), cifra 55% mayor a la registrada en el mismo periodo de 2023. Se prevé que este indicador supere los 1.4 millones de m² al cierre del año.

A través del MarketView Industrial, CBRE destacó que el mercado del centro del país incrementó su oferta de parques industriales alcanzando un total de 175,000 m². De este total, el 70% se concentró en Cuautitlán, consolidándose como el corredor más grande y representando el 39% del inventario total de la región. Le siguieron Tlalnepantla con el 11% y Vallejo – Azcapotzalco con el 4 por ciento.  El 30% restante de los nuevos espacios ingresaron a Tultitlán y Coyoacán con un proyecto Last Mile.

Durante el 3Q24, los corredores de la CDMX registraron el inicio de construcción de 181,000 m², concentrados en los corredores Cuautitlán, Tultitlán, Vallejo e Iztacalco.

CBRE estima que, a principios de 2025, comenzará la construcción de 2 millones de m² adicionales, de los cuales el 63% corresponderá a proyectos del tipo Built to Suit (BTS), mientras que el 37% restante se destinará a desarrollos especulativos.

La consultora informó que el tercer trimestre de 2024 cerró con una tasa de vacancia del 2.3%, equivalente a 258,000 m², lo que representa un aumento de 1.4 puntos porcentuales en comparación con el mismo periodo de 2023.

Guadalajara: espacios comercializados acumulan 483,700 m²

En cuanto a la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG), CBRE México informó que al término del 3Q24, los espacios comercializados clase A acumularon 483,700 m², cifra 55% mayor al mismo periodo de 2023. La absorción neta acumulada en este lapso superó los 246,200 m², lo que representa un incremento del 1.9% respecto al año anterior.

El inventario industrial de la ZMG llegó a 4.93 millones de m², lo que implica un crecimiento anual del 7.5% frente al tercer trimestre de 2023. Durante este periodo, se añadieron más de 131,000 m² al portafolio, distribuidos en 12 edificios ubicados en El Salto, con 101,000 m², y en la Antigua Zona Industrial, con 30,000 m².

La consultora señaló que Guadalajara cuenta con 141,000 m² vacantes, lo que representa una tasa de vacancia de 2.9 por ciento. De este total, El Salto concentra el 84%, de los cuales, 28,000 m² corresponden a espacios de nuevo ingreso. 

Nearshoring, impulso a la economía nacional  

CBRE también detalló que, en los primeros nueve meses de 2024, la demanda de espacios atribuida al nearshoring alcanzó 1.7 millones de m², lo que representa un incremento del 14% en comparación con el mismo periodo del año pasado.

En su reporte Nearshoring: Demanda en el Mercado Industrial Inmobiliario, la consultora indicó que este fenómeno representó el 35% de la absorción bruta total del mercado industrial en dicho periodo.

Los mercados ubicados en la frontera norte del país continúan liderando esta actividad. Al cierre de septiembre, estos mercados concentraron el 67% de la absorción bruta total, con Monterrey destacándose como la ciudad con mayor participación en la demanda generada por el nearshoring.

Finalmente, CBRE detalló que, al cierre del 3Q24, el sector automotriz encabezó la demanda, impulsado tanto por expansiones como por la llegada de nuevas empresas al mercado, lo que representó el 38% del total.

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Rebeca Romero


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