Para este 2025, expertos consideran que el sector enfrentará un punto de inflexión, con un cambio en las prioridades de inversión y nuevos segmentos en auge
En 2024, la industria inmobiliaria mexicana mostró una recuperación importante tras varios años de complicaciones derivadas de factores como la pandemia, conflictos armados, un alza histórica en las tasas de interés, etcétera, pues al cierre del año se reportaron cifras positivas en todos sus segmentos.
Y, para este 2025, expertos consideran que el sector enfrentará un punto de inflexión, con un cambio en las prioridades de inversión y nuevos segmentos en auge.
Vivienda, la protagonista del 2025
De acuerdo con expertos de Tinsa México, si bien el sector de la vivienda en México enfrentará diversos retos, el 2025 será un año estable, pues se estima un crecimiento de entre el 2.5% y 3% en las ventas, impulsado por ciertas tendencias.
Por ejemplo, se espera un incremento en la demanda de vivienda, tanto en renta como en venta, por parte de familias jóvenes, especialmente hacia inmuebles bien ubicados, cerca de parques, gimnasios, centros comerciales y restaurantes.
En ese sentido, expertos estiman que continuará la preferencia por vivienda de menor tamaño, pero con ubicaciones céntricas; así como con amenidades eficientes que no generen pagos de mantenimiento elevados y compensen los tamaños reducidos de los inmuebles.
“En la última década, las viviendas han reducido su tamaño promedio en más de 20 metros cuadrados (m²), debido a factores económicos y de mercado. Hemos pasado de inmuebles ideales de entre 90 y 110 m² a unidades más compactas especialmente en zonas céntricas de grandes ciudades, alineadas con el ticket price actual”, indicaron.
Por otro lado, también se prevén cambios en la composición de la segmentación de vivienda, pues, pese a que en la actualidad el desarrollo de vivienda nueva se concentra en los segmentos residenciales, este 2025 comenzará a atenderse la demanda en otros sectores, como la vivienda de interés social.
Además, el informe Panorama Inmobiliario México 2025, realizado por 4S Real Estate, indica que la vivienda vertical encabeza las expectativas de crecimiento del mercado inmobiliario, desplazando al sector industrial al segundo lugar; mientras que la vivienda horizontal asciende al tercer puesto, lo que refleja un interés renovado.
Lo anterior responde a una creciente demanda de vivienda en zonas urbanas, así como a la necesidad de optimizar el uso del suelo en las principales ciudades del país.
“El sector industrial-logístico sigue siendo un pilar clave gracias al fenómeno nearshoring, que fortalece las cadenas de suministro globales y que genera oportunidades adicionales en otros segmentos como lo son vivienda y comercio. Sin embargo, los resultados obtenidos, que incluyen a la vivienda vertical en el primer sitio y la horizontal en el tercero, reflejan una creciente necesidad de vivienda adecuada en entornos urbanos densificados y con mayor eficiencia en el uso del espacio”, explicó Ignacio Torres Zorrilla, CEO de 4S Real Estate.
Sector industrial inicia el 2025 con 500,000 m² en construcción
Con respecto al mercado industrial, Solili destacó que arrancó el 2025 con una actividad de arrendamiento que alcanzó un total de 437,000 m², lo que representa una disminución del 18% en comparación con el mismo mes de 2024.
En este rubro, el mercado industrial de Monterrey lideró la actividad de arrendamiento, con el 28% de la ocupación nacional; seguido por la Ciudad de México, que registró 26%; mientras que el mercado de Querétaro ascendió a la tercera posición con 11 por ciento.
Además, la firma destacó que el norte del país concentró el 46% del arrendamiento total nacional, principalmente el mercado de Monterrey, con 122,000 m²; mientras que las ciudades fronterizas de Tijuana y Ciudad Juárez reportaron una demanda de 23,000 y 11,000 m², respectivamente.
En tanto, los mercados industriales de la región del bajío tuvieron una participación del 23% de la ocupación total nacional de enero de 2025, principalmente Querétaro, con 50,000 m², y Guanajuato, con 31,000 metros cuadrados.
Por otro lado, la desocupación de espacios industriales en enero de 2025 alcanzó un total de 134,000 m², lo que representa un incremento del 25% en comparación con el mismo mes de 2024.
Los mercados industriales con los mayores niveles de desocupaciones fueron Monterrey y Reynosa, concentrando el 20% y 16% de la desocupación, respectivamente.
En cuanto al inventario industrial, Solili destacó que este sector cerró enero de 2025 con 104.6 millones de m²; mientras que la tasa de vacancia se ubicó en 2.9 por ciento.
Adicionalmente, la actividad de construcción continuó en crecimiento, y cerró el primer mes del año con 5.8 millones de m² en proceso de obra a lo largo del país. Y, de igual manera, el inicio de construcción mostró un arranque sólido, con un total de 508,000 m² de nuevas edificaciones industriales.
No obstante, la consultora advirtió que el mercado inmobiliario industrial en el país enfrentará desafíos relevantes este año, impulsados por el clima político actual, con la llegada de Donald Trump a la presidencia de Estados Unidos y la amenaza de imponer aranceles a México.
Demanda de oficinas cae 60% en 2025
El mercado de oficinas, por su parte, inició el 2025 con una actividad de arrendamiento de 46,000 m², lo que significa una caída del 60% en comparación con el mes de enero del 2024.
De acuerdo con Solili, la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara se mantuvieron como los principales impulsores de la demanda, con el 72%, 10% y 9% del total, respectivamente.
Por el contrario, las desocupaciones de oficinas alcanzaron los 20,000 m² en el país, lo que refleja un comportamiento moderado y que se mantiene por debajo de la demanda mensual.
De nueva cuenta, la CDMX concentró la mayor parte de la desocupación, con el 70% del total; seguida por los mercados corporativos de Monterrey y Querétaro, que aportaron el 20% y 10%, respectivamente.
Con respecto al inventario, la consultora reportó un total de 17.5 millones de m² a nivel nacional al cierre de enero del 2025; sin embargo, no se registraron incrementos, pues no se incorporaron nuevos desarrollos al inventario corporativo durante el mes. Así mismo, la tasa de vacancia de oficinas a nivel nacional se ubicó en 17.1 por ciento.
La actividad de construcción de oficinas en el país alcanzó una cifra de 1.3 millones de m² de nuevos espacios corporativos, manteniéndose estable y dentro de los niveles reportados en enero de 2024; sin embargo, durante el primer mes de 2025 no se iniciaron nuevos proyectos en el país.
“La disminución en la demanda de oficinas en México refleja un entorno empresarial definido por la incertidumbre y la redefinición de estrategias corporativas. Factores como la situación comercial global, los cambios arancelarios y la evolución de los modelos de trabajo han llevado a las empresas a evaluar decisiones, ajustar sus espacios o reconsiderar las necesidades de arrendamiento.
“Esta situación no solo impacta en el desempeño de la demanda en el mercado de oficinas, sino que también transforma el escenario actual del sector corporativo, desafiando a desarrolladores y propietarios a adaptarse a las nuevas condiciones y exigencias del sector”, indicó Solili.
Ocupación de centros comerciales alcanza 93.3% al cierre de 2024
Según datos de SiiLA México, el sector inmobiliario comercial ha mostrado un crecimiento sólido durante los últimos meses, con aperturas de nuevos espacios, absorciones positivas, tasas de disponibilidad a la baja y precios más estabilizados.
De esta manera, al cierre de 2024, el retail logró una tasa de ocupación de 93.3%, que, si bien aún no supera a los niveles prepandemia, ya se encuentra únicamente entre dos y cuatro puntos porcentuales por debajo.
“A pesar de la salida de inquilinos, el ritmo de las absorciones supera con creces las desocupaciones, y el número de empresas que abandonan estos espacios es hoy cinco veces menor que en los peores momentos de la crisis sanitaria”, destacó SiiLA.
La firma agregó que, hoy en día, cuatro de cada 100 marcas abandonan sus espacios en centros comerciales, sin embargo, esta proporción es cuatro veces menor que la registrada en 2020.
Además, en los últimos tres años, hasta el 5% de las marcas que dejaron sus locales regresaron a ocupar un nuevo espacio el mismo año en que desocuparon, ya sea en la misma plaza comercial o en otra dentro de la misma región.
Asimismo, con respecto a las desocupaciones, SiiLA indicó que, de enero a septiembre de 2024, cerca de 155 marcas desocuparon sus locales en los principales centros comerciales del país, en su mayoría micro y pequeñas empresas, ya sea por relocalización o cierre definitivo.
Dicha cifra representa aproximadamente el 4% de las marcas que hoy ocupan espacios en los complejos más relevantes del Bajío, centro y norte de México, como la Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara y Querétaro.
No obstante, precisó que el impacto de estas desocupaciones ha sido mínimo, pues representa solamente el 0.3% del área bruta rentable (ABR) de los centros comerciales en estos mercados, lo cual refleja un panorama mucho más alentador en comparación con años anteriores.
De igual manera, la consultora mencionó que se ha observado una tendencia hacia el abandono de locales comerciales pequeños, pues, entre 2020 y 2024, las áreas liberadas han oscilado entre 120 y 220 metros cuadrados.
Tan solo en 2024, el 46% del espacio desocupado corresponde a locales reducidos, como islas, microespacios y pequeños locales; mientras que el 18% de las desocupaciones proviene de locales medianos, con áreas de entre 300 y 600 metros cuadrados.
Adicionalmente, SiiLA señaló que el impacto de las salidas de inquilinos varía según la región del país. Por ejemplo, en el Bajío, aunque la recuperación es clara, la proporción de espacios desocupados es mayor que en el Valle de México, y por cada m² desocupado, hay aproximadamente 200 m² ocupados; mientras que en el centro del país son 500 m² ocupados por cada m² desocupado.
