Debido a sus precios, los remates hipotecarios suelen ser más atractivos; no obstante, su adquisición no es una compraventa común, conoce su proceso
De acuerdo con el Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), durante el cuarto trimestre de 2024, el precio de la vivienda registró un incremento del 8.7% en comparación con el mismo periodo de 2023; mientras que, en el acumulado, el crecimiento fue de 9.2% anual.
Así mismo, el Índice SHF señaló que el precio promedio nacional de la vivienda se colocó en 1,736,349 pesos, lo que corresponde al precio de una vivienda media.
Este aumento ha llevado a los mexicanos a buscar inmuebles con costos más accesibles, lo que ha dirigido la atención hacia los remates hipotecarios, cuyos precios se encuentran por debajo de su valor comercial.
Sin embargo, la adquisición de un inmueble de este tipo implica un proceso diferente al de una compraventa tradicional, lo que en ocasiones genera desconfianza entre los compradores. Por ello, es necesario conocer sus características.
¿Qué es un remate hipotecario?
Miguel Álvarez del Castillo, directos de Cimac Cartera Inmobiliaria, explicó que, al adquirir un remate hipotecario, no se compra un inmueble, sino el derecho de cobro de una deuda hipotecaria.
“Cuando compras un remate hipotecario, estás comprando los derechos de cobro del saldo de un crédito hipotecario no pagado y que tiene en garantía un bien inmueble. No es una compraventa tradicional de ningún producto, no es algo que tú compres y obtengas algo de inmediato”, indicó.
Por lo tanto, al obtener los derechos de cobranza, se debe seguir un procedimiento que, en algunos casos, incluye un litigio para lograr que el deudor entregue el inmueble. Estos bienes provienen de créditos hipotecarios que no fueron liquidados, y el banco o la institución financiera busca recuperar el saldo faltante.
Además del desconocimiento sobre cómo funcionan los remates, existen otros factores que han generado desconfianza en los compradores. En entrevista con Centro Urbano, el especialista señaló que uno de los principales problemas es la promoción de remates por parte de estafadores.
Estas personas publican falsos remates en portales inmobiliarios y, para continuar con el proceso de compraventa, solicitan un anticipo, el cual no debe ser realizado.
“Por ninguna circunstancia den dinero sin haber revisado toda la documentación del inmueble que desean adquirir. (…) Es como si vieras un anuncio de un Mercedes-Benz de un millón de pesos (mdp) y el vendedor te pidiera depositar 250,000 pesos en su tarjeta de débito antes de mostrarte el auto. Así caen cientos de personas a diario”, explicó.
Por otro lado, Álvarez del Castillo señaló que, otro de los aspectos a considerar es el precio. Aunque los remates hipotecarios tienen precios inferiores al valor comercial, no son tan bajos como algunos creen.
“Desgraciadamente se han infiltrado un sinnúmero de defraudadores y de estafadores que se han dedicado a publicar en diferentes portales inmobiliarios una gran cantidad de supuestos remates con precios francamente ridículos. Te ofrecen departamentos en la Del Valle, en la Nápoles, que valen 10 mdp en 600,000 pesos”, resaltó.
En ese sentido, apuntó que, en estas colonias, por muy accesibles que sean los precios de los remates, rondaran entre los 6 mdp, por lo que un precio menor podría resultar sospechoso.
¿Los remates son para vivir o para invertir?
Otra controversia sobre los remates hipotecarios es si son una buena opción para vivienda propia o si funcionan mejor como inversión. Al respecto, Álvarez del Castillo considera que lo ideal es utilizarlos como un método de inversión, ya que pueden generar hasta un 40% de ganancia en un año y medio.
“Es un negocio complejo, pero muy rentable. Si las personas recurren a empresas consolidadas y profesionales, pueden obtener buenos beneficios. En un buen remate, la ganancia neta ronda el 40%. Si inviertes 1 millón de pesos en un remate ya adjudicado y sin problemas legales, en un año y medio puedes obtener 1.4 millones de pesos. Si reinviertes, vuelves a generar un 40% sobre ese nuevo capital”, explicó.
En Cimac, el 96 % de los inversionistas utilizan los remates como instrumento financiero. La estrategia consiste en adquirir un inmueble a bajo costo, remodelarlo y venderlo cerca de su valor comercial.
“El 96% de nuestros inversionistas, incluido yo, lo utilizamos más bien como un instrumento financiero. Compras por debajo de valor comercial, esperas cierto tiempo, recibes el inmueble o entregamos el inmueble a nuestros inversionistas, le damos una manita de gato para ponerlo a punto a la venta. La intención es que las personas inicien con uno y luego vayan haciendo interés compuesto y de repente traen dos, cinco, incluso tenemos gente que de repente ya incluso armó empresa para poder hacer las operaciones a través de la empresa”, concluyó.
