Desarrollo industrial, self storage, rotación de activos y segmentación forman parte de las estrategias que las fibras exploran para fortalecer sus retornos y responder a los retos del mercado bursátil
Las fibras diversifican sus estrategias de operación y administración de activos para generar valor en sus portafolios, mediante modelos que van desde el desarrollo industrial y la especialización en self storage hasta la rotación y segmentación de propiedades.
Durante el panel ‘Las fibras como Instrumento de Valor Agregado’, realizado en el marco del Fibra Day, encuentro de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra), directivos de Fibra Storage, Fibra Upsite y Fibra Plus expusieron los mecanismos que utilizan para fortalecer el rendimiento de sus certificados bursátiles y enfrentar los retos de liquidez y valuación del mercado local.
Asimismo, Jorge Avalos Carpinteyro, presidente de la AMEFIBRA y CEO de Fibra MTY, destacó que la asociación busca impulsar una mayor profundidad, liquidez y transparencia en el sector, de manera que las fibras puedan reflejar su valor fundamental con independencia de su tamaño o especialización.
Self storage encuentra valor en la operación
En el caso de Fibra Storage, la especialización representa uno de los principales componentes de su estrategia. Diego Ysita, director general de Fibra Storage, explicó que el fideicomiso busca institucionalizar el segmento de self storage en México mediante una plataforma propia de desarrollo y una operación con contacto directo con el usuario final.
El modelo cuenta con más de 20,000 clientes y una superficie superior a 250,000 metros cuadrados rentables. Esta base de usuarios permite una operación diversificada y, de acuerdo con Ysita, ha contribuido a sostener incrementos en rentas superiores a 6% anual durante una década.
A partir de esta capacidad operativa, Fibra Storage también identifica oportunidades para ampliar su participación mediante esquemas de Third Party Management y alianzas con desarrolladores privados. Estos mecanismos permitirían incorporar nuevos activos logístico-urbanos al fideicomiso y aprovechar la experiencia desarrollada en la operación del segmento.
Desarrollo industrial apuesta por retornos
Por otra parte, Fibra Upsite basa su estrategia en el desarrollo industrial desde las primeras etapas de los proyectos. Rodolfo Balmaceda señaló que el modelo ground up development implica asumir riesgos iniciales para posteriormente capturar mayores retornos.
Esta estrategia permite al fideicomiso participar directamente en la creación de los activos y construir un portafolio con características definidas desde su origen. De acuerdo con Balmaceda, el modelo se traduce en distribuciones de capital efectivas para los tenedores, además de una cartera de alta calidad.
Actualmente, el portafolio de Fibra Upsite registra 100% de ocupación, con contratos dolarizados de largo plazo. A ello se suma una base de clientes con alta recurrencia de expansión, un elemento que forma parte de la estrategia operativa del fideicomiso.
Rotación y segmentación para adaptar portafolios
En tanto, Fibra Plus plantea una estrategia orientada a adaptar sus activos a las condiciones del mercado mediante una administración interna e integrada verticalmente.
Rodrigo González, director general de Fibra Plus, explicó que el fideicomiso cuenta con más de 1,000 millones de dólares en activos distribuidos en 80 propiedades. Esta plataforma permite combinar el desarrollo con estrategias de valor, entre ellas la rotación de activos y la segmentación de los portafolios.
En este sentido, el fideicomiso trabaja en la delimitación de sus activos para concentrar la cartera industrial en Fibra HD y mantener los activos urbanos en Fibra Plus. Con esta separación, cada vehículo contará con una composición más definida y permitirá al mercado identificar con mayor claridad el valor de cada portafolio.
La estrategia se relaciona con el papel que Fibra Plus ha desempeñado en operaciones de adquisición pública, como la realizada con Fibra HD, que forma parte de los mecanismos utilizados para reorganizar y consolidar activos.
Consolidación, otra vía para fortalecer al sector
Las distintas estrategias expuestas durante el panel muestran que las fibras cuentan con modelos diferenciados para generar retornos, desde la operación especializada hasta el desarrollo de activos y la reorganización de sus portafolios.
Sin embargo, estas alternativas conviven con un reto que enfrenta el mercado en su conjunto: la liquidez bursátil se concentra actualmente en menos de la mitad de los vehículos listados. Francisco Chávez, analista en jefe del sector de bienes raíces y Fibras en BBVA México, señaló que esta situación genera un ciclo de valuaciones por debajo del valor en libros que, a su vez, limita la posibilidad de realizar nuevas emisiones follow-on.
Ante este escenario, los participantes coincidieron en que la consolidación y las fusiones continuarán como mecanismos para reducir los diferenciales de valuación, mejorar los volúmenes de intermediación y fortalecer a las fibras como vehículos de inversión de largo plazo.
De esta manera, la diversificación de modelos operativos y la reorganización de portafolios se complementan con procesos de consolidación que buscan responder a las condiciones del mercado y fortalecer la capacidad de las fibras para generar valor.
