Por Inocencio Fernando Rico Moreno
En estos primeros días del año 2017 en el que varias fuentes señalan que el valor de los inmuebles se incrementará, debido entre otras razones a los incrementos en el precio de algunos de los insumos como son el concreto y el acero, así como a los mayores niveles en las tasas de interés de referencia y desde luego con base al deterioro de las expectativas inflacionarias que se está gestando por el incremento en el precio de la gasolina, así como por la incertidumbre de lo que decida hacer a partir del 20 de enero el nuevo gobierno de nuestros vecinos del norte.
Vienen a mí, varios recuerdos, como lo ocurrido en 1987 en el mercado inmobiliario norteamericano, lo que sucedió a la economía mexicana en el año 1994 y lo que conoció España y el mundo entero en el pasado reciente del año 2007, me refiero al fenómeno de la minusvalía, es decir la pérdida de valor del patrimonio inmobiliario.
¿Cuál es la razón de ello?, intentaré explicarlo con base en uno de 4 los factores que crean y modifican el valor de los bienes inmuebles, me refiero a los aspectos físicos, económicos, políticos y sociales, partiendo de la premisa de que no todo lo que cuesta, vale.
Hace poco más de dos años en un Congreso Nacional de Valuación, tuve la oportunidad de conocer la opinión de dos colegas, los Ings. Leopoldo Varela y Víctor Pacheco quienes nos expusieron su propuesta para considerar un nuevo factor de ajuste en la metodología para estimar el Valor Comercial de los inmuebles, se refirieron al concepto SEGURIDAD, para el cual establecieron un modelo cuyo resultado sería en la mayoría de los casos menor a la unidad, de tal forma que su aplicación apoyaría a reconocer una pérdida de valor.
La inseguridad en algunos mercados geográficos es identificable, por ejemplo se señala a 2 de los municipios de la zona conurbada de la CDMX como los de mayor riesgo para vivir; Naucalpan y Ecatepec (donde recientemente estrenaron el teleférico como medio de transporte masivo), aunque hay otros sitios en Tamaulipas, Veracruz o Baja California que estarían reclamando su derecho a ser mencionados, lo cual aderezado con el deterioro generalizado de la confianza y la aversión al riesgo en el sector inmobiliario, sustentarían de manera objetiva una pérdida de valor.
Por cierto, en la nueva Constitución de la CDMX se está considerando gravar la plusvalía, usted que opina ¿Eso incentiva o no al mercado?
Lamentablemente todavía ningún marco normativo en materia de valuación reconoce o exige tomar en cuenta dicho fenómeno social.
Por lo anterior una vez más, queda manifiesto que ante la toma de decisiones que afectan al patrimonio de las familias mexicanas, lo inteligente es recurrir a los expertos, quienes cuentan con la solvencia técnica y moral para emitir avalúos confiables.
En Avaluos y Valuaciones, S.A. de C.V. (AYV) estamos a sus órdenes www.ayv.com.mx elaboramos nuestros dictámenes en estricto apego a nuestro Código de Ética, así como a nuestros principios de objetividad e independencia.
Inocencio Fernando Rico Moreno es Director General de Avaluos y Valuaciones, empresa que tiene como misión elaborar y certificar avalúos y otros informes técnicos bajo los estándares más altos de calidad y confiabilidad, con el equipo de valuadores y controladores mejor capacitados en la República Mexicana.
