Nearshoring genera nueva demanda de oficinas en Monterrey, Guadalajara y Querétaro, impulsada por la llegada y expansión de empresas industriales
El avance del nearshoring en México también comienza a reflejarse en el mercado de oficinas. La llegada, expansión y consolidación de operaciones industriales genera una demanda adicional de espacios corporativos para áreas de ingeniería, tecnología, finanzas y cadenas de suministro, principalmente en Monterrey, Guadalajara y Querétaro.
De acuerdo con el Reporte de Oficinas al segundo trimestre de 2026 de Spot2.mx, la renta corporativa promedio alcanzó 22.24 dólares por metro cuadrado en Monterrey, 20.99 dólares en Guadalajara y 20.60 dólares en Querétaro. La plataforma relaciona este comportamiento con la actividad de empresas automotrices, logísticas, de Tecnologías de la Información (TI) y de cadenas de suministro vinculadas con la relocalización industrial.
“Cada planta que se anuncia trae, semanas después, la búsqueda de oficina para el equipo que la va a operar: ingeniería, supply chain, finanzas, atención a clientes. Ese rezago lo medimos directamente en la plataforma, y en Monterrey y Guadalajara ya es casi tan predecible como la propia curva industrial”, indicó Vianey Macías, Head de Market Research en Spot2.mx.
Cada polo industrial atrae una demanda distinta
La demanda de oficinas no sigue el mismo patrón en los tres mercados. Las empresas vinculadas con el nearshoring buscan espacios de acuerdo con las necesidades de la operación que desarrollan en cada ciudad.
En Monterrey, la actividad se relaciona con la toma de decisiones corporativas y la cercanía con las matrices. Además, Nuevo León registró en 2025 un incremento de 73% en inversión extranjera directa frente al año anterior, con más de 3,628 millones de dólares (mdd) captados, de acuerdo con la Secretaría de Economía.
Guadalajara, por su parte, concentra una mayor demanda relacionada con talento técnico y actividades vinculadas con la industria de semiconductores. El mercado combina así la presencia de operaciones manufactureras con las necesidades corporativas de empresas tecnológicas y de cadenas de suministro.
Querétaro presenta una dinámica distinta. La actividad industrial y la llegada de inversiones han incrementado la necesidad de espacios corporativos, mientras que las empresas también consideran la certidumbre para establecer operaciones de largo plazo.
“No es un mercado con tres sucursales, son tres lógicas distintas. Monterrey concentra la decisión directiva cerca de la matriz. Guadalajara compite por el talento técnico que exige la industria de semiconductores. Querétaro gana por algo que solemos subestimar: certidumbre. Para una empresa que está apostando varios millones de dólares en una planta, esa previsibilidad institucional pesa tanto en la decisión como la renta misma”, añadió Macías.
La actividad de estos mercados ocurre en un contexto de crecimiento de la inversión extranjera directa en México. Durante el primer semestre de 2026, el país captó 34,968 mdd de IED, 2.1% más que en el mismo periodo de 2025 y el monto más alto para un primer semestre desde que existe registro, informó la Secretaría de Economía.
Sin embargo, la composición de estos recursos muestra que el crecimiento no proviene únicamente de nuevas empresas que llegan al país. El 88.5% de la IED correspondió a reinversión de utilidades de compañías que ya operaban en México, mientras que los nuevos proyectos sumaron 2,726 millones de dólares, una disminución de 13.4% anual.
Empresas amplían operaciones y necesidades corporativas
Este comportamiento también modifica la lectura de la demanda de oficinas. Una parte de los espacios corporativos corresponde a compañías que llegan por primera vez a México, mientras que otra proviene de empresas que ya cuentan con operaciones y amplían sus actividades ante nuevas inversiones.
Por ello, el crecimiento de la demanda de oficinas acompaña distintas etapas del proceso industrial. Las compañías pueden requerir primero espacios para instalar equipos administrativos y técnicos y, posteriormente, ampliar sus superficies conforme avanzan sus proyectos productivos.
En este sentido, el mercado de oficinas comienza a responder a una necesidad que surge de manera paralela a la expansión industrial. La instalación de una planta no sólo requiere suelo, nave e infraestructura logística; también demanda espacios para los equipos que coordinan la operación antes y durante su puesta en marcha.
Así, Monterrey, Guadalajara y Querétaro mantienen una demanda corporativa asociada con la actividad industrial, aunque cada mercado responde a una vocación diferente dentro de la relocalización de operaciones en México.
