AMPIP señala que la demanda por espacios industriales continúa, pero la competitividad dependerá cada vez más de infraestructura suficiente, suministro energético, gestión hídrica
Luego de varios años marcados por el auge del nearshoring, el mercado inmobiliario industrial comienza a mostrar una fase de mayor madurez. En un entorno donde la absorción de espacios se ha moderado y la disponibilidad registra una tendencia al alza, la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP) sostiene que la competitividad ya no dependerá únicamente de la ubicación de los desarrollos, sino de su capacidad para ofrecer infraestructura, energía, agua y certidumbre operativa.
De acuerdo con el organismo, el comercio internacional continúa representando una oportunidad para México; sin embargo, las decisiones de inversión son ahora más selectivas. En este contexto, las empresas privilegian parques industriales con infraestructura lista para operar, suministro confiable de energía, disponibilidad de agua, conectividad y condiciones que garanticen la continuidad de sus operaciones.
Indicadores reflejan un mercado más maduro
En este contexto, las cifras de AMPIP muestran una moderación en la actividad del sector respecto a los máximos alcanzados durante el auge del nearshoring. De acuerdo con la asociación, la absorción neta pasó de 5.0 millones de metros cuadrados (m²) en el 2023 a 4.6 millones en el 2024 y 3.3 millones en el 2025, mientras que la tasa de disponibilidad aumentó de 2.2% a 4.4% y alcanzó 6.4% durante el segundo trimestre del 2026.
Si bien estas cifras muestran una moderación respecto a los niveles registrados durante el mayor impulso del nearshoring, AMPIP considera que el mercado atraviesa un proceso de consolidación en el que la capacidad para ofrecer infraestructura confiable será un factor decisivo para atraer nuevas inversiones y fortalecer la competitividad del país.
Energía, el principal reto para sostener el crecimiento
En este escenario, la infraestructura energética se perfila como uno de los mayores desafíos para el desarrollo del mercado inmobiliario industrial.
AMPIP estima que los 477 parques industriales en operación requieren una capacidad instalada de 17,708 megawatts (MW), mientras que los 103 parques actualmente en desarrollo demandarán otros 3,456 MW entre el 2026 y el 2029 para atender las necesidades de las empresas que se instalarán en ellos.
Ante este panorama, la asociación señala que será necesario fortalecer la generación eléctrica, ampliar la infraestructura de transmisión y distribución, así como impulsar esquemas de generación distribuida, autoconsumo y almacenamiento de energía para garantizar un suministro confiable que respalde el crecimiento industrial.
Gestión del agua, otro factor competitivo
Además del suministro eléctrico, el organismo identifica la gestión del agua como otro elemento que cobrará mayor relevancia para el desarrollo de nuevos proyectos industriales.
El reporte indica que los parques deberán incorporar estudios hidrológicos, infraestructura para el tratamiento y reúso del recurso, así como mecanismos que aseguren el cumplimiento de la regulación vigente. Asimismo, señala que, aunque la industria autoabastecida representa alrededor del 5% del consumo nacional de agua, los parques industriales generan un alto valor económico por cada unidad utilizada, por lo que contar con certeza hídrica será fundamental para mantener la competitividad del sector.
De esta manera, AMPIP plantea que el mercado inmobiliario industrial entra en una nueva fase, en la que la ventaja competitiva dejará de depender exclusivamente de la ubicación geográfica o de los costos logísticos. En adelante, la disponibilidad de infraestructura, energía, agua y condiciones operativas confiables será determinante para que México continúe consolidándose como una plataforma estratégica para la manufactura y la logística en Norteamérica.
