Tijuana mantiene su posición como nodo estratégico del nearshoring; sin embargo, el siguiente ciclo de desarrollo industrial dependerá cada vez más de la infraestructura y la capacidad energética
Tijuana comienza a transitar hacia una etapa más selectiva de su mercado industrial. Aunque el nearshoring mantiene el interés de empresas manufactureras y logísticas por instalarse en la frontera norte, el desarrollo de nuevos proyectos dependerá cada vez más de factores como la disponibilidad de tierra, la capacidad eléctrica y la infraestructura urbana.
De acuerdo con Newmark, la ciudad conserva una posición estratégica dentro del mapa industrial de Norteamérica por su cercanía con Estados Unidos, su vocación manufacturera y su integración con las cadenas de suministro regionales. No obstante, el mercado empieza a dejar atrás la etapa de expansión acelerada que marcó los últimos años para entrar en una fase de consolidación, en la que las condiciones operativas cobrarán mayor peso en las decisiones de inversión.
La firma indicó que el nearshoring seguirá como uno de los principales motores de la demanda industrial en Tijuana, ya que las empresas continúan buscando ubicaciones que les permitan reducir tiempos logísticos, acercar operaciones al mercado estadounidense y fortalecer sus cadenas de proveeduría. En ese contexto, la ciudad mantiene ventajas como una base industrial consolidada, experiencia exportadora y una ubicación clave para la manufactura orientada a Estados Unidos.
Sin embargo, Newmark advirtió que el crecimiento del mercado ya no dependerá únicamente del apetito por nuevos espacios industriales. Conforme el inventario crece y el mercado entra a una etapa más estable, variables como el acceso a servicios, la infraestructura disponible y la viabilidad de los terrenos comenzarán a marcar el ritmo de los nuevos desarrollos.
Infraestructura y energía ganan peso
Bajo este escenario, la consultora señaló que la capacidad energética, la disponibilidad de tierra industrial y la infraestructura urbana se perfilan como factores determinantes para destrabar inversión y habilitar nuevos proyectos en la ciudad.
Esto implica que, más allá de la demanda vinculada al nearshoring, los desarrolladores deberán responder a un entorno más exigente, donde los ocupantes e inversionistas buscarán ubicaciones con mejores condiciones operativas, mayor certidumbre para expandirse y activos capaces de adaptarse a requerimientos más específicos.
Además, la firma apuntó que esta transición no representa una pérdida de dinamismo para Tijuana, sino un cambio en la lógica de crecimiento del mercado. Tras varios años marcados por una fuerte presión sobre la oferta, la ciudad comienza a entrar en una etapa en la que la planeación, la infraestructura y la calidad de los proyectos tendrán un papel más relevante.
En ese sentido, el mercado industrial de Tijuana mantendrá su vínculo con la relocalización de empresas y con la llegada de inversión asociada al nearshoring; sin embargo, el siguiente ciclo favorecerá a los proyectos mejor ubicados, con acceso a energía y condiciones suficientes para sostener operaciones de largo plazo.
Así, el reto para la ciudad ya no será sólo absorber la demanda que sigue llegando a la frontera, sino contar con las condiciones necesarias para convertir ese interés en nuevas inversiones y desarrollos industriales.
