La brecha entre el alza de los precios y el crecimiento del ingreso explica la crisis de asequibilidad de la vivienda en México
Aunque el empleo formal y el acceso al crédito hipotecario muestran señales de estabilidad, el principal obstáculo para acceder a una vivienda en México sigue siendo la asequibilidad: entre 2016 y 2024, el precio de la vivienda creció 92%, mientras que el ingreso de los hogares apenas avanzó 14%, lo que ha generado una brecha de 77 puntos que mantiene fuera del mercado a miles de familias.
Así lo advirtió Marisa González, economista senior de BBVA Research, durante su participación en el Capítulo 3 de Liga Inmobiliaria, donde explicó que, pese al incremento constante del salario mínimo y la recuperación del empleo, el ritmo de encarecimiento de la vivienda ha sido mucho mayor que la capacidad de compra de los hogares.
“Sí, los hogares están ganando más; sí, hay empleos de mayor ingreso, pero los precios de la vivienda se han acelerado más. Estas son muy buenas noticias para las personas que ya compraron vivienda, pero son muy malas noticias para las personas que estuvieron esperando para poder comprar vivienda”, señaló.
Dos mercados de vivienda en México
Asimismo, la especialista explicó que actualmente existen dos grandes mercados habitacionales en el país: uno enfocado en vivienda de interés social, impulsado principalmente por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), y otro orientado a vivienda media y residencial, atendido principalmente por la banca comercial.
En 2025, Infonavit colocó 72% de los créditos hipotecarios, mientras que la banca aportó cerca de la mitad del monto total de financiamiento para vivienda, consolidando esta división entre ambos segmentos.
Además, señaló que el regreso de los programas de vivienda social comienza a mostrar resultados: en los últimos 12 meses se registraron 376,000 proyectos de vivienda, un crecimiento de 105.6% frente al mismo periodo anterior, y 70% de ellos corresponden a viviendas con valor menor a 700,000 pesos.
Empleo formal y tasas hipotecarias estables
Desde la perspectiva de la demanda, González explicó que uno de los principales motores del mercado habitacional sigue siendo el empleo formal, ya que permite una comprobación de ingresos más sencilla y brinda mayor estabilidad financiera para acceder a una hipoteca.
En marzo de este año, el empleo formal creció 1.2%, mientras que los puestos con ingresos superiores a 30,000 pesos registraron un crecimiento promedio de 4.5%, lo que representa una señal positiva para los segmentos que buscan vivienda media y residencial.
A esto se suma la estabilidad en las tasas hipotecarias, que se han mantenido por arriba de 10% desde 2023. Actualmente, la tasa promedio se ubica en 10.2%, lo que, aunque no representa una baja significativa, sí ofrece condiciones financieras más predecibles para los compradores.
El reto sigue siendo la población informal
Sin embargo, González advirtió que existe otro gran segmento que continúa fuera del sistema: las personas con ingresos informales o nuevas formas de empleo que no logran comprobar sus ingresos bajo los esquemas tradicionales del sistema financiero.
“Hay otro mercado que no se está atendiendo y que involucra a personas que tienen ingresos, no necesariamente por parte del IMSS, sino que son las nuevas formas de trabajar de estos nuevos emprendedores que la mayoría son jóvenes”, explicó.
En este contexto, consideró necesario combinar políticas públicas, programas de garantía e innovación financiera que permitan integrar a esta población al acceso a vivienda, más allá del modelo tradicional de crédito hipotecario.
Asequibilidad, el verdadero desafío
Para BBVA Research, la solución no pasa únicamente por producir más vivienda, sino por lograr que esta sea verdaderamente accesible para los distintos niveles de ingreso.
Mientras la demanda de vivienda media y residencial se mantiene estable, el gran pendiente sigue siendo atender a quienes han quedado fuera por el incremento sostenido de los precios y la falta de instrumentos financieros adecuados.
La conclusión, dijo González, es clara: el problema de la vivienda en México no es solo de oferta, sino de capacidad real de compra. Y mientras esa brecha no se reduzca, la crisis de asequibilidad seguirá siendo el mayor desafío del sector inmobiliario.
