“Todavía hay oportunidades para desarrollar vivienda en la Ciudad de México”, afirmó Luis Federico Jiménez, de 4S Real Estate
La Ciudad de México continua como uno de los mercados de vivienda más dinámicos del país, con espacio para nuevos proyectos bien alineados a la demanda, especialmente en los segmentos medio y económico.
Así lo expuso Luis Federico Jiménez Pérez, regional partner MX/Centro de 4S Real Estate, durante la sesión The Talks: Panorama Inmobiliario CDMX 2025, donde presentó los últimos datos de ventas, inventario y renta en la capital.
Según la firma, cerca de 40% del producto que hoy se comercializa en la ciudad corresponde a reventa, lo que evidencia que buena parte de la demanda está siendo atendida por inventario usado ante la falta de nueva oferta formal en ciertos rangos de precio.
“Todo este producto que está siendo absorbido en reventa puede ser absorbido por producto nuevo”, subrayó Jiménez, e insistió que “todavía hay oportunidades para desarrollar en la Ciudad de México”, pese al contexto de tasas de interés altas y mayores costos de construcción.
Ventas: repunte en vivienda media y económica
Los datos de 4S muestran que, al tercer trimestre de 2025 (3T2025), la Zona Metropolitana de la CDMX (ZMCDMX) acumuló 8,999 operaciones de vivienda vertical, de las cuales 5,115 corresponden a ventas formales de nuevo producto y 3,884 a reventas.
En tanto, en la dinámica por segmentos, la consultora destaca un cambio relevante:
- El segmento económico y el medio han incrementado su participación en las ventas.
- En 2025, las unidades económicas ya superan en número a las residenciales, algo que no se observaba en los registros desde 2024.
- La vivienda residencial y residencial plus, que históricamente dominaban la mezcla, muestran una ligera contracción en su volumen de ventas recientes.
De acuerdo con Jiménez, este giro responde a que algunos desarrolladores encontraron la fórmula adecuada de tierra y producto para atender al mercado con tickets de hasta 2 o 2.2 millones de pesos (mdp), rango donde se concentra una parte importante de la demanda de la ciudad.
Inventario sano, pero con rezago en producto medio
Por otro lado, el especialista afirmó que la CDMX mantiene niveles de inventario saludables.
Con datos a 2024, la capital no supera los 24 meses de inventario en ninguno de los segmentos de producto, lo que se considera sano e, incluso, inferior al tiempo que tarda en obtenerse un permiso para un nuevo desarrollo.
Sin embargo, con respecto al segmento medio, indicó que ni siquiera se alcanzan 12 meses de inventario disponible, lo que confirma la necesidad de más proyectos en ese rango de precios.
Tickets, metrajes y nuevos proyectos
El análisis de proyectos emergentes al 3T2025 arrojó un precio promedio de inventario de 54,570 pesos por metro cuadrado (m²) y una superficie media de 117 m² en la ZMCDMX.
Asimismo, la oferta es muy heterogénea por zona y segmento, lo que permite ilustrar distintos nichos de oportunidad:
- Lindavista, en segmento residencial plus, ofrece unidades de alrededor de 4.17 millones de pesos, con 92 m² de superficie.
- Polanco, en premium plus, registra tickets promedio por encima de 57 millones de pesos, con superficies de 325 m² y valores cercanos a 176,000 pesos por m², en el extremo alto del mercado.
- Zumpango, por su parte, ejemplifica el segmento económico, con unidades de alrededor de 710,000 pesos y 48 m², orientadas a atender demanda en zonas periféricas del Estado de México, capitalizando la nueva conectividad con infraestructura como el tren suburbano.
Jiménez subrayó que la clave para aprovechar estas oportunidades está en ajustar metraje, precio y amenidades al perfil de la demanda. Los datos de absorción por rango de superficie muestran que, aunque la mayor parte del inventario se concentra entre 40 y 70 m², las mejores absorciones se dan en unidades de 51 a 60 m², es decir, departamentos compactos pero funcionales.
Renta: Airbnb, ocupaciones altas y espacio para oferta institucional
El estudio también aborda el comportamiento de la vivienda en renta, tanto de corta como de larga estancia.
Jiménez reportó que la CDMX registra más de 20,000 listings activos de alojamiento de corta estancia, con una demanda que ha acompañado el crecimiento de la oferta.
La tasa de ocupación promedio de estos alojamientos se ubica alrededor de 62%, con picos cercanos a 70% y mínimos estacionales de 54%, lo que confirma un mercado ya ‘semimaduro’ y atractivo para seguir incorporando unidades al esquema de renta de corta duración.
En renta de larga estancia, la base de datos de 4S identifica diferencias importantes por zona:
- Polanco presenta rentas promedio de 81,865 pesos mensuales, con 224 m² y alrededor de 390 pesos por m².
- Nuevo Polanco registra 40,304 pesos mensuales para 96 m² (435 pesos por m²).
- Roma alcanza 32,897 pesos de renta promedio, con superficies de 71 m² y un valor de 783 pesos por m², uno de los más altos del listado.
- Corredores como Santa Fe, Del Valle, Nápoles o Narvarte se ubican en el rango de 24,000 a 44,000 pesos mensuales, con departamentos de dos recámaras y dos baños.
En términos de segmentos, cerca de 60% de la demanda de renta se concentra en vivienda residencial y residencial plus, mientras que el resto se reparte entre los segmentos medio, premium y premium plus.
Jiménez consideró que estas condiciones abren espacio para profesionalizar la renta institucional en la ciudad, un nicho que algunos inversionistas ya están explorando. “Pensamos que sigue habiendo espacio para formalizar la renta institucional y que hay oportunidades para nuevos desarrollos enfocados en este mercado”, apuntó.
