La banca manda en el mercado inmobiliario mexicano, invirtiendo más que nadie en financiar la producción del sector y la atención al reto habitacional.
Por Horacio Urbano*
Durante los años recientes los bancos han venido creciendo en forma contundente y sostenida su participación en la industria inmobiliaria, financiando lo mismo al sector empresarial en la construcción de montones de proyectos para los diferentes segmentos del mercado, que las muy diversas necesidades relacionadas con la vivienda de miles de familias.
Hay que decirlo; hoy la banca manda en el mercado inmobiliario mexicano, invirtiendo más que nadie en financiar tanto la producción del sector, como la atención al reto habitacional de miles de familias.
Y justo ahora, que acaba de pasar la Convención Bancaria y que vivimos días en que toca procesar todo lo que ahí se dijo, vale la pena analizar las cifras de lo que representa la banca en materia de financiamiento inmobiliario, y, sobre todo, los compromisos que esos resultados hacen evidentes.
La banca manda
Hay que empezar por destacar que la banca no solo ya invierte más en otorgar créditos para vivienda, que Infonavit o Fovissste, sino que, además, los créditos de estos dos grandes fondos de muy poco servirían si esos mismos bancos no tuvieran el grado de participación que tienen en el financiamiento a la producción del sector.
Dicho aún más claro, la banca financia la construcción de la mayoría de las viviendas que después son vendidas con el respaldo de un crédito de Infonavit o Fovissste.
El caso es que la banca llegó a la reciente Convención Bancaria con las buenas noticias de resultados muy sólidos en sus principales indicadores, destacando particularmente los relacionados con sus divisiones hipotecarias.
Y llegó también, con la promesa de mantener abiertas las llaves del crédito para la economía mexicana, en general, y para el sector inmobiliario, muy en lo particular.
Mercado inmobiliario mexicano
Algunos datos, que retomó de una presentación que hizo Enrique Margain Pitman, director de Préstamos a Particulares en HSBC, sin duda uno de los mayores expertos en financiamiento inmobiliario que tenemos en México, y que preside el Comité Hipotecario de la poderosa Asociación de Bancos de México (ABM).
Empezemos por decir que al cierre del 2022 la cartera hipotecaria del país, sumando números de bancos y organismos nacionales de vivienda, ya se ubicaba en 3.2 billones de pesos, en donde Infonavit manda, con una participación de 51.6% del mercado, seguido por la banca, que tiene 37.9%, Fovissste, 9.6% y Sociedad Hipotecaria Federal, con apenas 0.8 por ciento.
Pero eso en cartera, que en operación cotidiana, la cosa ha cambiado.
Durante el año 2015 la banca “apenas” otorgó 110,600 créditos hipotecarios, que representaban también “apenas”, 19% de participación de mercado, muy por debajo de lo que hacían Infonavit y Fovissste, hoy dirigidos respectivamente por Carlos Martínez Velázquez y Cesar Buenrostro, que en conjunto ese año sumaron 458,100 financiamientos, que representaban un más que dominante 69% del total.
Cambios de tendencias
El caso es que para el 2022 las cosas ya habían cambiado, con una banca que subió a 147,100 créditos, que ya representaron 30% de mercado, aunque aún muy abajo de Infonavit y Fovissste, que cayeron drásticamente, pero juntos otorgaron 344,300 financiamientos, para un 60% del total.
Ahora que sí lo vemos en monto de inversión, ahí sí que la rompió la banca, que si en el 2015 “apenas” colocó 121,900 millones de pesos, para el 2022 subió a 286,200 millones, brinco impresionante que lo llevó a superar ya claramente a Infonavit y Fovissste, que, sumando resultados, en el 2015 mandaban en el mercado, con una inversión de 158,500 millones de pesos, y en el 2022 colocaron 195,700 millones de pesos.
Pues sí, el impresionante aumento en la inversión de la banca superó por mucho al crecimiento en inversión que también registraron los dos grandes fondos de vivienda que tenemos en México.
Mayor inversión
Y esto es así. En términos de inversión, en el 2015 la banca representaba 43% del mercado hipotecario, pero para el 2022 está participación se había elevado a 59%, ganando terreno a Infonavit y Fovissste, que aunque crecieron en este tiempo, lo hicieron muy por debajo de la forma en que lo hizo la banca, con lo que su inversión, que en el 2015 representaba 42% del mercado, en el 2022 ya “apenas” representaba 33 por ciento.
Ojo, que no es que Infonavit y Fovissste lo hubieran hecho mal… Es solo que la banca Lo ha hecho muy bien, y que a estos fondos les ha pegado la estrepitosa caída de la producción de vivienda social, que ha limitado su colocación.
Y ojo, que otra cosa a considerar es que la falta de producción de vivienda económica ha tenido como consecuencia el incremento del crédito hipotecario promedio, que considerando bancos y organismos nacionales, ya se ubica en 981,000 pesos, pero que desglosando, nos dice que el de Infonavit está en 539,000 pesos, el de Fovissste en 748,000 pesos y el de la banca en 1 millón 945,000 pesos.
Motor de la producción
Y bueno, también hay que decir que la banca representa 80% de la inversión en financiamiento a la producción de vivienda, mercado que forman, además de la banca, el mercado de valores y otros agentes privados, un banco de desarrollo del Estado mexicano, Sociedad Hipotecaria Federal, que dirige Jorge Mendoza Sánchez, que complementa el sector con crédito, pero también con garantías y seguros, así como dando dinamismo a segmentos de mercado en que no participan los bancos.
La reciente Convención Bancaria fue, además, espacio para el relevo en la presidencia de la ABM, que ahora tendrá como presidente a Julio Carranza, director general de BanCoppel, que llega al relevo de Daniel Becker, presidente y director general de Grupo Financiero Mifel.
Mensajes que cuentan
La reciente Convención Bancaria fue un espacio en que la banca, en voz de sus presidentes, saliente y entrante, refrendó el compromiso de seguir invirtiendo en México, manteniendo abiertas las llaves del crédito, incluso, a mayores niveles de los registrados en años anteriores, al mismo tiempo que busca caminos para que este financiamiento tenga cada vez mayor impacto social y ambiental.
Muy importante destacar que el presidente Andrés Manuel López Obrador asistió a la Convención Bancaria, y que su sola presencia, más allá de los discursos, termina siendo una muy buena señal de las indispensables alianzas en que el país debe basar su desarrollo.
Una señal poderosa, esperada y necesaria.
