La vivienda asequible enfrenta el reto de ubicarse cerca de los centros de empleo, el transporte público y los servicios para evitar que los traslados eleven el costo de habitarla
El desarrollo de vivienda asequible enfrenta un desafío que va más allá del precio de construcción y venta: encontrar ubicaciones que permitan a las familias acceder a empleos, transporte y servicios sin destinar una parte importante de sus ingresos y tiempo a los traslados. Aunque el suelo en las periferias suele ofrecer menores costos, la distancia respecto a las zonas de actividad económica puede generar gastos adicionales para sus habitantes.
La movilidad representa una parte importante de este problema. De acuerdo con el estudio Costo del tráfico, la factura invisible de la congestión, elaborado por el Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO) y Dat’s Why en 2026, la congestión vehicular genera un costo de oportunidad de 203,316 millones de pesos anuales en 44 zonas metropolitanas del país.
El análisis estima que cada persona pierde, en promedio, 111 horas al año debido al tráfico, mientras que para quienes utilizan transporte público la cifra asciende a 140 horas. Estos datos muestran cómo la movilidad influye en las condiciones económicas de los hogares y, por tanto, en la manera de evaluar la asequibilidad de una vivienda.
Talía González Cacho, directora nacional del Programa de Urbanismo del Tecnológico de Monterrey, explica que la ubicación constituye una característica que los compradores deben considerar desde el inicio, pues no pueden modificarla después de adquirir una propiedad.
A diferencia de los acabados o los materiales, que los propietarios pueden mejorar con el tiempo, la localización determina la relación de la vivienda con los empleos, los servicios y la infraestructura disponible. Por ello, la especialista recomienda revisar los costos de traslado y las condiciones del entorno antes de tomar una decisión de compra.
El reto de construir cerca de las oportunidades
Durante décadas, el crecimiento de las ciudades mexicanas ha extendido la vivienda hacia zonas periféricas, donde el suelo suele tener un menor costo. Sin embargo, los empleos, hospitales, escuelas y comercios no siempre crecen al mismo ritmo ni se distribuyen de manera uniforme en el territorio.
Esta dinámica plantea un desafío para los desarrolladores: producir vivienda a precios accesibles en zonas que cuenten con conectividad y equipamiento urbano. Mientras los terrenos en áreas consolidadas suelen implicar una mayor inversión, los desarrollos alejados pueden trasladar parte de los costos a las familias mediante mayores gastos de transporte y tiempos de recorrido.
El impacto tampoco se distribuye de manera uniforme. El estudio del IMCO señala que, aunque el transporte público moviliza a 40% de las personas consideradas en el análisis, concentra 57% de las horas perdidas por congestión y 55% de su costo económico. Además, cinco zonas metropolitanas reúnen 65% de las pérdidas nacionales; el Valle de México encabeza la lista, con alrededor de 81,750 millones de pesos anuales.
Ante este panorama, una alternativa consiste en aprovechar la infraestructura de transporte existente para desarrollar proyectos habitacionales que acerquen a sus habitantes a los centros de actividad económica. El Desarrollo Orientado al Transporte (TOD, por sus siglas en inglés) responde a esta lógica al integrar vivienda, comercios, empleos y servicios alrededor de sistemas de transporte público.
Alberto Meouchi, del Centro para el Futuro de las Ciudades del Tecnológico de Monterrey, plantea que las ciudades también necesitan desarrollar nuevas centralidades para distribuir mejor las oportunidades. Durante un encuentro de ULI México, el especialista explicó que estos subcentros deben reunir vivienda, empleo, servicios y comercios, de manera que las personas no dependan de largos desplazamientos para resolver sus actividades cotidianas.
Esta estrategia también permite aprovechar zonas que ya cuentan con infraestructura y servicios, en lugar de extender el crecimiento urbano hacia territorios que requieren nuevas inversiones para atender a sus habitantes.
Aprovechar la infraestructura existente
En ese contexto, Vistas del Parque, en Guadalajara, ejemplifica cómo la ubicación y la coordinación con las autoridades pueden influir en el desarrollo de vivienda asequible. El proyecto, integrado al portafolio de Grupo Vinte, cuenta con 72 viviendas y se ubica a aproximadamente 650 metros de la estación Tetlán del Tren Ligero y a 100 metros del Parque Luis Quintanar.
Además, su entorno cuenta con escuelas, mercados y servicios de salud, lo que permite a los habitantes acceder a distintos equipamientos sin depender necesariamente del automóvil.
Uno de los elementos que permitió desarrollar el proyecto fue la coordinación con el Ayuntamiento de Guadalajara para reducir de 72 a 18 los cajones de estacionamiento requeridos. Este ajuste disminuyó las necesidades de espacio destinado a vehículos y permitió incorporar 12 viviendas protegidas, con precios máximos de 850,000 pesos, junto con unidades dirigidas a otros segmentos de ingreso.
El caso documentado por el Urban Land Institute (ULI) también reportó que el desarrollo alcanzó 80% de ventas en cinco meses y un margen bruto estimado de entre 30 y 35%. Durante la presentación del proyecto en ULI Ciudad de México, en septiembre de 2026, Sergio Leal Aguirre, presidente del Consejo de Administración de Grupo Vinte, señaló que el objetivo consistió en demostrar que la vivienda asequible puede combinarse con conectividad, vida en comunidad y rentabilidad.
Otro ejemplo es Real Granada, en Tecámac, Estado de México, un desarrollo habitacional vinculado al Tren Buenavista-AIFA. Esta conexión permite a sus habitantes contar con una alternativa de transporte ferroviario para trasladarse hacia zonas con oportunidades laborales.
Ambos casos muestran distintas posibilidades para incorporar la conectividad a la planeación de los proyectos habitacionales. Sin embargo, su desarrollo también depende de factores como la disponibilidad de suelo, la infraestructura de transporte, la coordinación con las autoridades y las condiciones normativas que determinan la densidad y los requerimientos de estacionamiento.
Para el sector inmobiliario, el desafío consiste en integrar estas variables desde la planeación y no únicamente cuando los proyectos llegan a la etapa de comercialización. La ubicación, el acceso al transporte y la cercanía con los servicios inciden tanto en la experiencia de los habitantes como en la viabilidad de los desarrollos.
Por ello, la vivienda asequible requiere una visión que considere el costo de adquisición y las condiciones necesarias para habitarla. Acercar los desarrollos a los centros de empleo y aprovechar la infraestructura existente representa una de las vías para reducir las distancias cotidianas y ampliar las opciones habitacionales en las ciudades.
