Las nuevas disposiciones regulan el alquiler temporal y por habitaciones, limitan la actualización de rentas y establecen un nuevo esquema de continuidad para los contratos de vivienda habitual
El mercado de alquiler de vivienda en España tendrá nuevas reglas, luego de que el Gobierno aprobó dos reales decretos-ley que modifican las condiciones de los contratos, los mecanismos de actualización de rentas y los requisitos para los arrendamientos temporales y por habitaciones.
El primer decreto, publicado el 30 de septiembre, reformó la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para establecer obligaciones específicas en los alquileres de temporada y por habitaciones, además de incorporar una prórroga extraordinaria para determinados contratos vigentes. El segundo, publicado este 1 de octubre, modifica el régimen de duración de los contratos de vivienda habitual para darles continuidad una vez que concluye su periodo mínimo.
Las medidas forman parte del paquete anunciado por el Gobierno español en materia de vivienda y deberán ser convalidadas por el Congreso de los Diputados. El primer real decreto-ley entró en vigor el 1 de octubre, mientras que el segundo lo hará el 2 de octubre.
Alquileres temporales tendrán que acreditar su causa
Uno de los principales cambios se concentra en los contratos de alquiler temporal, una modalidad utilizada para atender necesidades de vivienda por un periodo determinado y que ahora tendrá que acreditar el motivo que justifica esa temporalidad.
La nueva regulación establece que el propietario deberá justificar la causa del desplazamiento temporal del inquilino. Además, estos contratos tendrán, por regla general, una duración superior a 31 días y no mayor a 12 meses.
Si el contrato supera los 12 meses sin que exista una justificación para mantener la temporalidad, o si las mismas partes celebran de forma consecutiva más de dos contratos sobre la misma vivienda, el primer contrato pasará a considerarse de vivienda habitual. Con ello, quedará sujeto a las reglas previstas para este tipo de arrendamiento.
La regulación también contempla los contratos temporales que ya estaban vigentes antes de la entrada en vigor del decreto. Estos mantendrán las condiciones bajo las que fueron celebrados hasta concluir el plazo pactado y, en caso de renovación, quedarán sujetos a las nuevas disposiciones.
Alquiler por habitaciones tendrá un límite
El decreto también establece reglas para el arrendamiento de habitaciones o de espacios dentro de una misma vivienda.
A partir de ahora, la suma de las rentas de todas las habitaciones que se encuentren alquiladas de manera simultánea no podrá superar el monto que correspondería por el alquiler de la vivienda completa.
Cuando el inmueble se encuentre en una zona declarada de mercado residencial tensionado, además, deberán respetarse las reglas de precio aplicables a esas áreas.
La norma incorpora así estos contratos a un marco específico dentro de la legislación de arrendamientos, aunque mantiene la posibilidad de que las comunidades autónomas apliquen las regulaciones que correspondan dentro de sus competencias.
Limitan actualización anual de las rentas
Las nuevas disposiciones también establecen un límite extraordinario para la actualización anual de los contratos de vivienda.
Cuando la anualidad del contrato se cumpla entre la entrada en vigor del decreto y el 31 de diciembre de 2027, las partes podrán negociar la actualización de la renta. Sin embargo, si el precio del alquiler supera el límite máximo establecido por el sistema de índices de referencia, no podrá aplicarse un incremento.
En los demás casos, propietario e inquilino podrán acordar la actualización. Si no alcanzan un nuevo acuerdo, el aumento no podrá superar 2 por ciento.
Asimismo, la reforma establece que la actualización ordinaria de la renta durante la vigencia del contrato deberá sujetarse al Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), cuando así corresponda conforme a las condiciones pactadas.
Contratos podrán extenderse por hasta dos años
Para los contratos de vivienda habitual vigentes cuyo periodo de prórroga termine antes del 31 de diciembre de 2028, el primer decreto contempla una extensión extraordinaria de hasta dos años.
El inquilino deberá solicitarla y acreditar que se encuentra al corriente en el pago de la renta y que también cumplió con esta obligación durante los ocho meses anteriores. La extensión podrá realizarse por periodos anuales y conservará las condiciones del contrato vigente.
El propietario deberá aceptar la solicitud, salvo que las partes acuerden otras condiciones, celebren un nuevo contrato o exista una necesidad real y acreditada de recuperar la vivienda para uso propio o de familiares en los términos establecidos por la norma.
Este mecanismo funcionará como una medida transitoria para determinados contratos que se encuentran próximos a concluir su periodo de prórroga, mientras entra en aplicación el nuevo régimen de estabilidad para los arrendamientos de vivienda habitual.
Nuevo esquema para la continuidad de los contratos
El segundo real decreto-ley introduce un cambio adicional en la duración de los contratos de vivienda habitual.
A partir de su entrada en vigor, cuando un contrato haya cumplido al menos cinco años de duración, o siete años cuando el propietario sea una persona jurídica, podrá continuar mediante prórrogas sucesivas por periodos de la misma duración. La continuidad se mantendrá salvo que alguna de las partes comunique su decisión de no prorrogarlo.
La reforma también amplía de cuatro a seis meses el plazo con el que el propietario deberá avisar al inquilino si decide no continuar con el contrato. Para el arrendatario, el periodo de aviso se mantiene en dos meses.
Además, cuando el propietario decida no prorrogar el contrato deberá indemnizar al inquilino con una cantidad equivalente, como mínimo, a 12 mensualidades de renta calculadas conforme al sistema estatal de referencia de precios de alquiler.
La norma establece excepciones a esta indemnización, entre ellas los casos en que una persona física necesite recuperar la vivienda para sí o determinados familiares, cuando el inquilino ya no resida en el inmueble o disponga de otra vivienda en el mismo municipio, así como otros supuestos previstos por el decreto.
Con estos cambios, España modifica distintos componentes de su mercado de alquiler residencial: establece requisitos para diferenciar los contratos temporales de los destinados a vivienda habitual, fija límites para el arrendamiento por habitaciones y actualiza las condiciones para la continuidad y revisión de los contratos.
Las dos normas deberán pasar por el Congreso de los Diputados para su convalidación, por lo que su aplicación quedará sujeta al trámite parlamentario correspondiente.
