Por otro lado, en el segmento corporativo del centro del país se continúa observando una sobreoferta de espacios que ya se tenía desde antes de la pandemia
Los mercados inmobiliarios del centro del país cuentan con una gran relevancia para la industria a nivel nacional, y, a pesar de los estragos de la pandemia por Covid-19, han logrado mantenerse a flote y, actualmente, reportan cifras positivas en todos sus segmentos.
No obstante, de acuerdo con Enrique Téllez Kuenzler, director general de Desarrolladora del Parque, el sector industrial se ha mantenido como la ‘joya de la corona’, pues se han observado ocupaciones y crecimientos importantes en la región. Esto gracias a la combinación del nearshoring y el nuevo Tratado de Libre Comercio.
“Definitivamente, la parte industrial se está detonando y está creciendo de manera importante en el centro del país; y hoy es la joya de la corona”, aseguró.
Entre los mercados industriales de la región centro destaca el Valle de México, que, según datos de Newmark, gracias a una demanda robusta, el inventario clase A alcanzó los 11.5 millones de metros cuadrados (m²) durante el primer trimestre de 2023 (1T2023); lo que representa un crecimiento anual de 6.2 por ciento.
De esta manera, la nueva oferta de espacio industrial en la región supera los 170,000 m², y se esperan más de 300,000 m² para el final del año.
Asimismo, el reporte de la firma destaca que los corredores que mostraron mayor crecimiento en su inventario durante el 1T2023 fueron Cuautitlán y Tepotzotlán; además, los desarrolladores buscan expandir sus portafolios al crear un nuevo corredor industrial. Es decir, el corredor Oriente, que alberga las zonas de Chalco, Los Reyes, Ixtapaluca y Ayotla; mismo que ya cuenta con un inventario de poco más de 134,000 m² y una tasa de disponibilidad del 5.1 por ciento.
Además, se espera que el traslado de operaciones de diversas aerolíneas al Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA) impacte de manera positiva a los corredores de Zumpango y Huehuetoca. Esto debido a que aumentará la demanda de espacio industrial en los corredores aledaños al AIFA, por lo que las empresas requerirán de nueva logística de almacenamiento y distribución de sus mercancías.
Otro mercado industrial que también ha mostrado un buen comportamiento es el del estado de Querétaro, que, al cierre del 4T2022 reportó una demanda neta 3.4 veces superior a la registrada el año anterior.
De igual manera, la construcción de espacio industrial logró superar los 508,000 m²; y la demanda bruta acumulada del 2022 fue de 555,000 m², que simbolizó un crecimiento del 8%, respecto a 2021.
Por otro lado, Téllez señaló que en el segmento corporativo del centro del país se continúa observando una sobreoferta de espacios de oficina que ya se tenía desde antes de la pandemia y que se agravó con la adopción del trabajo remoto.
Respecto a la Ciudad de México, que es el mercado más importante tanto de la región centro como de todo el país, el empresario comentó que las empresas han buscado moverse hacia mejores localizaciones, por lo que poco a poco las zonas de mayor demanda empiezan a retomar sus niveles de ocupación.
“Mi percepción, habiendo visto varios estudios de mercado, es que veremos absorciones netas positivas en los próximos años, pero la sobreoferta se irá absorbiendo en los próximos cinco años. Lo que va a suceder es que los mercados con mayor demanda, como Polanco, Lomas, etcétera, van a empezar a equilibrarse; y mercados con más sobreoferta y menos demanda, como Santa Fe o Periférico Norte, son los que van a sufrir más en términos de absorción”, señaló.
En el último año, el mercado de oficinas de la CDMX ha mostrado cifras positivas en términos de absorciones, tasa de disponibilidad y superficie en construcción; lo cual indica una franca recuperación en este sector.
Al respecto, Newmark destacó que, durante el 1T2023 ingresaron al mercado más de 18,000 m² de oficinas en los corredores Periférico Sur e Insurgentes; por lo que el trimestre cerró con un inventario superior a los 7.8 millones de m² de área rentable.
En tanto, la tasa de disponibilidad se mantuvo constante, y al cierre del 1T2023 se situó en 23.4%; lo que significa que hay 1.84 millones de m² desocupados en la metrópoli, principalmente en los submercados de Santa Fe, Norte, Insurgentes y Polanco.
Adicionalmente, las desocupaciones continúan a la baja, y se situaron 38% por debajo del trimestre anterior. Los submercados que más desocupaciones reportaron en el 1T2023 fueron Polanco, Reforma Centro y Santa Fe, con un total de 32,000 m² desocupados.
El mercado corporativo de Querétaro también ha sobresalido, pues, al cierre de 2022, alcanzó niveles prepandemia en términos de vacancia; mientras que la demanda logró superar los 27,000 m², lo que significa un crecimiento del 93% respecto a 2021.
Con respecto a la vivienda, Enrique Téllez precisó que se observa una recuperación lenta en el centro del país, en particular en los segmentos Residencial y Residencial Plus; así como una recuperación razonable en la parte Social y Económica.
“Esto lo que hace es que los inventarios poco a poco se empiecen a acabar en algunos segmentos y en algunos submercados. Entonces, yo diría que en los próximos dos años vamos a empezar a ver el lanzamiento de nuevos proyectos, inicialmente muy enfocados en el segmento de 3 millones para abajo, y poco a poco resurgirá el producto de 3 millones para arriba”, consideró.
Cabe mencionar que, de acuerdo con Tinsa México, durante el 4T2022 se vendieron 7,028 viviendas nuevas en el Valle de México; lo que representa un aumento de 20.8% frente al mismo periodo de 2021. Además, el 41% de estas viviendas corresponden a la CDMX, y el 59% a los municipios conurbados del Estado de México e Hidalgo.
Asimismo, Tinsa destacó que, de las unidades de vivienda desplazadas, los segmentos sociales mostraron un aumento anual del 25%; principalmente por las ventas en Tizayuca y Zumpango. Mientras que la participación de la vivienda media creció 16% y la residencial de 17% anual.
Finalmente, con respecto al segmento comercial, el directivo de Desarrolladora del Parque aseguró que ya se observa una recuperación franca tras la pandemia, con buenas ocupaciones y niveles de renta razonables.
Datos de CBRE indican que, durante 2022, se entregaron siete nuevos centros comerciales en la CDMX; los cuales, en conjunto, sumaron 377,000 m². Entre estos destacan las plazas Mitikah y Parque Tepeyac, que representan el 56% de la superficie entregada.
Si bien los centros comerciales no han alcanzado los niveles prepandemia, al cierre de 2022 se reportaron cerca de 700,000 m² en proceso en la capital del país; además de que la afluencia de visitantes y las ventas han incrementado en todos los mercados de la región centro de México.
Seguir apostando por el centro del país
Enrique Téllez Kuenzler mencionó que en Desarrolladora del Parque se encuentran enfocados en el desarrollo de proyectos de gran envergadura en la zona centro del país.
“Tenemos un proyecto en Bosques en fase uno y fase dos; tenemos un gran proyecto de vivienda a la entrada de Santa Fe y otro sobre Paseo de la Reforma; y otro proyecto muy bonito que traemos es en el Estado de México, en Atizapán, que es Reserva de los Jinetes, una comunidad cerrada que va a tener un máximo de 320 familias que ahí vivan”, explicó.
Asimismo, afirmó que, tanto estos proyectos como otros de socios de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), pueden ser detonadores de desarrollo para el centro del país.
“Seguimos comprometidos con México. Estamos invirtiendo en el centro de México, que presenta oportunidades interesantes en todos sus mercados”, concluyó.
Este texto se incluye en la edición Mayo-Junio 2023 de la Revista Inversión Inmobiliaria
