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Inversión de fibras demuestra la confianza en el sector inmobiliario 

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Directivos de las fibras han señalado que el sector inmobiliario muestra una fortaleza y oportunidad de crecimiento, por lo que contemplan realizar inversiones para su expansión

Al ser integrado por diversos mercados, el sector inmobiliario cuenta con oportunidades de crecimiento, impulsadas por fenómenos como el nearshoring, mismas que las fibras han identificado, brindándoles la confianza por invertir en el sector. 

En ese sentido, la cobertura y diversificación de los fideicomisos podría favorecer al sector inmobiliario, ya que la inversión en el mercado inmobiliario también podría beneficiarse de una mayor diversificación.

Durante los últimos meses, el inmobiliario ha afrontado un panorama incierto debido al cambio de gobierno federal en México y Estados Unidos, la posible llegada de empresas al país, la imposición de aranceles a las importaciones mexicanas, entre otros factores.

A pesar de estas situaciones, André El Mann Arazi, director general de Fibra Uno (FUNO), indicó que el sector inmobiliario mexicano cuenta con características que lo hacen único y atractivo para la llegada y expansión de empresas nacionales y extranjeras, por lo que podría continuar con dinamismo

No obstante, El Mann afirmó que es importante que las fibras y el sector inmobiliario cuenten con modelos de negocio sostenibles, de manera que, sin importar el entorno, cuenten con un amplio margen de operación. 

Por su parte, Gonzalo Robina, director general adjunto de FUNO, manifestó su confianza en el desarrollo del sector inmobiliario mexicano, independientemente del cambio de administraciones federales, dado que los fideicomisos trabajan con proyectos a largo plazo.

“Quienes invertimos en bienes raíces no lo hacemos pensando en los próximos seis años, sino en los próximos cincuenta. Entonces nos tocará ver a la actual presidenta y otros cinco mandatarios. De alguna manera, seguimos adelante con nuestros planes”, explicó.

Por otro lado, Josefina Moisés, directora general de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra), resaltó que una de las principales oportunidades del sector inmobiliario industrial es el nearshoring, un fenómeno que ha mostrado un crecimiento constante con efectos a largo plazo.

En entrevista con Revista Inversión inmobiliaria, Moisés resaltó que el nearshoring podría impulsar la diversificación del sector, ya que la relocalización de empresas llevará a los desarrolladores y empresas a considerar la instalación de la infraestructura y servicios necesarios para la llegada de naves industriales a una región.

De este modo, la construcción de espacios industriales en el país hará evidente la necesidad de contar con infraestructura adecuada para su operación, así como servicios, hospedaje y vivienda, oportunidades en las que las diversas fibras pueden participar.

“No se trata solo de construir un parque industrial y ya. Este debe contar con lo necesario para operar: energía limpia, sustentable, accesible y barata. Además, es crucial considerar el entorno, las oficinas, los colaboradores y la gente que llega de viaje para concretar negocios”, señaló.

Fibras, con confianza para invertir

En conferencia de prensa, André El Mann Arazi señaló que FUNO confía en el mercado inmobiliario mexicano, por lo que estima una inversión aproximada de 10,000 millones de pesos (mdp) en 2025.

“El próximo año tenemos prevista una inversión de capital importante, alrededor de 2,000 mdp. Pagaremos la parte pendiente de Mitikah, que asciende a 5,000 mdp. Estimamos que la inversión total alcance los 10,000 mdp”, explicó.

El Director General de FUNO afirmó que el fideicomiso continuará aprovechando las tendencias del mercado. Si surge la oportunidad, podría incrementar su inversión.

“Dependerá de los flujos que tengamos disponibles, porque todos nuestros flujos están obligados a distribuirse, pero si tenemos flujos, por ejemplo, de alguna venta de propiedades, lo vamos a invertir sin incrementar y con el mismo modelo de negocios”, indicó.

Gonzalo Robina destacó que el nearshoring ha impulsado a inversionistas y desarrolladores a enfocarse en la industria. Por esta razón, FUNO trabaja en la instalación de 1.5 millones de metros cuadrados (m²) de espacios industriales.

“Hoy se están construyendo 1.5 millones de m² adicionales de naves industriales. El inventario que tenemos hoy en Fibra Uno son aproximadamente 6 millones de m² de naves industriales (…) entonces la confianza en el sector está puesta”, señaló.

Por su parte, Jorge Pigeon, vicepresidente de Mercado de Capitales y Relación con Inversionistas de FUNO, informó que el fideicomiso estima cerrar el año con 21,500 mdp en Ingresos Operativos Netos (NOI).

Actualmente, el fideicomiso inmobiliario cuenta con 11.1 millones de metros cuadrados (m²) de Área Bruta Rentable (ABR), con una ocupación de 95.3 por ciento. Además, dispone de una reserva territorial de 1.3 millones de m². 

Finalmente, Pigeon señaló que, considerando el nearshoring y sus operaciones, Fibra Uno prevé alcanzar un NOI de 29,670 mdp en 2028, lo que representaría un crecimiento del 35% respecto a 2024.

Fibra Monterrey es otro fideicomiso que ha mostrado su confianza en el sector inmobiliario. Según su reporte financiero del tercer trimestre de 2024 (3Q24), Jorge Avalos Carpinteyro, director general de Fibra Mty, indicó que la empresa cuenta con la posibilidad de invertir 700 millones de dólares (mdd) durante los 12 meses posteriores a la emisión de capital, cumpliendo su estrategia de crecimiento 2022-2026. 

“Hemos continuado con la negociación para firmar nuevas expansiones y adquisiciones con el objetivo de alcanzar la meta de comprometer 700 mdd en inversión antes de marzo de 2025, con una tasa de capitalización ponderada de 8%. En este sentido, seguimos viendo fortaleza en los fundamentales del sector industrial y que las transacciones que negociemos serán consistentes con nuestra disciplina en el uso de capital que nos ha diferenciado desde la Oferta Pública Inicial”, indicó.

Al cierre de septiembre de 2024, el portafolio de Fibra Mty consta de 112 propiedades: 87 de uso industrial, 19 de oficinas y 6 comerciales. El ABR alcanzó 1,766,418 m² con una ocupación del 96 por ciento.

El precio promedio de arrendamiento por m² al mes se colocó en 5.8 dólares en naves industriales, 19.5 dólares en oficinas corporativas, 16.0 dólares en oficinas operativas y 7.9 dólares en inmuebles comerciales.

Finalmente, Avalos Carpinteyro destacó que, al cierre del 3Q24, Fibra Mty alcanzó un NOI de 656.2 mdp, lo que representa un crecimiento de 25.4%, en comparación con el mismo periodo de 2023. 

“Esto ratifica la fortaleza de nuestro portafolio y nuestra sólida relación con los inquilinos, quienes además de estar satisfechos con nuestros servicios, llevan a cabo sus proyectos de crecimiento con nosotros”, concluyó. 

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Rebeca Romero


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