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Después del boom especulativo: ¿qué esperar del mercado industrial en 2025?

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Por Alejandro Delgado*

2024 fue el año con la mayor entrega de metros cuadrados especulativos desde que SiiLA tiene registro. Los espacios construidos sin un inquilino asegurado representaron el 27.5% del nuevo inventario, más del doble de su participación en años anteriores. Pero el verdadero cambio no está únicamente en la proporción, sino en el volumen: más de 2.1 millones de metros cuadrados especulativos salieron al mercado en un solo año, una cifra que equivale a casi todo lo entregado entre 2021 y 2023. 

Este crecimiento sin precedentes refleja la confianza de los desarrolladores en la demanda del mercado industrial y marca un cambio en la dinámica del sector.

Hubo un tiempo en el que conseguir financiamiento para un proyecto especulativo en México era casi imposible. Los bancos te miraban con desconfianza y te exigían un inquilino asegurado antes de soltar un peso. Luego, llegó el nearshoring. Las inversiones se dispararon, la demanda de naves industriales rompió récords y, de pronto, el dinero comenzó a fluir. Los desarrolladores construyeron como nunca antes, confiados en que los ocupantes seguirían llegando en tropel. Y durante un buen tiempo, así fue. 

Sin embargo, los mercados no crecen en línea recta, y el inmobiliario industrial mexicano no es la excepción. En 2024, la disponibilidad comenzó a subir por primera vez en años, no por una caída en la demanda —las absorciones bruta y neta crecieron al mismo ritmo que el nuevo inventario— sino por el aumento en la oferta especulativa. Esto significa que los espacios se siguen rentando, la demanda se mantiene sólida y, aunque hay más competencia entre desarrolladores y los inquilinos tienen más margen para negociar, el mercado sigue siendo dinámico y atractivo.

Claro que hay casos particulares como Ciudad Juárez, donde hay dos focos rojos: un aumento en la tasa de disponibilidad y una disminución en las absorciones. Esto lo convierte en un mercado que favorece a los inquilinos, ya que al reducirse la demanda y haber más espacio vacío, la competencia entre propietarios se intensifica. Con una absorción más lenta y hasta dos años para ocupar el inventario disponible, los arrendatarios tienen mayor margen de negociación, lo que podría presionar las rentas a la baja y cambiar la dinámica del mercado en el corto plazo.

¿Es esto una crisis? No. Es un ajuste. Y si entendemos bien lo que está pasando, 2025 no será un año de caídas abruptas, ni tampoco de expansiones desenfrenadas, sino de sofisticación en el sector. 

Hoy, la tasa de disponibilidad industrial suma cuatro trimestres consecutivos al alza, aunque sigue en niveles adecuados, por debajo del 3.3%. En Querétaro y Reynosa supera el 6%, mientras que en mercados como Aguascalientes y Saltillo se mantiene por debajo del 1%. En general, es un mercado estabilizado, pero con matices. 

Este ligero aumento en la disponibilidad no significa que la demanda se haya desplomado, sino que el mercado está absorbiendo el impacto de una oferta que creció rápidamente. La clave no está en la falta de inquilinos, sino en la velocidad con la que se están ocupando los espacios. 

Hasta hace un par de años, una nave industrial bien ubicada podía arrendarse incluso antes de estar terminada. Actualmente, la historia es distinta. Con un mayor volumen de inmuebles especulativos —que representan casi una cuarta parte del nuevo inventario entregado— y una creciente competencia entre desarrolladores, el tiempo de exposición se ha prolongado. Una nave sin prearrendamiento tarda en promedio un año en ser rentada, reflejando un mercado que, más que desacelerarse, está permitiendo a los inquilinos ser más selectivos. 

Desde 2022, México ha sido testigo de récords de nuevo inventario. Sólo en 2024 fueron incorporados alrededor de 7.8 millones de metros cuadrados industriales, según datos de SiiLA; y para 2025, se proyectan hasta ahora otros 6.3 millones. ¿Es posible que este año haya más desarrollos? Sí, pero los desarrolladores tendrán que fijarse en algo más que construir: la alineación entre oferta y demanda. 

No todos los espacios industriales se ocupan al mismo ritmo: mientras algunos siguen rentándose con rapidez, otras zonas con mayor oferta especulativa tardan más en colocarse. Además, los factores financieros también están en juego. Con tasas de interés aún elevadas y una mayor competencia, el crédito para algunos proyectos podría volverse más limitado, presionando a los desarrolladores a justificar mejor sus inversiones.

¿Y qué pasa con las rentas? Pese al aumento en la disponibilidad, los precios de renta han seguido subiendo. En los últimos dos años, los incrementos han sido de doble dígito, llevando los valores a niveles casi 40% superiores a los de finales de 2022. Este comportamiento no se explica únicamente por la inflación o el tipo de cambio, sino por un factor más estructural: la elevada demanda de espacios premium y la escasez de terrenos con uso de suelo en ciertas zonas clave. 

No obstante, hay otra variable que marcará el ritmo del sector en 2025: la relación con los Estados Unidos y el impacto de las decisiones comerciales en Washington.

Trump sigue impulsando la posibilidad de imponer nuevos aranceles del 25% a productos fabricados en México. ¿Lo hará? Es imposible saberlo, pero su estrategia es conocida: generar presión, endurecer posturas y luego negociar. Esto es algo que ya hemos visto en negociaciones anteriores del T-MEC, y, pese a las amenazas, México salió fortalecido. 

Ahora, la historia podría repetirse. 

El nearshoring sigue siendo una fuerza transformadora —con nuevas inversiones en manufactura y logística, especialmente en sectores como el automotor, de electromovilidad y semiconductores— pero el mercado ya no se mueve por inercia. La inversión sigue fluyendo, aunque el uso de datos estratégicos se ha vuelto más crucial que nunca. Hoy en día, las empresas analizan con mayor cautela sus movimientos, negociando condiciones más flexibles y buscan asegurarse de que cada espacio se ajuste exactamente a sus necesidades operativas.

En general, 2025 será un año de retos, pero no de retrocesos. La diferencia entre crecer y quedar rezagado no estará en cuánto se construya, sino en qué tan bien se ejecute cada movimiento en términos de ubicación, flexibilidad, tecnología, ASG y financiamiento.

*Alejandro Delgado,
Country manager Mexico en SiiLA

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Columnista invitado


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