Juan José Errejón.*
El 2022 fue un año de transición, un momento en que no solo en México si no en el mundo entero
veníamos saliendo de una pandemia terminando con las restricciones producto de las medidas de
contención que una crisis de salud nunca antes vista exigía. Pero hay una máxima en la industria
que se cumple siempre y esta es que las crisis generan oportunidades y que entre más grande es
una crisis, mayor es la oportunidad que se abre para aquellos valientes que estén dispuestos a
tomarla y como era de esperarse los efectos más fuertes se sintieron en las grandes zonas
metropolitanas de México.
En México las principales zonas metropolitanas han presentado un dinamismo inmobiliario especial
provocado por un lado por la escasez de oferta de vivienda, un incremento en los costos de los
insumos, el aumento en los precios, la disminución de arranques de nuevos proyectos, y por el otro
lado por una importante demanda contenida en estas zonas metropolitanas que concentran más
del 60% de la población en México y cuentan con la mejor infraestructura y servicios del país.
El 2023 será un año en el que la industria inmobiliaria esta llamada a ser uno de los componentes
más importantes para la recuperación del país y las zonas metropolitanas serán las principales
receptoras de la inversión inmobiliaria.
En materia de vivienda, las zonas metropolitanas más grandes, maduras y consolidadas como la de
Monterrey, Guadalajara, Querétaro, Cancún entre otras continuaran con un ritmo acelerado de
verticalización en todos los segmentos principalmente en el medio y el residencial y experimentaran
una curva ascendente en los precios de la vivienda al mismo tiempo que sus manchas urbanas
crecen en habitantes tamaño, infraestructura y servicios. La zonas metropolitanas medias como las
de León, Mérida, Aguascalientes entre otras que se encuentran en franco desarrollo serán zonas
donde el desarrollo de viviendas se enfocará en el desarrollo de grandes master plans de lotes
urbanizados y vivienda horizontal principalmente pero sin dejar de lado los primeros un solido
arranque de proyectos verticales y de usos mixtos en las zonas más consolidadas de cada urbe.
En cuanto al industrial, hay 2 fenómenos que impulsaran fuertemente el desarrollo de parques
industriales en las principales zonas metropolitanas del país, dichos fenómenos son el Nearshoring
y el incremento del comercio electrónico. Ambos fenómenos detonan la necesidad de nuevos
espacios industriales. La demanda de naves industriales por parte de empresas que ven en México
un punto estratégico para reubicar su producción ha incrementado en más de 10% del 2021 al 2022
en gran medida impulsado por las tensiones entre Estados Unidos y China así como en la búsqueda
de cumplir con las reglas de origen contenidas en el Tratado de Comercio entre México, Estados
Unidos y Canadá.
Se prevé que para el 2026 las ventas por comercio electrónico se dupliquen lo cual provocara una
gran necesidad de m2 de parques industriales con una vocación logística, con las condiciones
necesarias para los niveles de automatización y tecnología empleado por lo grandes jugadores del
comercio electrónico como Amazon y Mercado Libre.
El retail no será la excepción entre las inversiones inmobiliarias en las principales zonas
metropolitanas, el crecimiento de la población en dichas zonas genera una demanda importante de
m2 rentables, el fin de la contingencia de salud provocada por la pandemia permite a los
consumidores volver a las tiendas, sin embargo el 2023 será quizás el año más retador para los
espacios comerciales ya que las nuevas conductas de los consumidores exigen espacios diferentes,
mucho más abiertos, seguros y enfocados en la experiencia.
El regreso a las oficinas es un hecho especialmente en las principales zonas metropolitanas de
México. Nuevas dinámicas de trabajo plantean a los desarrolladores de este tipo de productos
grandes retos, entre estas nuevas dinámicas están los esquemas híbridos que combinan el home
office y la presencialidad, la inclusión de tecnología en los espacios laborales y un enfoque en la
seguridad y confort laboral. Cada zona Metropolitana tiene sus necesidades especificas de espacios
de trabajo por ejemplo la zona metropolitana de Guadalajara alberga al hub tecnológico del país
demandando infraestructura tecnológica especial, mientras que la zona metropolitana de Cancún
tiene un gran enfoque en servicios para el turismo.
El segmento vacacional se encuentra en pleno ascenso con un mercado extranjero que después de
la reapertura, tiene un gran apetito por second home en destinos turísticos en México y un mercado
nacional que después de la pandemia ha otorgado un mayor valor a invertir en second home que se
encuentren a menos de 2 horas de su ciudad de residencia.
Los retos que tienen las principales zonas metropolitanas de México para captar la inversión
inmobiliaria son enormes pero haciendo sinergias entre gobierno e iniciativa privada seguramente
lograremos aprovechar las oportunidades que esta nueva normalidad ha hecho evidente.
*Juan José Errejón
Director General de Tierra y Armonía
