Su comisión es frecuente con complicidad Judicial y Administrativa
Por Abdiel Ferro Mendoza*
En la ciencia jurídica, dentro del ámbito del Derecho que importa el orden público y el orden privado, así como el orden social, existe el principio fundamental de la Legalidad, el cual quiere decir que “Los funcionarios públicos sólo pueden realizar aquello que la Ley les permite, mientras que los particulares pueden hacer siempre todo aquello que la Ley no les prohíbe”, aunado a lo anterior y en relación al tema que me ocupa, es importante manifestar que en todos los cuerpos normativos fiscales, administrativos o civiles, etcétera, que existen en la República Mexicana, siempre hay una disposición normativa que indica que “Los actos jurídicos celebrados en contravención de lo dispuesto en las Leyes de orden público, son nulos de pleno derecho”, y con ello quiero decir, que si bien los particulares tenemos la libre disposición de nuestros bienes y dentro de nuestras facultades jurídicas (de carácter subjetivo) tenemos la de la autodeterminación de la forma y términos en que decidimos contratar con otras personas (Principio de la Libertad de la Autonomía de la Voluntad en la libre contratación), aún con ello, no podemos los particulares nunca transgredir el orden público, como lo es por ejemplo, el Desarrollo Urbano ordenado de nuestra población.
Lo anterior tiene como planteamiento del problema el que en materia inmobiliaria, la transmisión de bienes inmuebles, sea por cualesquier título o forma, y para no cometer el delito (penal) de afectación al ordenamiento urbano, cuando se trata de una fracción, esta debe de tener la dotación de los servicios básicos indispensables para la construcción de una casa habitación, comercio o industria, es decir que un particular no puede dividir discrecional e indiscriminadamente un predio sino cuenta con el permiso de división respectivo de la Dirección de Desarrollo Urbano municipal dependiente de la Secretaría de Obras Públicas, y en estricto sentido jurídico si no cuenta con dicha autorización, no es posible contratar su enajenación con otra persona o un tercero, así tampoco puede crear un asentamiento humano irregular como lo son el Fraccionamiento o el Condominio sin antes cumplir con lo dispuesto en las Leyes de la Materia, tal y como lo son el Código Territorial Estatal y Urbano para el Estado de Guanajuato y sus municipios, su Reglamento Municipal, el Código Civil, etcétera.
Pero el desarrollo urbano no se limita a la regulación ordenada de la división, lotificación o fraccionamiento de un bien inmueble, importa más y como lo son por ejemplo el asentamiento de industrias o comercios importantes en la región o inmuebles destinados a la prestación de servicios públicos (mercados, rastros, panteones, jardines, escuelas, etc.), todo ello se plasma en una Ley que autoriza nuestro H. Ayuntamiento al que se denomina Plan de Desarrollo Urbano Municipal, el cual se elabora previo estudio y dictamen por parte de las autoridades competentes con una legitima consulta popular en donde intervienen los Colegios de Arquitectos, Ingenieros, Abogados y Notarios Públicos por ejemplo, misma Ley que se pública en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado (promulgación) y se inscribe por mandato de Ley en la oficina del Registro Público de la Propiedad de nuestro partido judicial (para su publicidad y consulta).
Adicional a lo anterior, quiero significar que en nuestro municipio hemos identificado otro grave problema que altera gravemente el desarrollo urbano, y lo es el caso, de que cuando no es viable en los términos de ley la división de un inmueble, los particulares y sus abogados, acuden ante el Juez Civil de Partido a ejercer la conocida “Acción Proforma” en la vía ordinaria civil, demandando a un “vendedor” o “supuesto vendedor” se otorgue la escrituración (forma) respectiva de un determinado inmueble y en base a un contrato civil verbal o escrito, y en base a una sentencia ejecutoria conseguir “regularizar” un bien inmueble irregular que no cuenta con servicios, sin embargo dicha sentencia aún y cuando proviene de un Juez, no le da al predio agua, ni luz, ni calle o acceso, ni drenaje, etcétera, y el que esto escribe pienso que los Jueces y previo a la admisión de un trámite de esta naturaleza, deberían ordenar a la Dirección de Desarrollo Urbano, emita un dictamen sobre el inmueble en cuestión y así ver si es posible su incorporación al Desarrollo Urbano, pues de lo contrario, se seguirán “regularizando” catastralmente y registralmente inmuebles sin servicios pero con cuenta catastral y folio real únicamente pero sin servicio público alguno y en base a muchas veces “contratos hechizos” que denigran un bien de orden público también como lo es el Proceso Judicial, y si es incompatible el dictamen, desechar de plano la petición por su inviabilidad con el orden público.
Además en sus contratos hechizos a los que me he referido, ponen frecuentemente precios de operación irrisorios o exorbitantes en relación al real valor fiscal o catastral o comercial del inmueble, lo que significa que al momento de su formalización ante Notario Público, el Impuesto Sobre la Renta por Enajenación o en su caso por Adquisición, resulte impagable muchas veces y/o un verdadero problema y dolor de cabeza fiscal, que imposibilitan su operación, aunado a los impuestos locales de Adquisición, División y Predial, amén del pago de los derechos respectivos, y se supone que un Juicio o Proceso Judicial siempre debe ser racional, y en estos casos muchas veces resulta lo contrario y son irracionales, creyendo el que esto escribe, que esta ílicita conducta profesional y de autoridad, debe de ser abolida y arrancada de raíz.
Es cuanto.
*Abdiel Ferro Mendoza
Abogado y Notario Público
