Por Jorge A. Mc Loughlin.
Luego de un breve pero fructífero viaje por el viejo continente, más precisamente por las ciudades de Madrid y Barcelona, llamó mi atención el alto grado de avance con el que cuentan los modelos de valuación masiva y la capacidad de evaluar la capacidad crediticia de un prospecto, gracias a herramientas como el “data mining” que permiten realizar una calificación o “scoring” como si con un rayo laser apuntara uno a uno al universo potencial de clientes.
Aquellas tradicionales formas de medir la capacidad de repago en base a la media de los ingresos, la antigüedad en el empleo, los antecedentes crediticios, etc. y que por sus características de manejar promedios podían dejar fuera a buenos prospectos, el “viejo mundo” las va dejando de lado para dar paso a las “jóvenes tecnologías”.
Algo similar ocurre con los modelos de valuación masiva, que tienen un grado de certidumbre considerablemente superior a los modelos que se están desarrollando en México. Instituciones como BBVA ya han lanzado al mercado productos como “VALORA”, que mediante una App le permite a sus clientes conocer el precio aproximado de una vivienda, analizar las características del barrio y por supuesto, usar un simulador de crédito para calcular cuando deberían pagar por su hipoteca.
Pero este uso de modelos de valuación masiva no esta restringido o limitado al sector financiero. Cada día es más creciente el uso que de estos servicios realiza el sector inmobiliario en cada uno de sus eslabones. Desde quien simplemente quiere conocer el valor de su propiedad hasta desarrollador que quiere tener un informe pormenorizado de una determinada zona (Colonia, Barrio, Distrito) antes de iniciar un nuevo proyector.
La empresa española Aplicaciones Estadísticas y Consultoría S.L. – socia y proveedor de tecnología a su vez de Revisora de Avalúos SA de CV – ha logrado desarrollar un modelo de valuación masiva que cuenta con el aval en cuanto a su grado de certeza, de la UNIVERSIDAD COMPLUTENSE DE MADRID. La variedad y profundidad de sus informes, pueden consultarse en el su portal www.preciosviviendas.com
Ciertamente España tiene con relación a México la ventaja de contar con un sistema catastral mucho más eficiente y transparente, con más años de experiencia en la aplicación de estos modelos y con la dolorosa enseñanza que dejó la crisis hipotecaria del 2007 – 2008 que pegó en aquellas latitudes, con mucha más fuerza que por estos lados.
Ahora bien ¿Podrán estos modelos sustituir la tarea profesional que tanto en España como en México realizan miles de profesionales especializados en la valuación de inmuebles?
En mi opinión, esto nunca podrá ocurrir cuando la necesidad de conocer un valor tenga por objeto el constituir una garantía hipotecaria. Estos sistemas representan grandes ayudas para el público en general, para los operadores inmobiliarios e incluso para el sector financiero que debe periódicamente valorizar en forma masiva sus carteras.
En cambio, cuando se trata de estimar el valor de un inmueble que será incorporado como garantía de un crédito hipotecario a la cartera de una institución financiera, sólo será el valuador profesional que en base a su formación académica y experiencia, podrá identificar los atributos peculiares de un inmueble. En definitiva no veo un conflicto entre el avance de la tecnología en esta materia y la labor profesional. Por el contrario, creo que son complementarias y a su vez, se potencian entre sí.
Jorge A. Mc Loughlin
Director General de Revisora de Avalúos S.A. de C.V.
Miembro de la Comisión Nacional de Vivienda y Desarrollo Urbano de COPARMEX
Miembro de la Unión Interamericana Para la Vivienda
