Un análisis de SiiLA estima el impacto potencial del espacio desaprovechado en 8.7 millones de m² de oficinas ocupadas en CDMX, Mty y Gdl
La transformación de los esquemas laborales y el avance del trabajo híbrido han abierto un nuevo desafío para el mercado corporativo: las empresas pueden mantener oficinas formalmente ocupadas, pero utilizar solamente una parte de los espacios que tienen contratados.
En Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, una subutilización hipotética de apenas 5% del espacio ocupado de oficinas podría representar un costo inmobiliario de referencia de 141.6 millones de dólares (mdd) al año, de acuerdo con un análisis de SiiLA.
La firma advierte que este porcentaje no corresponde a un nivel de subutilización actualmente observado en el mercado, sino a un escenario que permite dimensionar el impacto económico potencial de mantener superficies contratadas que ya no responden a las necesidades reales de las empresas.
Actualmente, alrededor de 8.7 millones de metros cuadrados (m²) de oficinas clase A+, A y B se encuentran ocupados en los tres principales mercados corporativos analizados, equivalentes a cerca del 85% del inventario existente y utilizados por casi 5,200 empresas.
A condiciones actuales de mercado, este volumen representa un costo inmobiliario de referencia cercano a 236 mdd mensuales, considerando renta de mercado y cuotas de mantenimiento.
¿Cuánto puede costar una oficina subutilizada?
El ejercicio de SiiLA muestra que incluso porcentajes relativamente pequeños de espacio desaprovechado pueden adquirir una dimensión considerable al trasladarlos al conjunto del mercado.
Con una subutilización hipotética de 1%, el costo anual de referencia ascendería a 28.3 mdd; con 5%, alcanzaría 141.6 mdd; mientras que un escenario de 10% elevaría la cifra hasta 283.3 mdd.
Si la proporción aumentara al 20%, el costo potencial sería de 566.5 mdd anuales, y con 30% llegaría a aproximadamente 849.8 mdd.
Sin embargo, la firma enfatiza que los escenarios no representan niveles observados de subutilización. Asimismo, las cifras corresponden a costos inmobiliarios de referencia calculados bajo condiciones de mercado del segundo trimestre de 2026 y no necesariamente a las rentas contractuales efectivamente pagadas por los ocupantes.
Trabajo híbrido cambia las necesidades de espacio
Uno de los factores detrás del fenómeno es la velocidad con la que pueden cambiar las necesidades de las compañías frente a los compromisos inmobiliarios de largo plazo.
Una empresa puede reducir su plantilla, reorganizar sus operaciones o modificar los días de asistencia presencial en cuestión de meses; sin embargo, la superficie contratada permanece vinculada a los plazos y condiciones establecidos en los contratos de arrendamiento.
Por ello, las oficinas pueden permanecer ocupadas desde el punto de vista inmobiliario, aunque parte de su superficie haya dejado de responder a las necesidades reales de la operación.
SiiLA señala que la subutilización ocurre cuando la superficie contratada excede de manera persistente aquella que requiere una empresa. No obstante, medir este fenómeno resulta complejo, pues las estadísticas inmobiliarias muestran cuánto espacio está ocupado, pero no necesariamente cuánto utilizan o necesitan los arrendatarios.
Además, la presencia de espacios vacíos no implica automáticamente una ineficiencia. Las empresas pueden alternar equipos durante la semana, mantener capacidad para jornadas con mayor asistencia o reservar superficie para futuros crecimientos.
Flexibilidad, nuevo reto para las oficinas
El análisis también plantea que la eficiencia inmobiliaria ya no depende únicamente del costo por metro cuadrado, sino de la capacidad de las compañías para adaptar sus espacios conforme cambian sus operaciones.
En este contexto, el trabajo híbrido añade una nueva variable a las decisiones inmobiliarias, pues las oficinas deben dimensionarse no solamente en función del número de trabajadores, sino también de cuántos acudirán, con qué frecuencia y bajo qué esquemas de colaboración.
Así, contar con superficie adicional puede representar una estrategia de previsión o flexibilidad para una empresa; el problema aparece cuando ese espacio deja de ser necesario de manera permanente y su costo continúa sin modificaciones.
Como resume el análisis de SiiLA: “el metro cuadrado más caro quizá no sea el que cuesta más, sino aquel cuyo propósito una empresa ya no puede explicar”.
