La vivienda nueva se ha encarecido más de 17,000 pesos por m² desde 2019, mientras que la usada cuesta la mitad
El costo de la vivienda en la Ciudad de México y su zona metropolitana mantiene una trayectoria ascendente imparable. Impulsado por la escasez de suelo, la inflación en insumos y la alta demanda en la capital, el valor promedio por metro cuadrado (m²) en desarrollos nuevos ha escalado más de 17,000 pesos en los últimos ocho años.
De acuerdo con el reciente reporte Index Inmuebles24 (a junio de 2026), la brecha entre adquirir una propiedad a estrenar, en preventa o usada muestra comportamientos drásticamente opuestos dependiendo de la alcaldía o municipio.
La evolución histórica
Tomando como base una propiedad promedio de 65 m² con dos habitaciones, los datos muestran un incremento sostenido:
- En junio de 2019, el m² de un departamento nuevo promediaba 47,093 pesos, mientras que para junio de 2026 escaló a 64,742 pesos (un aumento de 17,649 pesos).
- Las propiedades en preventa pasaron de 55,164 pesos en 2019 a 64,676 pesos en 2026.
- Por su parte, el sector de inmuebles usados subió de 40,989 pesos a 52,087 pesos en el mismo periodo.
¿Dónde cuesta lo mismo una vivienda nueva que una usada?
En algunas colonias residenciales consolidadas, la antigüedad del inmueble no genera un descuento significativo. Por ejemplo, en la colonia José María Morelos (Huixquilucan), el costo por m² entre un departamento nuevo (35,032 pesos) y uno usado (34,961 pesos) presenta una variación del 0 por ciento.
Fenómenos similares ocurren en la colonia Del Carmen (Coyoacán), donde la diferencia es de apenas -1% (79,479 vs 80,211 pesos por m²), y en Manzanastitla (Cuajimalpa), con un desfase de sólo -2 por ciento.
Oportunidades de remodelación: Usados con más del 50% de descuento
En el extremo opuesto se ubican las zonas en reurbanización o de alta densidad, donde comprar un departamento usado representa un ahorro drástico en comparación con estrenar:
- Colonia Independencia (Naucalpan): Presenta el mayor diferencial de la metrópoli; el m² usado cuesta 56% menos que el nuevo.
- Observatorio (Miguel Hidalgo): La vivienda usada ofrece un descuento de -53% frente a la nueva.
- Buenavista (Cuauhtémoc): Adquirir una propiedad usada cuesta -51% en comparación con un desarrollo a estrenar (33,901 pesos vs 6,972 pesos el m² de referencia).
- Zacahuitzco (Benito Juárez): El m² usado se ubica en 29,885 pesos frente a los 59,686 pesos del nuevo (-50%).
