La nueva fibra industrial podría alcanzar un portafolio por 15 millones de m²
Al inicio de febrero, Fibra Uno (FUNO), en conjunto con Nearshoring Experts & Technology, S.C. (NEXT), recibió de manera favorable la confirmación de criterio por parte del Servicio de Administración Tributaria (SAT).
Este dictamen fiscal permite a NEXT llevar a cabo la Oferta Pública Inicial (OPI) de un vehículo fibra industrial, conforme a lo establecido en los artículos 187 y 188 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR).
FUNO señaló que, a través de esta aprobación, implementará una estrategia de segregación de activos industriales, con el objetivo de optimizar la administración de su portafolio y aprovechar tendencias del mercado, como el nearshoring.
¿Cuándo aparecerá Fibra Next?
En conferencia de prensa, Gonzalo Robina, director general adjunto de FUNO, destacó que, tras planear esta estrategia desde 2023, su ejecución dependerá de las condiciones del mercado.
“En el momento en que el mercado nos dé las condiciones necesarias para sacar la fibra que íbamos a sacar desde el mes de noviembre del 2023, lo podamos hacer. Está todo listo, todo el camino está puesto para poderlo hacer”, comentó.
Por su parte, Jorge Pigeon, vicepresidente de Mercado de Capital y Relación con Inversionistas de Fibra Uno, detalló que será necesario ajustar la propuesta debido a cambios en el contexto económico y sectorial.
“Ya tenemos la confirmación de criterio y nos permite ir hacia adelante con el plan que teníamos para la OPI de Fibra Next. Ha habido algunas cosas que se han movido desde que empezamos este proceso, entonces haremos los ajustes necesarios que en su momento le comunicaremos al mercado. (…) No quiero dejarlos con la idea de que vamos a lanzar la oferta mañana porque ya tenemos la confirmación de criterio el día de hoy. Es nada más esperar a que estén las condiciones para poder para poder hacerlo”, detalló.
Los ejecutivos de la fibra explicaron que, debido a la incertidumbre económica y la posibilidad de aumentos en aranceles, no se prevé una ventana de oportunidad para el lanzamiento de Fibra Next hasta después de marzo.
“Lo que sí vemos muy difícil es que de aquí a marzo se abra la ventana. Nosotros estamos preparados con números actualizados, autorizaciones por parte de la comisión, etc., todo listo. Pero yo no veo que vaya a haber una oportunidad dada la volatilidad que se ha dado desde la toma de posesión del presidente Trump. Ahorita con lo de las tarifas se abre esta ventana de 30 días que nos pone a principios de marzo, claramente no veo una ventana antes de la segunda mitad de marzo”, afirmó.
A pesar de los cambios en el mercado, Pigeon indicó que FUNO contempla realizar una oferta similar a la planeada en 2023.
“El tamaño de la oferta, idealmente nos gustaría hacer algo que fuera lo más parecido a lo que intentamos hacer en 2023, en aquel el momento estábamos hablando de una oferta entorno al billón de dólares, pero también vamos a tener que esperar a ver las condiciones de mercado que hay”, indicó.
Según las proyecciones de FUNO, en cinco años, la nueva fibra industrial podría alcanzar un portafolio de 15 millones de metros cuadrados (m²), integrando activos de FUNO y de Júpiter.
“Son 6.2 millones de m² de los activos por parte de Fibra Uno y aproximadamente 1.5 millones de m² adicionales por parte del portafolio Júpiter, más las reservas de tierra que vienen junto con el portafolio Júpiter, donde habría un potencial de desarrollar otros 5 millones de m². Esto se podría estar convirtiendo en los próximos tres a cinco años en un portafolio de alrededor de 15 millones de m²”, señaló Robina.
Planes de FUNO para 2025
Para 2025, el sector inmobiliario presenta oportunidades de crecimiento impulsadas por tendencias como el nearshoring, lo que brinda confianza a las fibras para expandirse.
En este contexto, Gonzalo Robina manifestó su confianza en el desarrollo del sector inmobiliario mexicano y su disposición para trabajar en proyectos a largo plazo, independientemente de los cambios en la administración federal.
“Quienes invertimos en bienes raíces no lo hacemos pensando en los próximos seis años, sino en los próximos cincuenta. Entonces nos tocará ver a la actual presidenta y otros cinco mandatarios. De alguna manera, seguimos adelante con nuestros planes”, explicó.
Al cierre del año pasado, en conferencia de prensa, André El Mann Arazi, director general de FUNO, destacó la confianza del fideicomiso en el mercado inmobiliario mexicano y proyectó una inversión aproximada de 10,000 millones de pesos en 2025.
“El próximo año tenemos prevista una inversión de capital importante, alrededor de 2,000 mdp. Pagaremos la parte pendiente de Mitikah, que asciende a 5,000 mdp. Estimamos que la inversión total alcance los 10,000 mdp”, explicó.
Asimismo, afirmó que el fideicomiso continuará aprovechando las tendencias del mercado y que, si surge la oportunidad, podría incrementar su inversión.
“Dependerá de los flujos que tengamos disponibles, porque todos nuestros flujos están obligados a distribuirse, pero si tenemos flujos, por ejemplo, de alguna venta de propiedades, lo vamos a invertir sin incrementar y con el mismo modelo de negocios”, indicó.
Actualmente, el fideicomiso inmobiliario cuenta con 11.1 millones de metros cuadrados (m²) de Área Bruta Rentable (ABR), con una ocupación del 95.3 %. Además, dispone de una reserva territorial de 1.3 millones de m².
Además, Jorge Pigeon, apuntó que, derivado de sus operaciones a lo largo del tiempo y considerando fenómenos como el nearshoring, Fibra Uno contempla alcanzar 29,670 mdp en Ingresos Operativos Netos (NOI) en 2028, lo que representa un crecimiento de 35%, en comparación con 2024.
Este texto fue publicado en la edición Revista Inversión Inmobiliaria / Enero-Febrero 2025
