Por Fernando Solis Pacehco*
Cuando hablamos de vivienda, hay una idea que se repite: “Los jóvenes ya no quieren comprar casa”. Los argumentos apuntan a que los jóvenes de ahora prefieren la movilidad y, en consecuencia, optan por rentar; sin embargo, esta explicación podría no considerar el problema de fondo. El problema no es que no quieran; el problema es que cada año se pueden comprar menos metros cuadrados de vivienda con el mismo esfuerzo.
Si tomamos como ejemplo una vivienda económica, 48 metros cuadrados de construcción con dos recámaras, un baño, sala, comedor y un terreno cercano a 90 metros cuadrados, es una vivienda que podríamos definir como punto de partida para muchos jóvenes o padres de familia en el Estado de México o en otros estados del país. En 2005, una vivienda de estas características costaba aproximadamente 235,000 pesos. Hoy, una vivienda equivalente ronda los 785,000 pesos. En un lapso de 20 años, el precio se triplicó. Sin embargo, si comparamos esta evolución con el ingreso de un profesionista con diez años de experiencia, en 2005 el ingreso nominal era de 16,500 pesos mensuales; en 2025 rondaba los 27,500 pesos. En esos mismos 20 años, su ingreso creció 66 %, muy por debajo del crecimiento del precio de la vivienda en mención.
En 2005 ese profesionista necesitaba el equivalente a 1.2 años de ingreso bruto para comprar esa casa. En 2025 necesita aproximadamente 2.4 años. La vivienda conserva su tamaño, sus recámaras, baño, cocina, sala y comedor; el entorno donde se ubica naturalmente es otro. Sin embargo, se duplica el esfuerzo económico para una familia que tiene como objetivo hacerse de un patrimonio. La explicación sencilla y lógica es que la inflación impacta el costo de los materiales y de la mano de obra, pero sería limitado verlo solo así. Desde la experiencia de quienes desarrollamos vivienda, el precio final también está formado por costos que no producen ciudad.
Conseguir tierra urbanizable y bien ubicada es cada vez más complejo. Conforme las ciudades crecen, el valor del suelo aumenta mucho más rápido que los ingresos de las personas. Ese diferencial termina pagándolo el comprador. Un proyecto puede pasar ocho, doce o veinticuatro meses en gestión para obtener dictámenes, autorizaciones, vistos buenos y licencias antes de iniciar la urbanización y el desplante de la vivienda. Y, por último, el tercer gran desafío para la vivienda es la incertidumbre regulatoria. La autorización de un fraccionamiento o un condominio está cada vez más regulada. El desarrollo de un proyecto implica el cumplimiento de distintos requisitos y procesos ante los tres órdenes de gobierno, cada uno con atribuciones y responsabilidades específicas, y cuando alguna de estas fallan, se generan costos adicionales que terminan reflejándose en el precio y en los tiempos de entrega de las viviendas.
La vivienda requiere una mejor coordinación entre los tres órdenes de gobierno y una relación más cercana con el sector privado. El reto es demasiado grande para que cada actor lo enfrente de manera aislada.
La regulación necesita reglas claras, procesos ágiles y una mejor coordinación entre municipios, estados y federación. Fortalecer la capacidad técnica municipal, agilizar las autorizaciones estatales y dar certidumbre en servicios como agua y energía permitirá producir más vivienda accesible sin comprometer el desarrollo ordenado de nuestras ciudades.
Las obligaciones que verdaderamente construyen ciudad son parques, vialidades, drenaje, alumbrado, áreas de donación y equipamiento urbano. Son indispensables y deben mantenerse y fortalecerse porque son inversiones sociales que elevan la calidad de vida de las familias en México.
Podemos decir que dos de los grandes retos que enfrenta la vivienda en México están en el ingreso y el costo improductivo: No se trata del tamaño de la vivienda, sino del ingreso de jóvenes y familias, junto con los tiempos y la viabilidad para desarrollarla; por eso, la conversación debe cambiar. La vivienda no puede entenderse únicamente como un producto sujeto a la oferta y la demanda; también es un compromiso social compartido entre gobierno, iniciativa privada y ciudadanía. El derecho a una vivienda adecuada no se garantiza eliminando la regulación, sino construyendo una regulación inteligente: transparente, digital, con tiempos definidos y criterios uniformes.
La demanda de vivienda económica sigue existiendo y es la más grande del país. El desafío no es convencer a los jóvenes y a las familias de comprar una casa, sino seguir buscando mecanismos que permitan incrementar la producción de viviendas accesibles, bien ubicadas y financieramente viables. Si de manera integral logramos eficientar los costos que no construyen ciudad, mejoramos la viabilidad de los proyectos inmobiliarios y miles de familias recuperan la posibilidad real de construir un patrimonio. En Ruba sostenemos que atender esta demanda requiere sumar esfuerzos para generar las condiciones que hagan posible producir más vivienda accesible, sin renunciar a la calidad ni al desarrollo ordenado de nuestras ciudades.
*Fernando Solis Pacehco
Director para el Estado de México de Ruba
