La disponibilidad de energía eléctrica y la infraestructura logística ganan peso en las decisiones de ubicación y valor de los inmuebles
La disponibilidad de energía y la cercanía con infraestructura carretera y ferroviaria se perfilan como factores cada vez más relevantes para definir la ubicación y el valor de los inmuebles industriales en México, en un contexto marcado por la expansión de parques y una mayor demanda de capacidad eléctrica.
Un análisis de Spot2.mx identifica tres variables que podrían incidir en la absorción y el valor del metro cuadrado industrial y comercial durante los próximos años: disponibilidad de energía eléctrica, infraestructura vial y ferroviaria, y consolidación de parques y polos de desarrollo.
De acuerdo con Vianey Macías, Head de Market Research de Spot2.mx, la energía ha dejado de ser únicamente un elemento adicional dentro de las decisiones de localización de las empresas.
“En los modelos actuales de site selection industrial, la factibilidad eléctrica ha pasado de ser un valor agregado a un filtro de eliminación directa”, señaló.
Demanda industrial presiona disponibilidad de energía
El crecimiento del inventario industrial representa también un desafío para la infraestructura energética. Actualmente existen 103 parques industriales en construcción en México, que suman más de 21.5 millones de metros cuadrados y requerirán al menos 2,434 megawatts adicionales de capacidad instalada para operar, de acuerdo con cifras de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP) retomadas por Spot2.mx.
Asimismo, el déficit estimado de capacidad pasó de 689.92 MW el año pasado a una proyección de 1,107.08 MW para este año.
Frente a este escenario, el Gobierno Federal proyecta incorporar 32,000 MW al Sistema Interconectado Nacional, acompañado de una inversión de 244,000 millones de pesos de la Comisión Federal de Electricidad (CFE) para modernizar las redes de transmisión y distribución.
A ello se sumarían 38 proyectos de generación mixta, equivalentes a 8,025 MW, y más de 2,500 MW de almacenamiento.
La demanda tampoco es homogénea. En Querétaro y el Bajío, por ejemplo, Spot2.mx observa una mayor presencia de centros de datos y manufactura avanzada, actividades que requieren un suministro constante y de alto voltaje, mientras que los corredores industriales del norte mantienen una combinación entre manufactura y logística.
Disponibilidad eléctrica comienza a reflejarse en las rentas
La capacidad energética también empieza a tener efectos sobre las condiciones del mercado inmobiliario.
Según el reporte de Spot2.mx correspondiente al cierre del segundo trimestre, la renta industrial promedio nacional aumentó de 7.90 a 8.60 dólares por metro cuadrado en un trimestre, un incremento cercano a 9 por ciento.
La firma relaciona este comportamiento con lo que denomina una “prima energética”, es decir, la diferencia que los ocupantes estarían dispuestos a pagar por inmuebles que cuentan con factibilidad eléctrica documentada.
Las diferencias pueden presentarse incluso dentro de un mismo mercado. En Monterrey, una nave de altas especificaciones en Apodaca puede alcanzar rentas de 14.33 dólares por metro cuadrado, frente a 6.30 dólares de una nave estándar en Escobedo.
Mientras que, en Querétaro, el corredor Aeropuerto promedia 6.20 dólares, pero algunos espacios con redundancia técnica llegan hasta los 14 dólares.
Infraestructura abre nuevos corredores inmobiliarios
La conectividad constituye el segundo factor que podría modificar la dinámica de los mercados industriales y comerciales.
El análisis señala inversiones previstas por 700,000 millones de pesos para 5,000 kilómetros de carreteras y 70 distribuidores viales, además del desarrollo de conexiones ferroviarias entre el centro, Bajío y norte del país mediante rutas como México-Querétaro, Querétaro-Nuevo Laredo y Querétaro-Guadalajara.
A ello se suman recursos previstos para el despliegue de trenes de pasajeros y la modernización de siete puertos.
Para Spot2.mx, estos proyectos podrían modificar los radios de influencia de los actuales corredores industriales y favorecer nuevos polos alrededor de cruces carreteros y ferroviarios.
“Al cruzar las variables de infraestructura con los espacios industriales, con certeza consideramos que se podrá visualizar un boom de plusvalía en polígonos industriales y Cedis regionales ubicados en los cruces de estas vías”, indicó Macías.
Además del sector industrial, la firma considera que estas ubicaciones podrían ganar relevancia para el retail y el comercio electrónico debido a la posibilidad de reducir tiempos y costos asociados con la última milla.
Parques industriales impulsan nuevos micromercados
El tercer elemento identificado es la expansión de los parques industriales y su impacto en las zonas que los rodean.
Actualmente, 25 de los 100 parques industriales proyectados en el Plan México se encuentran en operación y 10 Polos de Desarrollo Económico avanzan en su consolidación. Además, la AMPIP contabiliza cerca de 490 parques industriales en funcionamiento en el país.
Para Spot2.mx, la llegada de nuevos complejos industriales puede generar cambios demográficos y nuevas necesidades comerciales y de servicios, lo que abre oportunidades para el desarrollo de micromercados alrededor de estos centros de actividad.
En este escenario, factores tradicionalmente asociados con la ubicación comienzan a compartir protagonismo con la disponibilidad de recursos e infraestructura.
“Los parques industriales ya no se definen por su ubicación, sino por su oferta de energía eléctrica, conectividad, agua, seguridad y talento disponible”, puntualizó Macías.
La firma anticipa que la evolución de la capacidad eléctrica, la competencia por suelo derivada de los centros de datos y la definición del Presupuesto de Egresos de la Federación 2027 serán variables a seguir para determinar si la llamada “prima energética” se amplía o se modera en los próximos meses.
