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Lo que debes saber al comprar un inmueble para cuando lo vendas

José Antonio Manzanero Escutia

Por José Antonio Manzanero Escutia.

 

Cuando compras un inmueble es difícil pensar que en algún momento podrás venderlo, sin embargo, la vida da muchas vueltas y podrías en algunos años estar pensando en cambiarte de ciudad o comprar la casa de tus sueños.

Cualquiera que sea el caso, es importante poner atención a aspectos clave a la hora de comprar, que te permitan exentar o deducir el Impuesto sobre la Renta a la hora de vender, especialmente porque algunos de estos comprobantes no podrás obtenerlos si ha pasado el tiempo.

¿Exentar o deducir el ISR?

Cuando una persona obtiene ingresos por la enajenación o venta de un inmueble, está obligada a pagar el Impuesto sobre la Renta, sin embargo, existen una serie de excepciones, ya sea exenciones y deducciones.

Una exención quiere decir que no se paga el impuesto, mientras que en una deducción se permite utilizar legalmente algunos gastos, que se restan al ingreso por la venta del inmueble, para disminuir la ganancia y en consecuencia pagar un impuesto menor.

Podrás exentar los ingresos obtenidos por la venta de tu casa habitación por un monto de 700,000 UMA por persona una vez cada 3 años y siempre que puedas comprobar que realmente habitas el inmueble con los siguientes documentos:

  1. Comprobante fiscal de pago de luz
  2. Comprobante Fiscal de pago de telefonía fija.
  3. Estados de cuenta bancarios, de casas comerciales o de tarjetas de crédito bancaria o no bancarias.
  4. Credencial para votar con el domicilio indicado

Estos documentos pueden estar a nombre del contribuyente, de su esposo(a), de sus ascendientes o de sus descendientes. Por lo anterior resulta fundamental que, desde que adquirimos un inmueble, obtengamos uno o de preferencia más de estos documentos, para en un futuro poder exentar.

En cuanto a la deducción es muy importante que conozcas los conceptos deducibles, el más importante de ellos es el “costo comprobado de adquisición”, es decir,  lo que al vendedor le costó adquirir.  Para inmuebles adquiridos antes de abril de 2014 este costo se acredita con la escritura correspondiente y a partir del 1 de abril de 2014, es necesario contar con una factura electrónica o CFDI y su correspondiente COMPLEMENTO.

¿Quién debe entregarte esa factura?

Si compras un inmueble y el desarrollador inmobiliario o la parte vendedora es una persona moral, dicho vendedor está obligado a emitir esta factura por la venta del inmueble. Si lo compras a una persona física, es el notario quien emite una factura o CFDI al comprador por sus honorarios, a esta factura añade un complemento que contiene la información fiscal de compraventa. Al vendedor, por su parte, le emite una factura por la retención de los impuestos correspondientes.

El CFDI de los honorarios con el complemento es el que servirá como comprobante fiscal de la compraventa y se tendrá que presentar cuando el dueño del inmueble lo quiera vender.

Si compraste en 2014 y no tienes factura, acércate en 2018 al notario o al desarrollador inmobiliario para que te apoyen y te entreguen el CFDI y tengas, de esta forma, cómo acreditar fiscalmente la compraventa.

¿Qué otros gastos pueden deducirse del pago del ISR cuando vendes un inmueble?

  1. Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones, las cuales deberán acreditarse también con las facturas correspondientes, con el aviso de terminación de obra o con un avalúo (en este último caso solo al 80%). La recomendación aquí es siempre contar con las facturas en regla, y dar todos los avisos para evitar algún problema en lo futuro.
  2. Gastos notariales, con la factura correspondiente de la que hablamos antes.
  3. Comisiones y mediaciones, esto se refiere a lo que se paga a los mediadores o corredores inmobiliarios, también deberá contarse con una factura para que haya deducibilidad de este concepto.

Pregunta al notario por todo ello desde la adquisición del inmueble para no tener sorpresas cuando trates de vender, si ya tienes un inmueble revisa la fecha de adquisición y si tienes la documentación adecuada.

 

Notario José Antonio Manzanero Escutia

Presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano

Colegio Nacional del Notariado Mexicano

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