La compañía tiene como objetivo escriturar entre 20,000 a 21,000 unidades para el año 2016
La empresa desarrolladora de casas Javer, presentó su informe trimestral a través de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) donde reportó un declive de 2.2% en el total de las unidades escrituradas, que sumaron un total de 4,613 unidades en el 1T16, en comparación con 4,719 unidades reportadas en el 1T15.
El declive volumen se debió a ciertos retrasos en la distribución de subsidios durante el mes de enero, y a una comparación desigual contra el 1T15, cuando 393 unidades fueron canceladas en el 4T14, y se escrituraron fuera del curso ordinario del negocio.
En contraparte, los ingresos netos se incrementaron 11.2%, llegando a 1,737 millones en el 1T16, comparados con los 1,562 millones reportados en el 1T15 a pesar de la contracción en el volumen, la cual fue compensada por la mejora en la mezcla de ventas de vivienda y en precios en sus resultados del 1T16 contra el 1T15.
La UAFIDA creció 2.6% en el 1T16 a 207 millones de 201 millones en el 1T15, como resultado de un margen bruto más alto y de los efectos mencionados en el párrafo anterior.
Resultados operativos
La utilidad neta disminuyó 164 millones en el 1T16 en comparación con 99 millones en el 1T15, principalmente por los costos incurridos por la Oferta de Participación Temprana («tender offer») de las Notas 2021 de la Compañía, la cual se efectuó el 19 de enero de 2016. La pérdida por acción fue de $(1.74) en el 1T16 y $(1.02) en el 1T15.
El flujo libre de efectivo generado fue de $72.7 millones en el 1T16, una disminución de 79% en comparación a $350.1 millones reportados en el 1T15; lo cual se explica por un mayor nivel de gasto en inventarios en proceso, en comparación con el mismo periodo de 2015, cuando lluvias inusuales atrasaron el proceso de construcción en Nuevo León.
Oferta Pública Inicial («OPI»): El 12 de enero de 2016 la Compañía completo su OPI, colocando 94’801,550 acciones entre el público inversionista local y extranjero, equivalente al 34% de las acciones de la Compañía. El precio de salida fue de $19.0 y la Compañía obtuvo recursos netos por $1,747.9 millones.
Oferta de Participación Temprana: La Compañía lanzó el 18 de diciembre de 2015, una Oferta de Participación Temprana de sus Notas 2021, efectiva el 19 de enero de 2016, en la cual se recompraron US$136 millones de sus Notas 2021. El saldo remanente de dichas Notas es de US$159 millones.
Dividendos: El Consejo de Administración ha recomendado a la Asamblea General de Accionistas, aprobar un pago de dividendos de $1.7053 por acción, el cual está dentro de los parámetros la política de dividendos. Se realizará un pago de $0.2600 por acción en cada uno de los siguientes meses, mayo, julio y octubre de 2016, y de $0.9253 por acción en enero de 2017.
Eugenio Garza, director general de la compañía comentó: «El primer trimestre del año se caracterizó por cambios importantes a través de varias dimensiones dentro de la compañía. En primer lugar, como comentamos en nuestro reporte trimestral del 4T15, durante el mes de enero nos convertimos en una compañía pública con la emisión de 94.8 millones de acciones”.
“Adicionalmente, con el nuevo capital que ingresó a la compañía, se recompró el equivalente a 136 millones de dólares de valor nominal de nuestras Notas 2021, y hemos mejorado significativamente nuestro apalancamiento, liquidez, y nuestra capacidad de generar flujo libre de caja, los beneficios ya comenzaron a reflejarse en nuestros resultados financieros y operativos”.
«Operativamente, los principales desafíos en el trimestre fueron los cambios anunciados sobre la operación del presupuesto de subsidios de la Conavi, los cuales se implementaron a finales de enero. Tradicionalmente, Conavi operaba bajo una modalidad de «escrituración continua», donde a partir de enero cada estado ejercía su presupuesto de manera directa hasta el punto en que se agotaran los recursos asignados para el año (por lo general hacia el final del segundo trimestre en la mayoría de los estados donde tenemos presencia).
«Si el financiamiento no estaba aún disponible por parte de la SHCP, las casas podían escriturarse, y el desarrollador recibía el enganche y el monto correspondiente al componente del crédito de acuerdo al valor de compra en el momento de escrituración; y el desarrollador cobraba el importe correspondiente al subsidio cuando los fondos del subsidio estuvieran disponibles.
«Si hubiera operaciones adicionales después de esto, se acumulaba una fila de clientes para subsidios en cada estado, esperando recursos que pudieran ser asignados de forma esporádica para la titulación de viviendas de dicha fila, provenientes de recursos adicionales para subsidios aprobados por la SCHP, y/o con recursos asignados por la Conavi de otros estados, intermediarios financieros u otros programas.
«Al final del año, las solicitudes de subsidios que no fueron atendidas eran eliminadas de la fila y una nueva fila comenzaba al inicio del año siguiente. Tradicionalmente nuestra estrategia consistía en estar preparados con inventario con enfoque para subsidios para el inicio del año, y comenzar a desplazar de manera agresiva durante los primeros cuatro o cinco meses del año y cambiar a prototipos de vivienda sin enfoque a subsidios para la segunda mitad.
«En cuanto a los cambios, mientras se anunciaban, el mes de enero ya había reportado un comienzo lento para la industria (el número de créditos para viviendas nuevas originados por el Infonavit en el mes de enero de 2016 disminuyó un 7.1% respecto al mes de enero de 2015). En segundo lugar, en vez de iniciar una nueva fila para subsidios en el año 2016, se respetó el final de la fila de subsidios del año 2015 (un total aproximado de entre 12,000 a 13,000 unidades a nivel nacional) y se les otorgó prioridad por encima de la fila de subsidios del año 2016.
«Más importante aún, el mecanismo de «escrituración continua» no se implementó y se decidió hacer desembolsos mensuales nivelados para la distribución del presupuesto durante el año. En la práctica, a inicios del mes de febrero, se distribuyó una cantidad fija de recursos para la fila de subsidios que se acumuló desde finales de 2015. Excluyendo distribuciones o reasignaciones a mitad de mes, el siguiente monto considerable de recursos que se distribuyó fue a inicios del mes de marzo, y se esperan distribuciones similares de manera mensual para el resto del año. A pesar de los esfuerzos del Gobierno para mantener relativamente el mismo presupuesto de subsidios de 2015 para el año 2016, creemos que los cambios en las condiciones de ejercicio del presupuesto de subsidios fue una de las razones principales para que la originación de créditos Infonavit para vivienda nueva disminuyera en un 10.3% trimestre a trimestre.
«Con estos cambios, hemos tenido que responder muy rápidamente y cambiar los recursos y la producción de prototipos de vivienda sin enfoque a subsidios mucho más temprano en el año de lo que originalmente habíamos previsto. Por otra parte, debido a la fila de subsidios del año 2015 (en la cual habíamos decidido no participar fuertemente), las ventas con subsidio que realizamos durante el 1T16 fueron asignadas en un lugar menos privilegiado en la fila de subsidios del año 2016, por lo tanto no se produjeron más escrituraciones con subsidio para la Compañía hasta finales del mes de febrero.
«Nuestros resultados trimestrales reflejan una mezcla de ventas de subsidios mucho menor de lo que habíamos esperado. Sin embargo, ahora prevemos más ventas con subsidios para la segunda mitad del año de lo que habíamos presupuestado, por lo tanto, mantendremos nuestra mezcla de ventas con subsidio y sin subsidio en niveles más estables durante el año. Al final del trimestre, 663 viviendas de la Compañía estaban registradas en la fila de subsidios (de un total de 5,850 viviendas a nivel nacional), las cuales esperábamos escriturar en el 1T16 bajo un programa de titulación continua.
«El nivel de desplazamiento del mes de marzo de la fila de subsidios fue de 9,250 unidades en el mes, por lo que esperamos escriturar estas viviendas relativamente rápido y continuaremos registrando clientes y unidades en la fila de manera paulatina por el resto del año. La capacidad de recuperación del modelo de negocio de la Compañía, anclado a un ciclo de capital de trabajo bajo, nos ayudó a navegar estos importantes cambios con relativamente un impacto moderado, una excelente rentabilidad con un retorno sobre capital invertido (ROIC) de 23.3% y flujo de caja libre positivo. La disponibilidad de inventarios con un precio de venta promedio más alto y la diversificación geográfica ayudó a superar rápidamente la pérdida de unidades que esperábamos titular con subsidio.
«Por la parte de nuevos desarrollos, cuatro de ellos comenzaron a escriturar viviendas durante el trimestre, mientras que se esperan 9 nuevos desarrollos para el resto del año. Aunque han existido ciertos retrasos en el lanzamiento de algunos de ellos, no existen grandes cambios en nuestro plan anual de inventario disponible.
«Del lado de financiamiento, seguimos trabajando con varias instituciones financieras en una estrategia para refinanciar la parte restante de nuestras Notas 2021, reducir nuestro costo de financiamiento, y fortalecer aún más nuestro balance.
«Por último, dada la nueva expectativa de los niveles de desembolsos de subsidios en el año, no esperamos ningún cambio en nuestro rendimiento anual en base a nuestra expectativa del año. Debido a esto, hemos recomendado a nuestro Consejo de Administración, que a su vez recomiende en la Asamblea General de Accionistas, un dividendo en efectivo de $1.7053 por acción, a pagar en cuotas trimestrales desiguales, según lo determinado por nuestro Consejo de Administración, comenzando el próximo mes.
«En conjunto, estamos satisfechos con los resultados del trimestre y nos sentimos seguros de nuestra capacidad para seguir ofreciendo rendimientos líderes en la industria para nuestros accionistas.»
Objetivos para 2016
La Compañía tiene como objetivo escriturar entre 20,000 a 21,000 unidades para el año 2016, con una mezcla de ventas similar a la obtenida en 2015, lo que se traducirá en ingresos totales de aproximadamente $7,500 mil millones, UAFIDA entre $1,000 a $1,100 millones aproximadamente con un flujo libre de efectivo positivo previo al pago de dividendos.
