Por Ignacio Kunz Bolaños*
Desde hace varios años he venido exponiendo en diversos medios cómo el uso de densidad como parámetro de regulación resulta perverso porque encarece el suelo de la ciudad, haciéndola menos competitiva y pone en desventaja a los grupos que requieren de viviendas de menor costo.
El problema de la densidad tiene aspectos complejos relacionados con la formación del valor del suelo y el comportamiento de su mercado. No es un tema obvio, aunque sí debería serlo para los responsables del tema urbano en el país en todos los niveles de gobierno y aún más, para los “especialistas”, pero no es así, sólo una parte de ellos tienen claro que el uso de densidades contribuye a tener ciudades caras, no competitivas y muy segregadas. De hecho, podría decir que es un mecanismo para aumentar la pobreza de los pobres.
Los explico a partir de 3 ideas de base:
- Lo primero que debemos entender que el valor del suelo es un residual, es un valor de expectativas y se fija por el mejor postor. Cada actividad que requiere suelo (construido o no) podrá pagar por él una cierta cantidad de dinero que, de manera muy simple, es lo que queda de restar del total de sus ingresos, la tasa media de ganancia del negocio (lo que suele ganarse en un negocio de cierto tipo) y sus costos de producción o de prestación del servicio. Si alguien tiene un negocio donde espera recibir 100 (valor de expectativa), y calcula que es justo ganar 20, y los costos para echar andar el negocio son de 60, le quedará un residual de 20, que es el máximo que puede pagar por el suelo.
- Muchas actividades se interesarán por las mismas localizaciones, esas que ofrecen una mayor expectativa de beneficios, o en otras palabras, todos compiten por los mejores lugares. ¿Quién va a ganar? La actividad que fue más eficaz usando es localización en particular y pudo obtener un mayor residual que será capturado por el propietario del suelo o el inmueble. En la literatura anglosajona se le llama “bid rent” porque se da una especie de subasta en donde todos compiten por un espacio y ganará el más capacitado para pagar por él.
III. La localización y la escasez son dos determinantes de los valores del suelo, mejor localización (porque se pueden obtener mayores beneficios), mayor valor; y mayor escasez, también mayor valor. Pero hay un tercer factor que es muy importante en la formación de los valores del suelo: el capital invertido. A mayor capital invertido mayor posibilidad de obtener beneficios, mayor residual y finalmente mayor valor del suelo.
Pensemos en un predio de 10,000 m2, si la norma restringe las actividades, por ejemplo declarándolo zona de protección ambiental, el valor será mínimo, porque las oportunidades de aprovechamiento son también mínimas; si permiten construir 40 viviendas, se tendrá un mejor aprovechamiento y mayor residual del suelo, y si se permiten 100 viviendas los beneficios serán mayores y el valor del suelo también, y si lo que se autoriza es construir una torre de oficinas de lujo, los residuales y por lo tanto el valor, será mayor. Esta es la lógica de la “intensidad de capital” y la formación de valor.
Ahora pensemos sólo en vivienda, y en una norma de densidad del plan de desarrollo urbano que establece 50 viviendas por hectárea. Si se construyen 50 viviendas de bajo costo de 60 m2, el total construido será de 3,000 m2 (un coeficiente de utilización CUS del suelo de 0.30), la intensidad de capital es muy baja, poca superficie construida y bajo valor de la construcción. Si se construyen las mismas 50 viviendas, pero de 200 m2 y de mejor calidad, el total de construcción es de 10,000 m2, resultando un CUS de 1.0. Y un tercer caso, las mismas 50 viviendas de 400 m2, con acabados de lujo, se tendría aún mayor intensidad de capital, mayores expectativas y mayor residual del suelo.
Parece claro que las mejores localizaciones de vivienda las ganarán los que desarrollen viviendas de mayor intensidad, más grandes y de mayor calidad (precio), una vez acomodados éstos, se apropiaran de las siguientes mejores localizaciones, un siguiente nivel de vivienda, y así sucesivamente, hasta que los grupos más pobres tendrán que optar por las peores localizaciones, pues no, la película es aún más dramática, en la medida que los propietarios de esas malas localizaciones tienen la expectativa (siempre garantizada) de cambiar el uso del suelo, no venderán sus terrenos para producir vivienda de bajo valor sino que tratarán de lograr autorizaciones para usos que les reditúen una mejor venta, con lo que a los pobres o se les envía a localizaciones peores que las más malas, o bien, como ya está sucediendo en muchas ciudades del país, ya no se produce vivienda de bajo costo.
Si usted piensa que de cualquier manera esta situación se daría, independientemente del uso de densidades, simplemente por las diferencias en la capacidad socioeconómica de los grupos, es cierto, pero no es una respuesta completa: las diferencias en la capacidad de consumo se hacen mucho más grandes por el uso de densidades, a los pobres se les hace más pobres.
Regresemos al tema de los coeficientes de utilización de los ejemplos antes expuestos: .30, 1.0 y 2.0. Estos coeficientes abaratan el suelo para los grupos de mayor poder adquisitivos, porque se les permite construir más y de mayor valor en una misma superficie, a los pobres se les encarece. Si para regular la intensidad se utilizaran coeficientes y en nuestros ejemplos todos tuvieran un coeficiente de 1.0, se podrían construir 166 viviendas de 60 m2; 50 viviendas de 20 m2; o 25 viviendas de 400 m2, lo que llevaría a una competencia más justa. No se está insinuando que toda la ciudad tenga en mismo coeficiente, será responsabilidad del planificador establecer coeficientes máximos y la forma de alcanzarlos, pero todos deberían partir de un coeficiente básico de 1.0.
Además, debe decirse que en muchos países se considera que un coeficiente 1.0 es el mínimo que debería tener una propiedad, como un valor de uso, justo para todo propietario. La aplicación de densidades lleva a coeficientes muy por debajo de 1.0 para las viviendas económicas, de interés social e incluso media, mientras que sólo a la residencial y residencial plus se les ofrece más de 1.0 y hasta 3.0 o 3.5 ofreciendo mayores ventajas competitivas al desarrollo de vivienda de mayor tamaño y valor.
En la literatura internacional se considera que en las ciudades se expresa de manera más clara la desigualdad social, lo que es cierto, se perciben los contrastes, pero lo grave es que el marco institucional en materia urbana en México y casi la totalidad de los “especialistas” reproduzcan un modelo que aumenta las desventajas a los más pobres, o para ser más claro, hacen más pobres a los pobres, y además, cancelan la posibilidad de desarrollar vivienda de bajo costo en localizaciones razonables. En las dos últimas décadas se ha responsabilizado a los desarrolladores inmobiliarios de hacer vivienda muy lejana que, por cierto, también empobrece a sus habitantes, pero no es una decisión malintencionada. La lógica de la planeación en México está “aventando” a la población de menores recursos a la periferias lejanas y mal servidas o simplemente les cancela la oferta de vivienda. Y esto lo están proponiendo los planificadores y lo están autorizando los municipios y en algunos casos, los estados, como en el Edomex.
En conclusión, el uso de densidades afecta a los pobres, a los desarrolladores inmobiliarios y a la sociedad mexicana en general porque hay menos vivienda y ésta es más cara, además de producir más especulación y ciudades menos competitivas. Ojalá los funcionarios responsables, los especialistas y los formadores de recursos humanos en el sector tomen conciencia del efecto perverso de utilizar densidades en sus planes.
Este texto forma parte de la 3º edición de Revista Futuros Urbanos
*Ignacio Kunz Bolaños
Universidad nacional Autónoma de México
