Por Jorge A. Mc Loughlin
En la reciente Jornada Intersectorial organizada por la ASOCIACIÓN NACIONAL DE UNIDADES DE VALUACIÓN AC (ANUVAC), tuve el honor de ser invitado como panelista para desarrollar el tema que da título a esta nota.
Recibí esta invitación por mi activa participación desde el año 2011, en el Programa de Monitoreo de Avalúos (PMA) que decidió entonces impulsar el Infonavit y el cual con excelentes resultados, se sigue ejecutando hasta la fecha.
No fue ese mi primer vínculo con el Infonavit, ya que desde el año 2004 tuve el privilegio de formar parte de su red de proveedores en representación de una Unidad de Valuación.
Fue precisamente cuando aún me desempeñaba como Director General de Sociedad Independiente de Avalúos de México (SIAMSA) y era a su vez Presidente de la Junta de Honor de ANUVAC, que enfrenté por primera vez el serio problema del riesgo asociado a los avalúos y de las consecuencias que se pueden derivar de un ejercicio indebido de la actividad valuatoria.
Basado en la rica experiencia acumulada a lo largo de estos cinco años ejecutando el Programa de Monitoreo de Avalúos en Infonavit, me permito compartir las siguientes reflexiones.
PRIMERA PREGUNTA ¿CUÁL RIESGO?
Si en materia de avalúos hablamos de mitigar el riesgo debemos preguntarnos en primer lugar al riesgo de quién nos estamos refiriendo.
Puede ser el riesgo de un inversor institucional cuando compra títulos de deuda con el respaldo de garantías hipotecarias, o el de la institución financiera que otorga un crédito hipotecario, o el del fisco que debe establecer una base tributaria a partir del avalúo de la propiedad, o el vendedor de una vivienda y otros muchos más según la finalidad con la que se emite el avalúo.
En el caso concreto del PMA se ha puesto claramente el énfasis en el riesgo que corre un derecho habiente del Instituto cuando un avalúo está mal realizado. No es contradictorio en absoluto este énfasis con el riesgo que como institución financiera asume a su vez el Infonavit, ya que como su propio nombre lo señala, los dueños de los recursos del Infonavit, son todos los trabajadores que aportan mensualmente al mismo a través de sus patrones.
Por ello, cuando un avalúo está sobrevaluado, no sólo corre riesgo la institución financiera por no contar con el debido “loan to value”, sino también el trabajador pues estaría pagando una suma indebida por su propiedad. Paradójicamente cuando este último cumple con las obligaciones contraídas a pesar de la sobrevaluación, el “riesgo financiero” pareciera no existir pero la realidad es que lo está pagando con todas sus consecuencias uno de los propietarios del mismo instituto que, no solo pagará por un capital mayor al debido, sino también los intereses que sobre el mismo se aplican.
Si bien el “riesgo de la sobrevaluación” es el que más se menciona cuando nos referimos a las malas prácticas en la elaboración de avalúos, este no es el único.
El acreditado del Infonavit también corre un gran riesgo cuando un valuador se presta a calificar como vivienda usada aquella que en realidad es nueva, dado que despoja al titular del crédito del seguro de calidad que el Instituto obliga a emitir a los desarrolladores a favor de los compradores. Al no contar con este seguro, ante cualquier vicio oculto que pudiera tener el inmueble “usado”, el comprador no tiene ante quien reclamar pues, por lo general ,los contratos de compra venta de este tipo, establecen que el adquirente acepta el inmueble en el estado en que se encuentra.
Otro riesgos que se pueden identificar claramente, son los que corre el comprador de un inmueble nuevo pero que aún no está terminado (y tal vez no lo llegue a estar nunca) o peor aún, cuando el mismo se encuentra en una zona de riesgo geográfico o social que pone en riesgo no solo su patrimonio sino su propia vida y esta circunstancia no está debidamente señalada en el avalúo.
LA NATURALEZA DE CAUSAS QUE GENERAN ESTOS RIESGOS
En mi opinión coexisten dos tipos de causas que pueden derivar en la incorrecta elaboración de los avalúos.
La primera la defino como una “CAUSA OPERATIVA”. Esta es la que por errores involuntarios que todos cometemos pueden afectar las conclusiones de un avalúo. A veces el error es del propio valuador profesional u otras veces puede ser también de quienes tienen la responsabilidad de supervisarlo y que no son eficaces en los controles que realizan o incluso estos errores se pueden derivar de un feliz crecimiento en las operaciones de la empresa para el que la misma no estaba preparada y le hizo perder la capacidad de realizar una gestión de calidad.
Los riesgos que se derivan de esta “causa operativa” pueden ser minimizados cuando existe una voluntad para hacerlo. Nunca serán desterrados por completo pues sólo es capaz de no cometer error alguno, quien tampoco es capaz de tener ningún acierto.
La otra causa que yo identifico, es la “CAUSA ETICA”. A mi entender, las principales crisis sistémicas que se han vivido en la historia de la valuación como así también los problemas más graves que se identifican en forma singular, no obedecen a cuestiones operativas sino a la falta de ética de quien realiza el avalúo y/o de quienes deben supervisar al mismo.
Estas faltas de ética a su vez las clasifico en dos grupos: por omisión y por complicidad.
Una empresa falta a la ética por omisión, cuando no se preocupa por capacitar debidamente a su gente, cuando no les paga lo que es justo o no los provee de los elementos necesarios para realizar su tarea.
En cambio, cuando a sabiendas un valuador o representante de una empresa de valuación manifiestan que una vivienda está terminada al 100% cuando no lo está o cuando la misma ni existe y se incluyen en el avalúo fotos de otros inmuebles, son sin duda cómplices de una acción dolosa, como también lo es aquel que no teniendo la evidencia de que la vivienda es usada, la califica como tal.
Aquel que sobrevalua una vivienda por un error en el cómputo de metros vendibles comete un error operativo. Aquel que deliberadamente señala una superficie vendible mayor a la real, comete una falta de ética. Aquel que selecciona equivocadamente los comparables por no realizar una búsqueda más minuciosa, comete una falta operativa. El que inventa un comparable, comete una falta ética.
LA CUESTION DE LA CAPACITACIÓN y… LA ÉTICA!
Es imposible negar que los valuadores mexicanos cuentan con una excelente capacitación. Baste señalar que para realizar el avalúo de una vivienda de interés social no solo deben ser profesionistas – en su gran mayoría arquitectos o ingenieros – sino además haber realizado una maestría o especialidad con reconocimiento de la SEP.
Pero como bien señaló en las mismas Jornadas Sectoriales de ANUVAC el Vicepresidente de FECOVAL, Ing. Raúl Bracamonte Zenizo, uno de los males de la industria es la existencia de “cédulas sin valuadores” y ahí nuevamente nos enfrentamos a la falta de ética de las instituciones educativas que emiten una cédula por el simple hecho de recibir puntualmente el pago de las correspondientes matrículas. Debe quedar claro que así como hay valuadores sin cedula, aquellos que tienen la cédula pero no han adquirido debidamente sus conocimientos, no deberían siquiera ser considerados valuadores.
EL GRAN DESAFIO DE ANUVAC
El gran desafío de ANUVAC – y me refiero en este caso específico a ANUVAC pues es la institución a la que me honro de haber pertenecido y que representa a las unidades de valuación que son proveedoras del Infonavit, aunque sin duda igual desafío afronta la Asociación de Unidades de Valuación para la Banca Mexicana – es el de propiciar entre sus asociados no solo la adquisición de conocimientos técnicos sino fundamentalmente el de conductas éticas.
Debe ser esta asociación la que haga los mayores esfuerzos para impedir que las conductas indebidas de un grupo que es claramente minoría, siga afectando a tantos sobre los que injustamente cae un manto de sospechas.
La auto regulación es desde mi punto de vista, la llave para abrir la puerta que conduzca a al gremio de la valuación compuesto por valuadores y empresas, a una posición de mayor respeto y reconocimiento por parte de la sociedad civil.
Fortalecer la industria hipotecaria mediante el desarrollo de un sector de la valuación más ético, será sin duda un beneficio para las familias mexicanas. Beneficiar a estas familias, será a su vez una manera, de contribuir desde nuestras respectivas posiciones, a la construcción del México más grande que debemos heredar a nuestras futuras generaciones.
