Por Eduardo Torres Villanueva
¿Qué piensan los líderes de la industria de la vivienda sobre las condiciones actuales y las posibles salidas? La encuesta de ai360 entre los participantes más representativos, incluyendo bancos, desarrolladores y proveedores de insumos, ayuda a delinear algunas respuestas de los impactos que se esperan y el tipo de ayuda que se requiere para enfrentar la emergencia
Medidas
La emergencia sanitaria asociada al Covid-19 ha tenido un impacto considerable en la actividad económica, que puede anticiparse, se mantendrá durante el primer y segundo trimestre del año.
En el mercado de vivienda, los efectos empiezan ya a hacerse visibles, con un debilitamiento en la demanda, restricción al financiamiento, y mayores costos de producción ante la depreciación del peso (35% en marzo).
La experiencia de crisis anteriores (1995 y 2009) muestra que la oportunidad de la respuesta es fundamental. Las iniciativas anunciadas por las autoridades y la banca son una buena primera reacción ante las circunstancias del momento.
Es prematuro saber si las medidas que se proponen serán suficientes, y aún se requiere de generar consensos sobre el tipo de estímulos a aplicar.
Para contribuir a un mejor diagnóstico sobre el tipo de medidas que podrían tener mayor impacto, realizamos una encuesta entre 53 altos directivos en el sector de la vivienda.
La encuesta se llevó a cabo entre el 22 y el 26 de marzo, e incluyó a empresarios de la construcción, banqueros, proveedores de servicios y autoridades. Cerca de la mitad de las respuestas provino de organizaciones con más de 100 empleados.
La mayoría de quienes respondieron la encuesta posee amplia experiencia en el sector. Algunos desde la banca, otros desde la política pública y otros como empresarios del ramo, participaron de alguna forma en los programas de apoyo que ayudaron a evitar crisis sistémicas en el pasado.
Estimular la demanda y no detener la oferta, la clave
A juicio de los encuestados, los estímulos a la demanda pueden ser la principal herramienta para reactivar el mercado.
Particularmente, Infonavit y Fovissste podrían jugar un rol importante en mantener la actividad en el mercado de vivienda, a través de un mayor número de créditos, y condiciones de financiamiento más flexibles.
En segundo lugar, los apoyos de la banca de desarrollo (SHF) serán también importantes. Créditos sindicados, fondeo a sofomes y garantías de primeras pérdidas deberían ser las estrategias básicas
Algunas propuestas también incluyen ampliar plazos en líneas de crédito a desarrolladores (con periodos de gracia) y otorgar créditos de liquidez para capital de trabajo. Esto último se puede anticipar como una necesidad ante la previsible alza en la morosidad del crédito puente.
Priorizar la ayuda donde hay mayor riesgo
De acuerdo con las instituciones financieras, los segmentos con mayor riesgo son los de mayor y menor ingreso. Esto es, los proyectos de alto valor podrían frenar sus ventas en forma importante (algunos tienen precios en dólares, las ventas dependen de la confianza más que del acceso al crédito, y el universo de compradores es relativamente reducido). Por su parte, en los segmentos de ingresos medios bajos y bajos, se requerirán mayores apoyos por pérdida de empleo.
El reto será mantener el flujo de financiamiento a la oferta. Entre los encuestados de la banca comercial, es en el crédito puente donde podrían observarse las mayores restricciones al financiamiento. Ante ello, algunas de sus propuestas apuntan a ampliar líneas de crédito, otorgar créditos de liquidez a desarrolladores y extender los plazos del crédito puente.
Entre las medidas que los desarrolladores planean adoptar se incluyen frenar obras, ofrecer descuentos en precio, y acordar precios con proveedores para cubrir ajustes cambiarios.
Más allá del momento
Quizás sea el momento para hacer ajustes que, sin que impliquen una medida de emergencia, podrían impulsar un mayor desarrollo del mercado de vivienda a mediano plazo.
Por ejemplo, hay quien propuso la portabilidad de la subcuenta de vivienda para usarla como enganche con cualquier banco. Alguien también propuso impulsar el mercado de renta. Muchos hemos planteado estas iniciativas como potenciales detonadores del mercado.
Otras propuestas atractivas tienen que ver con llevar al mínimo la carga administrativa y fiscal, asociada a la adquisición de vivienda y la obtención de permisos.
De igual forma, y no es un punto menor, hay quien apuntó a las bursatilizaciones de cartera como una forma de solución a las condiciones actuales. Sin duda que la falta de un mercado secundario de financiamiento ha sido uno de los factores que limita la capacidad de ofrecer tasas hipotecarias más competitivas.
En síntesis, se requiere acción, pero también estrategia
Las propuestas que se plantean en la encuesta coinciden con algunas de las iniciativas que se han anunciado en días recientes, por ejemplo, en cuanto a conceder ampliaciones o diferimientos de pago en créditos hipotecarios, cobertura en casos de desempleo, entre otras. En el caso del Infonavit, es de destacar la diversidad de medidas, que reflejan un diagnóstico integral, y un órgano de gobierno en el que participa el sector privado.
Sin embargo, a decir de los resultados de la encuesta, las medidas deben ser más amplias. Por la demanda estímulos vía menores enganches y tasas de interés, o exenciones fiscales en compra de inmuebles. Por la parte de la oferta, líneas extraordinarias de crédito a desarrolladores, por ejemplo para capital de trabajo. Recuperar proyectos a medio construir puede ser más costoso en el futuro, y una parte importante de la cadena de producción, es vulnerable a la pérdida de empleo.
La velocidad y contundencia de las medidas de apoyo para mantener el flujo de recursos hacia el mercado dependerá la capacidad de la recuperación. Sin estos apoyos, la reactivación tomará más tiempo y dejará en el camino mayores daños en la industria de la vivienda; una de las que mayor impacto tiene sobre el empleo y la actividad económica en general.
Eduardo Torres Villanueva, director ejecutivo de ai360
