Por Luis Molina*
El proceso para generar viviendas en la CDMX es un largo e incierto camino, que ha afectado la producción de vivienda, hay menos proyectos en construcción y por consiguiente menos oferta de viviendas.
Sobra decir que la construcción es una de las ramas de la economía que mas dispersa recursos, desde la gran empresa acerera o cementera, hasta la señora que lleva todos los días el almuerzo a los albañiles; desde la tienda de materiales que acerca grava y arena hasta la tlapalería de la colonia que se beneficia de la compra de herramientas y suministros menores; así como todos los oficios que se aglutinan, albañiles, fierreros, yeseros, carpinteros, alumineros, plomeros, electricistas etc. y la gama de profesionistas y empresas que participan en el sector, ingenieros, arquitectos, geólogos, valuadores, supervisores de obra, residentes, calculistas, contadores, toda la gama de servicios financieros que acompañan al tema de financiamiento a la obra y a los compradores, etc etc etc.
La incertidumbre es principalmente hacia dos temas:
Se obtendrán los permisos, licencias y factibilidades que requiere el proyecto?
De ser posible el punto anterior, en que tiempo podría lograrse… 9 meses, 12, 18, 24……?
Librado esos dos temas la incertidumbre continúa, habrá problemas con los vecinos? Habrá problemas de seguridad y extorsión? Se presentarán temas relacionados con la continuidad en la obra por la revisión de los órganos de gobierno, alcaldías, Invea, Protección civil etc. No siempre con fines transparentes.
No conozco nuevos jugadores en el mercado de CDMX las barreras de entrada, por el desconocimiento de la tramitología y burocracia que abruma al sector, alejan a posibles inversionistas, mas bien he escuchado de varios desarrolladores buscar otras plazas donde las reglas del juego están mas simples y más claras, así han emigrado a Los cabos, el bajío, Mérida, Tulum etc.
¿Qué hacer para dar certidumbre al proceso?
El diagnóstico está claro.
No hay certeza ni transparencia en las entidades que proveen los permisos y factibilidades requeridas. Hemos sabido que alcaldías cierran ventanillas “hasta nuevo aviso” esperando que “pasen elecciones” y dependencias que tramitan a modo, dónde El interesado tiene que esperar por la resolución (no siempre positiva) por varios meses.
El que lo permisos no puedan tramitarse en paralelo y se requiera que de una instancia pase a otra (alguna es necesaria) se suman las ineficiencias y una dependencia puede retrasar por meses sus respuestas y así la suma hasta completar doce, dieciocho o más meses.
El constante cambio de personal en las alcaldías y en las dependencias y más cuando cambian de “color” implican que los nuevos tienen que aprender al menos las tares propias de su puesto y sería conveniente que estuvieran capacitados para entender su rol dentro de las cadenas de producción de la vivienda ( una larga cadena con demasiados eslabones)
Esta situación ha cambiado el modo de realizar las compras de inmuebles propicios para construir vivienda. Ya es común condicionar una venta a la obtención de factibilidad de agua y factibilidad eléctrica lo cual hace que las operaciones sean lentas y con riesgos en el camino, el desarrollador tiene que invertir al menos en un anteproyecto para procesar esos permisos y pueden pasar meses para concluir la compraventa. El otro modo de negociar es con un precio muy castigado que cubra los riesgos del proceso. Ambos esquemas reducen los precios de los inmuebles y resulta en una ciudad que se deprecia por la falta de certidumbre.
Es increíble que se nieguen permisos y licencias en una demarcación y sin embargo el crecimiento de vivienda informal es mucho mayor a la vivienda formal, vivienda que no cumple con criterios básicos de sustentabilidad, eficiencia en ahorros de agua y energía. Normalmente estos desarrollos los promueven líderes sociales y políticos con la anuencia de las autoridades. (Se hacen de la vista gorda).
Tareas a desarrollar
tener un programa de desarrollo urbano muy bien definido donde exista claridad de rumbo, que los desarrolladores sepan que se puede y que no y que contribuyan a la realización de una ciudad eficiente, sustentable que permita un mejor nivel de vida, que provea de mejores espacios para personas de menos ingresos, sin tintes partidistas, una ciudad diseñada para reinventarse aprovechando la infraestructura existente y generando más con sentido práctico.
otra tarea la tienen las diversas dependencias que participan en el proceso, es hacer eficientes y transparentes los trámites.
Otra línea de acción es centralizar el proceso de tramitación. Es totalmente ineficiente desfilar por tantos oficinas, además, una en continuidad con otra, es absurdo tener que esperar el resultado del instituto de las construcciones, para ir a medio ambiente o hacer la publicitacion vecinal hasta el final del proyecto cuando ya se realizó toda la inversión. (La participación de los vecinos, en la normatividad, es corroborar que el proyecto no va más allá de lo permitido, sin embargo en la práctica diaria es un tema político y como tal aumenta el riesgo y el costo del proyecto por las demandas adicionales al proyecto en obras y en gratificaciones.
Es hora de realizar los trámites por medios digitales, resulta arcaico tener que presentar papel en mano las solicitudes, de tener claridad sobre los requisitos a cumplir sin criterios ambiguos o requisiciones que no están acotadas. Los trámites digitales además de dar certeza, reducir tiempos, disminuyen la posibilidad de corrupción.
Es hora de cerrar cotos de poder y “negociacion” y regresar al tema de revisión de un tercero no ligado al promotor pero autónomo de las instancias gubernamentales (colegio de arquitectos). Además se logra la continuidad y expertisse de personal capacitado. Se evita también la disfuncionalidad por el rose que ocasiona el que una dependencia reporte a tal o cual líder político diferente al de otra dependencia.
Es imperativo, despolitizar el tema de vivienda para hacerla más funcional, transparente y con continuidad.
Los proyectos desde su Concepción hasta su terminación normalmente se realizan en periodos de tiempo mayores al de la permanencia de autoridades de las alcaldías. Con las alternancias de partidos políticas y de cambios de políticas.
He vivido las administraciones de todos los colores partidistas…tan malo el pinto como el colorado, la vivienda tiene que ser como el mole no es de izquierda ni de derecha, de pobres o ricos, la vivienda es para satisfacer las necesidades de todos los habitantes de la Ciudad de México y somos nosotros los que sabemos nuestras necesidades.
A las autoridades les toca poner los medios (servicios), para hacer realidad una vivienda, acotar las zonas de acuerdo con un plan de desarrollo urbano con criterios de sustentabilidad, de accesibilidad, de cuidado del medio ambiente y que resuelva las necesidades de los usuarios, incluyente con todos los sectores de la sociedad y con apoyos especificas para para que los pobres y marginados se integren de manera positiva a la ciudad
Promover la renovación de espacios urbanos y en su caso la redensificacion y aprovechar la infraestructura existente, incentivando a un crecimiento más ordenado.
La Ciudad de México tiene un potencial enorme para realizar vivienda sustentable, posee historia, infraestructura,una variedad de arquitectura que permite la convivencia armónica de la modernidad con la arquitectura de nuestras raíces.
En lo particular me entusiasma pensar en desarrollar “pequeños pueblos” dentro de la ciudad con el concepto de vida de barrio y de fomentar los servicios cercanos, de modo que se eficiente la movilidad.
Los desarrolladores y las autoridades gubernamentales tenemos una gran oportunidad de hacer de la CDMX un ejemplo de clase mundial desarrollando inmuebles donde vivir y donde laborar que permitan una calidad de vida armoniosa y sustentable PARA TODOS.
Trabajar en conjunto con un objetivo claro “Vivienda para Todos” y como el mole para ricos y pobres, izquierdas y derechas…todos requerimos un techo para hacer vida.
