Por Luis Fernández
La pandemia originada por el virus Covid-19 trastocó el status quo de diversos sectores productivos en México, y desde luego que el sector de la valuación, no fue la excepción. Las unidades de valuación tuvieron que reinventarse para enfrentar la nueva realidad que todo el país vivía, pero los nuevos retos en la operación solo eran una parte del problema. La incertidumbre también incluía las formas en que se vería afectada la oferta y demanda de los mercados en general, los valores de los inmuebles, las instituciones de crédito. La incertidumbre en general tenía muchas caras.
Desde que se anunciaron las nuevas medidas implementadas desde el gobierno federal con el fin de evitarla propagación del virus pero al mismo tiempo regresar a las actividades, el reto de diversos sectores, sobre todo los considerados esenciales, fue definir e implementar protocolos para reiniciar actividades. Para cualquier país detener durante tantos meses sus actividades económicas es un reto que como menos se debe considerar gigantesco.
Por ello, en las siguientes líneas me doy a la tarea de analizar desde diferentes perspectivas como ha afectado la inactividad que genera el distanciamiento social al mercado inmobiliario. Este análisis parte en gran medida de los datos que aporta Tasvalúo, como parte de sus funciones sustantivas.
¿Cómo se vieron afectadas las unidades de valuación?
Para analizar la variación de productividad de las unidades de valuación podemos considerar como un caso de estudio a la unidad de Tasvalúo, empresa líder en avalúos de México, la cual es considerada una unidad grande ya que está integrada por más de 100 empleados laborando internamente y más de 500 valuadores integrando su padrón. La actividad de Tasvalúo no se limita a avalúos de créditos hipotecario existiendo otros propósitos como avalúos jurídicos, toma de decisiones, daciones en pago, adjudicaciones y otros. Debido a que nuestra labor está ligada directamente a los procesos de las instituciones financieras, hemos continuado nuestras actividades aplicando todas las medidas de seguridad pertinentes. En lo que se refiere a las visitas para valuación, estas se realizan con el mayor cuidado posible y que se el personal se presentará con el equipo de seguridad y realizando la visita en un tiempo breve.
Aunque la operación de la unidad no ha interrumpido su continuidad, si ha observado una disminución en los volúmenes de trabajo, sin embargo es probable que sea menor a la que se ha presentado en otras unidades, en general los ingresos y números de servicios han presentado una disminución en los dos últimos meses del año. En la siguiente gráfica presentamos la relación comparativa de actividad de los meses de Enero a Mayo en un comparativo del 2019 y el 2020
Gráfico de variación porcentual de volúmenes de trabajo División Noreste 2019 vs 2020
Como se puede observar en los gráficos de actividad en la división Noreste de Tasvalúo, existe una disminución en los volúmenes de operación en los meses de Abril y Mayo. Los meses de Enero, Febrero y Marzo observamos un aumento en la actividad respecto al año pasado aunque no se alcanzaron las metas programadas para el 2020, este resultado es entendible debido a que en los primeros meses del año ya se empezaban a observar los primeros efectos de la incertidumbre por la pandemia iniciada en China y con su seguimiento en los países europeos, en la división Noreste de Tasvalúo los meses de Abril y Mayo se observaron disminuciones del 35% y el 50% en la actividad.
Las constructoras en Nuevo León
Para tener una idea de la perspectiva de los constructores de vivienda nos acercamos a algunos de los constructores más importantes de Nuevo León, y les realizamos algunas preguntas que nos parecen pertinentes para conocer su opinión de qué pudieran traernos en el futuro este tema, a continuación les compartimos algunas de sus respuesta.
P 1.- ¿Como afecta en los inventarios de vivienda la situación de distanciamiento social?
R El paro obligatorio generado por el plan de contingencia afectó a las constructoras en diferentes aspectos, existen frentes donde contaban con avance suficiente para seguir vendiendo y se cuenta con unidades suficientes para no detener la oferta, en otros casos se estaba al día con el inventario y en estos fraccionamiento si se detendrán las ventas hasta que se pueda concluir los procesos de terminación de obra, pero en general se sienten bien preparados para tener continuidad de operaciones sobre todo porque la industria de la construcción ya se encuentra autorizada para reanudar operaciones.
P2.- ¿Como se verán afectadas las ventas de vivienda en el corto y mediano plazo?
R Al momento de iniciar la pandemia muchas constructoras tenían clientes a punto de cerrar las ventas, debido a que las Notarías y Registro Público limitaron sus operaciones el realizar los cierres fue más complicado, los vendedores se enfrentaron a nuevas problemáticas tales como que los clientes no encontraban como trasladarse a los puntos de ventas y se tuvo que innovar estableciendo sistema para ir a recogerlos para que pudieran asistir a las firmas de sus operaciones. Finalmente nos manifiestan que en los meses de confinamiento la visita de clientes y ventas pactadas se han disminuido en un 50%, esta es una disminución muy importante del porcentaje de actividad, sin embargo nuestro pronóstico en la caída de las ventas ante esta situación sin precedentes hubiera sido mucho mayor.
P3.- ¿Que se espera que ocurra con los valores de las viviendas?
R Es una tendencia de pensamiento el suponer que ante la pérdida de empleos y disminución de indicadores macroeconómicos existe la posibilidad de que los valores de vivienda pudieran disminuir, sin embargo los promotores y vendedores en general de viviendas hasta el día de hoy no comparten esta opinión ya que su planeación no incluye disminución de precios, por el contrario sus programas de venta consideran mantenerlos o en su defecto aumentos de acuerdo a lo programado en el inicio del año.
P4.- ¿Se modificarán las metas en ventas de este año en debido a la situación actual y futura ocasionada por el distanciamiento social?
De acuerdo a comentarios de los constructores se tiene estimado las disminuciones del 40% al 50% de ingresos en los meses de pandemia, sin embargo no han realizado un cambio en el logro de metas mensuales en el resto de los meses del año cuando haya concluido el confinamiento.
P5.- ¿Cómo se verán afectados los planes de crecimiento y apertura de nuevos proyectos?
R En lo referente a proyectos actuales y futuros también podría haberse pensado que se continuaría con un grado de cautela pero contrario a esto los promotores con los que hemos hablado nos comentaron que no existe modificación en sus planes, los proyectos que se tenían contemplados al iniciar el año siguen con la misma programación y las compras para reservas territoriales se están efectuando como estaba proyectado antes de la contingencia. Esto en particular fue una noticia interesante ya que al conocer esta visión en varias de las constructoras más importante manifiestan una confianza en el futuro ante un ambiente que de manera natural puede considerarse de incertidumbre.
Perspectiva de las Entidades Financieras
Para conocer la percepción de las unidades financieras conversamos con Mauricio Arreola Director Regional Hipotecario del Grupo Financiero BBVA, nos comentó que en el sector hipotecario fue posible seguir realizando las actividades laborales a distancia, y que no sufrieron desajustes significativos en lo referente a la prestación del servicio, en opinión de Mauricio Arreola en el futuro inmediato y medio se verá una disminución en el cierre de operaciones generado por retrasos en los avances de obra y otros aspectos relacionados con la suspensión de labores de dos meses de las constructoras, también comenta que al día de hoy la pandemia si ha afectado el alcance de las metas establecidas y que en su opinión la recuperación será lenta al grado que podría ser hasta el 2022 cuando se vuelvan llegar a indicadores similares a los que se tenían en el 2019 antes de la contingencia.
Perspectiva de los Colegios de Valuación
Para terminar nuestro análisis sobre las repercusiones del confinamiento en mercado inmobiliario en México se buscó conocer la perspectiva de las unidades de valuación en general, por lo que se tuvo una conversación con Gustavo Reyes Aguiar, Presidente de la Federación de Colegios de Valuadores AC. para que nos comparta sus apreciaciones sobre este tema. En opinión de Gustavo al observar a los actores de la escena inmobiliaria se aprecia que los promotores de vivienda mantienen su capacidad de seguir construyendo y ofertando vivienda, las entidades financieras siguen teniendo recursos para prestar para créditos de construcción o adquisición de inmuebles y los compradores en general no han comprado pero más por una obligación de confinamiento que por una falta de liquidez, también nos comparte que vale la pena analizar quienes son los sectores que se han visto más afectados con la pérdida de empleos, él menciona que es probable que los empleos que se han venido perdiendo no se encontraban dentro de los sectores productivos que representaban mayor actividad de compra de inmuebles.
Por las razones mencionadas en el párrafo anterior Gustavo Reyes considera que el fundamento que genera la situación inmobiliaria no está focalizado en el sector inmobiliario sino en el sector salud, y que al terminar el confinamiento se pueda regresar a niveles similares a los que se tenían antes de la pandemia, es importante mencionar que esto no significa que vaya a haber un boom inmobiliario ya que debemos tomar en consideración que en el 2019 ya se observaba una desaceleración en el mercado, pero el Presidente de la Federación de Colegios tampoco comparte la expectativa de que resultará en una disminución importante en los precios de las propiedades.
Conclusión
La situación sobre el mercado inmobiliario en México no deja de estar marcado por la preocupación de lo que sucederá en el futuro, hasta el día de hoy continuamos con el confinamiento, sin embargo si se observan algunos indicadores que nos hacen pensar que no todo luce negativo, lo que nos lleva a analizar ¿cuáles son los factores que llevan a una crisis inmobiliaria?, ¿Cuales son las diferencias en los casos donde se observa una crisis económica que repercuten en una bajada de precios de los inmuebles?, ¿Existen diferencias en una crisis ocasionada por una contingencia de salud a una generada por una disminución en los elementos macroeconómicos?, ¿por una baja en las capacidades de las entidades financieras o por una sobrevaluación en el mercado inmobiliario?, un punto indispensable sería entender cuántos de estos parámetros se cumplen en nuestra situación actual y cuanto pesan en los resultados que se terminarán manifestando en el mercado inmobiliario de la zona y del país.
Luis Fernández
Director Divisional Noreste de Tasvalúo
