Spot2.mx destacó que la oferta industrial se concentra principalmente en zonas urbanas y logísticas fuera de los polos oficiales del Istmo
El 85% de la oferta industrial identificada en la zona de influencia del Corredor Interoceánico del Istmo de Tehuantepec (CIIT) se encuentra fuera de los Polos de Desarrollo para el Bienestar (PODEBI), de acuerdo con un análisis territorial elaborado por la plataforma inmobiliaria Spot2.mx.
El estudio señala que la oferta inmobiliaria privada comienza a concentrarse alrededor de los principales nodos ferroviarios, portuarios y logísticos de la región, más allá de los polígonos definidos por el Gobierno federal para impulsar el desarrollo industrial.
Los espacios identificados se distribuyen en un radio de entre 10 y 100 kilómetros de la red ferroviaria, con una mayor concentración en Tabasco, los entornos portuarios de Coatzacoalcos y Salina Cruz, el centro de Chiapas y Tapachula.
Esta distribución contrasta con el avance de los polos oficiales. Según información obtenida mediante solicitudes de transparencia y citada por Spot2.mx, solo cuatro de los 14 PODEBI cuentan con concesionario, mientras que ninguno ha reportado empresas instaladas o comprometidas contractualmente a iniciar operaciones.
“Lo que vemos es actividad inmobiliaria privada en lugares donde ya existen ciudades, infraestructura, servicios y flujos de mercancías. Los polos forman parte de una apuesta de mediano plazo, pero para el usuario industrial la ubicación sigue dependiendo de dónde la infraestructura se cruza con una demanda real de logística”, explicó Vianey Macías, responsable de Market Research de Spot2.mx.
Tres corredores concentran las oportunidades inmobiliarias
El análisis identifica tres ejes ferroviarios donde comienza a configurarse una mayor actividad inmobiliaria industrial: las líneas Z, FA y K, que conectan puertos, ciudades y mercados de consumo del sur-sureste mexicano.
La Línea Z, que une los puertos de Coatzacoalcos, Veracruz, y Salina Cruz, Oaxaca, constituye el eje principal del Corredor Interoceánico. En este trayecto destacan localidades como Medias Aguas, Jáltipan e Ixtepec, donde la conectividad ferroviaria podría favorecer el desarrollo de centros de distribución, almacenes y patios de maniobra.
Por su parte, la Línea FA, que conecta Coatzacoalcos con Pakal Ná y la red del Tren Maya, presenta oportunidades particularmente en Tabasco, donde convergen actividades energéticas, agroindustriales y logísticas.
“En Tabasco se cruzan varios flujos: energía, agroindustria, consumo y conectividad hacia la Península. Para el mercado inmobiliario industrial eso significa una oportunidad para centros de distribución y almacenamiento que no necesariamente necesitan estar dentro de un polo oficial”, señaló Macías.
En tanto, la Línea K, que conecta Ciudad Ixtepec con la frontera sur, abre posibilidades para el desarrollo de infraestructura logística especializada en Tapachula y Ciudad Hidalgo, principalmente para almacenamiento, transferencia de mercancías y operaciones comerciales hacia Centroamérica.
Crece el interés por espacios industriales en la región
De acuerdo con Spot2.mx, las búsquedas de espacio industrial en la zona aumentaron 20.41% durante el tercer trimestre de 2026, en un mercado que todavía presenta diferencias importantes entre la oferta disponible y el interés de potenciales usuarios.
Mientras los principales nodos portuarios y urbanos concentran una mayor cantidad de inmuebles, en municipios vinculados con las nuevas rutas ferroviarias la disponibilidad de espacios sigue siendo limitada.
El análisis también destaca que la disponibilidad de terrenos no es suficiente para garantizar la competitividad de un desarrollo industrial. Factores como el suministro eléctrico, la infraestructura ferroviaria, el acceso a gas natural y las certificaciones de sustentabilidad adquieren mayor relevancia para atraer empresas.
“Una nave sin energía confirmada no compite, aunque esté junto a una vía. En el sureste, el activo escaso no es el terreno; es la certeza de energía. Para el usuario industrial, la certeza de suministro pesa tanto como la ubicación”, sostuvo la especialista.
Este escenario coincide con la propuesta de inversión pública para la región. El Proyecto de Presupuesto de Egresos de la Federación (PPEF) 2027 contempla 25,000 millones de pesos para el Corredor Interoceánico y otros 17,158 millones para infraestructura de carga del Tren Maya, recursos que permanecen sujetos a aprobación legislativa.
Para Spot2.mx, los próximos 24 a 36 meses serán determinantes para observar si la actividad inmobiliaria identificada alrededor de la red ferroviaria se traduce en nuevos corredores industriales, mayor inventario de naves y operaciones de ocupación efectivas.
