La factibilidad eléctrica debe comprobarse antes de comprar, vender o promover un terreno. De ella dependerán el valor del activo y la capacidad de México para atraer nuevas inversiones
Por Karim Oviedo*
Durante décadas, la evaluación de un terreno industrial en México se concentró en variables conocidas: ubicación, precio por metro cuadrado, uso de suelo, accesos carreteros, disponibilidad de agua, cercanía con servicio de luz, gas, Internet, a los mercados y a la mano de obra.
Hoy es necesario agregar una condición que puede determinar por sí sola la viabilidad de una inversión: la disponibilidad real de electricidad.
No basta con que una línea eléctrica pase frente al predio, que exista una subestación cercana o que el parque industrial afirme contar con energía. La pregunta relevante es otra: ¿cuántos megawatts pueden suministrarse, con qué nivel de tensión, confiabilidad, costo y plazo?
Un terreno puede tener vocación industrial desde el punto de vista urbano, pero resultar inviable económicamente si no existe capacidad suficiente para conectarlo o si las obras eléctricas necesarias implican varios años y una inversión extraordinaria.
Por eso, la electricidad se está convirtiendo en una especie de segundo uso de suelo. El primero determina qué puede construirse legalmente; el segundo, qué puede operar realmente.
La demanda eléctrica crecerá más rápido que la planeación actual
El estudio “Generación eléctrica para el crecimiento económico”, publicado por el Instituto Mexicano para la Competitividad, advierte que las metas económicas del Plan México tendrán implicaciones importantes para el sistema eléctrico.
Según el IMCO, alcanzar los objetivos del Plan México requeriría un crecimiento promedio del producto interno bruto de aproximadamente 5.4% anual entre 2026 y 2030. En ese escenario, la demanda eléctrica tendría que crecer cerca de 4.5% al año, por encima del 2.6% considerado en la planeación oficial.
El consumo podría llegar a 454,035 gigawatts-hora en 2030, una diferencia de 41,633 GWh —equivalente a 10.1%— respecto de las proyecciones oficiales. Para atenderla serían necesarios alrededor de 11.9 gigawatts adicionales de capacidad, además de los proyectos ya contemplados.
El problema no se limita a generar más electricidad. También es necesario transportarla y distribuirla hacia las regiones, ciudades, corredores industriales y predios donde se instalarán las inversiones.
De acuerdo con el mismo análisis del IMCO, la capacidad instalada de generación aumentó durante los últimos años, pero la red de transmisión creció solamente 3.8% entre 2018 y 2025. Esto muestra una de las principales restricciones del sistema: México puede contar con generación disponible en una región y, al mismo tiempo, carecer de infraestructura suficiente para llevarla hasta determinados centros de consumo.
Generar electricidad no significa que esté disponible en el terreno
El Centro Nacional de Control de Energía publica información prácticamente en tiempo real sobre generación, demanda e intercambio de energía en las distintas regiones del país. Esta herramienta del CENACE permite observar que las condiciones del sistema cambian por región y por hora.
También muestra por qué los datos nacionales no deben confundirse con la disponibilidad de conexión de un terreno.
Durante julio de 2026, el Sistema Eléctrico Nacional generó aproximadamente 35.27 terawatts-hora. Cerca de 60% provino de centrales de ciclo combinado, de acuerdo con los reportes de generación por tecnología del CENACE.
Sin embargo, conocer cuánta electricidad se genera en México o en una región no permite concluir que un predio específico puede recibirla.
Entre la central generadora y una nueva fábrica existen redes de transmisión, subestaciones, circuitos de distribución, transformadores, protecciones, derechos de vía y límites operativos. Un terreno puede encontrarse cerca de infraestructura eléctrica y aun así no contar con capacidad disponible porque ésta ya está comprometida, porque el circuito no tiene las características necesarias o porque se requieren obras de refuerzo.
Por eso, la plataforma regional del CENACE es una fuente útil para entender el contexto energético, pero no sustituye un estudio formal de factibilidad o conexión.
¿Cuánta electricidad requieren las inversiones que México busca atraer?
La dimensión del reto se entiende mejor al observar las cargas de algunos de los sectores relacionados con el nearshoring. Los siguientes son rangos indicativos de prefactibilidad; la demanda definitiva depende del proceso productivo, número de turnos, automatización, sistemas de climatización, redundancia y planes de expansión.
Una planta de componentes aeroespaciales puede requerir entre 2 y 10 megawatts. Si integra materiales compuestos, tratamiento térmico, maquinado intensivo y procesos especializados, su demanda puede ubicarse entre 10 y 30 MW.
Una planta de autopartes puede necesitar entre 2 y 15 MW, mientras que una ensambladora de vehículos puede encontrarse en un rango aproximado de 15 a 40 MW. Cuando incorpora la fabricación de baterías o celdas, la demanda puede superar los 50 o incluso los 100 MW.
En el sector de semiconductores, una instalación de ensamble, prueba y encapsulado puede demandar entre 5 y 40 MW. Una fábrica de obleas con tecnología madura puede necesitar entre 50 y 150 MW, y una planta avanzada entre 150 y 300 MW. Como referencia, la infraestructura eléctrica de la primera etapa del complejo de TSMC en Arizona fue diseñada para atender aproximadamente 200 MW de carga.
Los centros de datos presentan el rango más amplio. Una instalación empresarial o de colocación puede consumir entre 5 y 30 MW; un centro hiperescalable, entre 50 y 150 MW, y un campus de inteligencia artificial puede alcanzar varios cientos de megawatts. El Departamento de Energía de Estados Unidos señala que los diseños actuales pueden ir de 10 MW hasta 1 GW.
Una carga continua de 100 MW, operando con un factor de utilización de 85%, consumiría aproximadamente 745 GWh al año. Una sola inversión de esta escala puede modificar las necesidades de una subestación, un municipio o incluso un corredor industrial completo.
Estos sectores tampoco demandan solamente energía. Los centros de datos necesitan fibra óptica, redundancia y sistemas de enfriamiento. Las fábricas de semiconductores requieren agua ultrapura, gases industriales, tratamiento de residuos y una calidad eléctrica excepcional. La industria automotriz necesita gas, logística ferroviaria y proveedores. La aeroespacial requiere procesos certificados y cadenas de suministro especializadas.
La competitividad de un terreno surge de la combinación de todas estas infraestructuras.
La electricidad ya influye en el precio del suelo
En este nuevo escenario, el valor de un terreno industrial no debe medirse solamente por su ubicación o por el precio por metro cuadrado. Debe calcularse a partir del costo total para convertirlo en un sitio energizado y listo para operar.
Dos predios cercanos, con el mismo uso de suelo y características similares, pueden tener valores económicos muy diferentes si uno dispone de capacidad eléctrica documentada y el otro requiere construir una subestación, obtener derechos de vía y esperar varios años para conectarse.
La electricidad afecta directamente el precio que un inversionista está dispuesto a pagar, el tiempo necesario para comenzar operaciones, el monto de inversión en infraestructura externa y la posibilidad de obtener financiamiento.
También influye en el riesgo de incumplir contratos de compraventa, construcción o arrendamiento; en la capacidad del proyecto para crecer en futuras etapas, y en la facilidad para atraer compradores o inquilinos industriales.
Un terreno aparentemente barato puede terminar siendo más costoso que otro con un precio inicial superior, pero con energía disponible y obras ya ejecutadas.
La certidumbre también tiene un valor financiero. Para un inversionista, conocer el costo y el plazo de conexión permite estructurar el presupuesto, el calendario de construcción y el inicio de operaciones. La incertidumbre eléctrica, en cambio, obliga a incorporar reservas, contingencias y primas de riesgo.
La debida diligencia eléctrica debe realizarse antes de cerrar la operación
La revisión eléctrica no debe dejarse para después de comprar el terreno. Tiene que formar parte de la debida diligencia (due diligence) desde las primeras etapas de una operación inmobiliaria. En mi experiencia desde la captación se debe tener la certeza de la factibilidad de energía eléctrica.
Por ello, antes de adquirir, vender o promover un predio industrial, es recomendable contar por lo menos con:
- Una estimación de la carga necesaria, preparada por un especialista y dividida por etapas del proyecto.
- La identificación del circuito, subestación y nivel de tensión desde los que podría realizarse el suministro.
- Información documental sobre la capacidad disponible y las cargas ya comprometidas.
- Un estudio preliminar o formal de factibilidad de servicio o conexión.
- La definición de las obras necesarias: alimentadores, transformadores, subestaciones, líneas o refuerzos de red.
- Una estimación de costos y la identificación de quién deberá cubrirlos.
- Un calendario realista para permisos, ingeniería, construcción y energización.
- La revisión de derechos de vía, servidumbres y superficies necesarias para la infraestructura.
- Un análisis de confiabilidad, calidad de energía, interrupciones, redundancia y alternativas de respaldo.
- La capacidad disponible para futuras ampliaciones.
- La relación entre el suministro eléctrico y otros servicios críticos, como agua, gas y telecomunicaciones.
Las cartas de intención y los contratos de compraventa también pueden establecer condiciones previas relacionadas con la electricidad: una capacidad mínima, un costo máximo de conexión, una fecha límite de energización o el derecho a ajustar el precio o cancelar la operación si la factibilidad no se confirma.
Para los propietarios y desarrolladores, preparar esta información antes de salir al mercado puede acelerar la comercialización y justificar un mayor valor. Un expediente eléctrico bien integrado debe formar parte del data room del inmueble, junto con los títulos de propiedad, usos de suelo, permisos, protección civil, estudios ambientales y disponibilidad de agua.
Los asesores inmobiliarios, por su parte, deberían evitar expresiones como “cuenta con electricidad” o “hay energía disponible” cuando no exista documentación que las respalde. Tener postes, líneas o una subestación cercana no equivale a contar con capacidad reservada.
La factibilidad eléctrica también consiste en encontrar el “cómo sí”
La debida diligencia eléctrica no debe limitarse a confirmar si existe o no capacidad disponible en la red. Su propósito también es identificar las soluciones técnicas y económicas que permitan hacer viable un proyecto.
Ana Sotomayor, la “policía energética” de Talaso Consulting, advierte que el nuevo escenario energético obliga a cambiar la manera de hacer scouting de terrenos:
“Es primordial realizar estimaciones previas porque existen soluciones y estrategias para suministrar la energía necesaria a la instalación que se construirá. Definir cuánto, cómo y cuándo se demandará la energía permite evaluar alternativas de generación en sitio, ya no únicamente paneles solares y baterías, sino también sistemas térmicos que ayuden a garantizar la continuidad operativa y la estabilidad del suministro. Encontrar la estrategia adecuada permite no depender exclusivamente de una red que enfrenta una deuda importante de inversión y, sobre todo, encontrar el ‘cómo sí’ hacer viables los proyectos”.
Esta perspectiva amplía el alcance del análisis inmobiliario. Antes de descartar un terreno por falta de capacidad inmediata, debe estudiarse el perfil real de consumo: la demanda máxima, la carga promedio, los horarios de operación, el crecimiento por etapas y la sensibilidad de los procesos ante interrupciones o variaciones en la calidad del suministro.
Con esa información pueden evaluarse soluciones híbridas que combinen la red eléctrica con generación distribuida o local, almacenamiento, sistemas térmicos, plantas de respaldo y mecanismos de administración de la demanda.
La solución dependerá de la escala del proyecto, su continuidad operativa, los costos de los combustibles, las condiciones regulatorias y el plazo disponible para iniciar operaciones.
Esto no significa que todos los terrenos puedan soportar cualquier inversión ni que la generación en sitio sustituya automáticamente a la red. Significa que la factibilidad eléctrica debe analizar escenarios, costos y riesgos, en lugar de reducirse a una respuesta binaria sobre si actualmente existe o no disponibilidad.
Por ello, una debida diligencia completa debe responder dos preguntas: ¿qué capacidad puede proporcionar la infraestructura eléctrica existente y en qué plazo? Y, si esa capacidad no es suficiente, ¿qué combinación de obras, generación en sitio, almacenamiento y respaldo puede hacer viable el proyecto?
Para compradores y desarrolladores, este análisis permite comparar el costo total de distintas ubicaciones. Para los propietarios, representa la oportunidad de convertir una limitación aparente en una estrategia documentada de suministro. Y para las ciudades que buscan atraer inversión, significa pasar de ofrecer únicamente terrenos a presentar soluciones integrales de infraestructura.
La infraestructura eléctrica también decide dónde llega la inversión
Los procesos internacionales de selección de sitios suelen comenzar con filtros eliminatorios. Si una ciudad, parque industrial o propietario no puede informar con rapidez cuántos megawatts están disponibles, bajo qué condiciones y en qué plazo, es posible que la ubicación sea descartada antes de que se analicen otras ventajas.
Esto cambia la forma en que México debe promover la inversión.
Un municipio con suelo económico, pero sin certidumbre eléctrica, puede perder frente a una ubicación más costosa que ofrezca capacidad comprobada, infraestructura redundante y un calendario claro. De la misma manera, un parque industrial preparado para recibir cargas de 20, 50, 100 o más MW tendrá acceso a un universo de proyectos distinto al de un parque que solamente puede atender instalaciones ligeras.
No todos los estados deben competir por las mismas inversiones. Las plantas de autopartes, los centros de ensamble de semiconductores y las operaciones aeroespaciales pueden adaptarse a corredores industriales existentes con inversiones razonables.
Una fábrica avanzada de chips o un campus de inteligencia artificial, en cambio, puede requerir infraestructura regional y una coordinación de largo plazo entre autoridades, empresas eléctricas, desarrolladores y usuarios.
México no solo necesita anunciar nuevas inversiones. Necesita construir las condiciones para que puedan conectarse y operar.
La electricidad debe evaluarse desde el terreno
La disponibilidad eléctrica ya no es un servicio que pueda revisarse al final del proyecto. Es una variable central de ubicación, inversión, financiamiento y valor inmobiliario.
El estudio del IMCO advierte que el crecimiento económico esperado podría demandar más energía de la considerada en la planeación actual. Los datos del CENACE muestran, además, que la generación, la demanda y los intercambios varían entre regiones. Las cargas de los sectores que México busca atraer confirman que una sola inversión puede requerir decenas o cientos de megawatts.
El reto no consiste únicamente en generar más electricidad. Consiste en llevarla, con calidad y confiabilidad, hasta los terrenos donde será utilizada y, cuando la red no sea suficiente, evaluar soluciones que permitan construir proyectos viables.
En los próximos años, el valor de un predio dependerá cada vez menos de su ubicación por sí sola y cada vez más de la infraestructura que realmente pueda soportar. Para compradores, vendedores, desarrolladores y autoridades, la pregunta eléctrica deberá plantearse antes de firmar, invertir o promover.
Porque un terreno sin energía suficiente no es solamente un terreno con una limitación técnica: es un inmueble cuyo potencial económico todavía no está confirmado.
*Karim Oviedo
Miembro del Consejo Consultivo de AMPI. Ex Presidente Nacional de AMPI 2025
