La disponibilidad de tierra, infraestructura y costos competitivos impulsan el crecimiento del mercado industrial al norte de la CDMX
El mercado industrial de la Ciudad de México atraviesa una reconfiguración que ha desplazado parte de la actividad hacia nuevas zonas con capacidad para recibir proyectos de mayor escala. De acuerdo con Marco Durán, broker senior industrial de Colliers, Teoloyucan, Nextlalpan y la zona de influencia del Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA) perfilan un nuevo corredor para atender la demanda logística de la región.
Durante más de dos décadas, el corredor Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán (CTT) concentró buena parte de la actividad industrial de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, debido a su ubicación, infraestructura y conectividad. Sin embargo, el crecimiento sostenido redujo la disponibilidad de terrenos con condiciones adecuadas para nuevos desarrollos.
A este escenario se sumó el incremento de la demanda de espacios logísticos, particularmente a partir del crecimiento del comercio electrónico y de las operaciones de distribución posteriores a la pandemia. En consecuencia, la disponibilidad limitada y el aumento en los precios de renta comenzaron a impulsar la búsqueda de alternativas fuera de los corredores consolidados.
Teoloyucan, Nextlalpan y AIFA toman fuerza
El nuevo corredor incorpora a Teoloyucan, Nextlalpan y la zona de influencia del AIFA, donde confluyen disponibilidad de tierra, infraestructura y conectividad para nuevos proyectos industriales.
La apertura del aeropuerto y el fortalecimiento del Circuito Exterior Mexiquense han contribuido a mejorar las condiciones de acceso en esta región. Además, la existencia de terrenos con capacidad para nuevos desarrollos permite atender requerimientos de superficie que actualmente resultan más difíciles de cubrir en el corredor CTT.
En este sentido, Durán explicó que la búsqueda de tierra para proyectos industriales ya no depende únicamente de encontrar un terreno disponible. Los desarrolladores también deben considerar el uso de suelo, la infraestructura, los servicios y la conectividad logística, condiciones que reducen el número de predios aptos para nuevos proyectos dentro de los corredores tradicionales.
Por ello, la expansión hacia el norte de la zona metropolitana no representa el reemplazo inmediato del corredor CTT, sino la incorporación de un nuevo polo capaz de complementar la oferta industrial existente.
Además, esta zona ofrece capacidad para proyectos de gran escala, con superficies superiores a 20,000 metros cuadrados (m²) e incluso desarrollos de más de 100,000 m².
Costos competitivos favorecen nuevos proyectos
Otro elemento que fortalece la posición de este corredor son los costos de ocupación. Actualmente, Teoloyucan, Nextlalpan y la zona cercana al AIFA mantienen niveles de renta más competitivos frente a corredores industriales consolidados.
Esta condición permite que las empresas evalúen alternativas de ubicación con mayor superficie y conectividad, al tiempo que mantienen bajo control los costos asociados con sus operaciones logísticas.
De acuerdo con Durán, la combinación de disponibilidad, infraestructura y costos competitivos explica el interés creciente de desarrolladores e inversionistas por esta región.
Sin embargo, el precio y la superficie no son los únicos elementos que determinan la elección de una ubicación industrial. Las empresas también analizan las condiciones que pueden incidir directamente en la operación de sus centros de distribución y plantas.
Entre ellas destacan los accesos para distribución, seguridad, infraestructura, disponibilidad de servicios, espacios de maniobra y las especificaciones técnicas de los inmuebles, como alturas que permitan una operación eficiente.
Asimismo, los criterios de sustentabilidad han adquirido mayor relevancia en los proyectos de largo plazo. Las empresas consideran aspectos como el consumo eficiente de agua y energía, el manejo de residuos y la reducción de la huella ambiental de sus operaciones.
Nuevos polos redefinirán el mercado industrial
La evolución del corredor industrial de la zona centro del país continuará vinculada con la disponibilidad de tierra, el desarrollo de infraestructura y las necesidades de las operaciones logísticas.
Mientras los corredores consolidados avanzan hacia una etapa de mayor madurez, zonas como Teoloyucan, Nextlalpan y el entorno del AIFA adquieren capacidad para recibir nuevos proyectos y atender requerimientos de mayor escala.
De esta manera, el mercado industrial de la Ciudad de México amplía su mapa hacia nuevos polos de desarrollo. La conectividad, la infraestructura, los costos y las características de los terrenos serán factores determinantes para definir dónde se instalarán las próximas generaciones de proyectos industriales.
