La vida en comunidad y la recomendación directa se posicionan como factores clave en los desarrollos e impulsores de la comercialización de la vivienda vertical
En México, el valor de una vivienda ha estado históricamente determinado por su ubicación. Análisis de especialistas del sector valuador señalan que cerca del 90% del precio se explica por factores de localización, mientras que las características físicas del inmueble mantienen un peso menor en la valuación.
No obstante, este panorama comienza a transformarse en un entorno donde, de acuerdo con datos de 4S Real Estate, el inventario de vivienda vertical en el país creció más de 200% entre 2017 y 2024, lo que redujo la capacidad de diferenciar proyectos similares dentro de una misma zona.
Ante este escenario, la forma en que se vive y se convive dentro de un desarrollo empieza a incidir en variables como la permanencia de los residentes, la rotación de unidades, los costos de operación y la capacidad del proyecto para sostener su valor en el tiempo.
Referidos, factor clave en la absorción
Este comportamiento impacta también la velocidad de colocación de los proyectos. De acuerdo con benchmarks del sector inmobiliario y análisis operativos, los desarrollos con alto nivel de recomendación entre residentes registran procesos de absorción hasta 20% más rápidos frente a proyectos comparables sin una identidad comunitaria definida.
Datos de Desarrolladora del Parque indican que, en proyectos con gestión comunitaria activa y un perfil de residente bien definido, la comunidad deja de ser un intangible para convertirse en un activo operativo.
En zonas residenciales consolidadas al poniente de la capital, los referidos representaron 38% de las ventas totales en Bosques de las Lomas, Cuajimalpa y áreas aledañas, ubicándose como el principal canal de cierre, por encima de plataformas digitales, brokers o puntos de venta tradicionales. En tanto, en Santa Fe, con un perfil más joven y profesional, la recomendación entre residentes concentró 25% del total de las conversiones, seguida por redes sociales y web.
Aunque se trata de entornos urbanos con dinámicas distintas, el patrón se repite: la recomendación directa entre residentes se consolida como un canal determinante para la comercialización.
“La comunidad dejó de ser un concepto aspiracional. Hoy la medimos en permanencia, en rotación y en la forma en que los propios residentes se convierten en el principal canal de recomendación del desarrollo”, explica Angélica Soria, líder de comunidad para Agwa Bosques y UP Santa Fe en Desarrolladora del Parque.
Vida en comunidad genera menor rotación
El impacto de estos esquemas trasciende la etapa de venta. En desarrollos con identidad comunitaria definida, la permanencia promedio resulta mayor y los conflictos asociados al uso de amenidades, reglamentos internos y mantenimiento registran menores niveles.
Desde el ámbito financiero, esta estabilidad se traduce en menor desgaste del inmueble, mayor eficiencia operativa y protección del valor de reventa.
“Cuando un residente recomienda su edificio, no está vendiendo un departamento; está validando una experiencia de vida. Eso tiene un peso y una credibilidad que ningún anuncio o campaña puede replicar. Un referido puede convertir de 2–3 veces más que un lead frío”, añade Soria.
En un mercado donde la oferta continúa en expansión y la localización pierde capacidad de diferenciación, la comunidad comienza a consolidarse como un componente complementario de la plusvalía. Sin sustituir al diseño ni al entorno urbano, contribuye a sostener el desempeño del activo.
Para el sector inmobiliario, la información disponible apunta a un ajuste estructural: los proyectos que logran consolidar una base residencial estable no solo aceleran su colocación, sino que reducen la rotación, la fricción operativa y la dependencia permanente de inversión comercial.
