En la medida que incrementan los ingresos de uno de sus centros comerciales, aumenta el valor de las acciones como parte de su dinámica financiera
La consolidación de los fideicomisos especializados en bienes raíces o Fibras, ha refrescado el mercado inmobiliario a través de una importante inyección de capital. En la actualidad, son el vehículo financiero con mayor crecimiento en México, ya que permite a las personas invertir en inmuebles ya sean edificios de oficina, naves industriales, y en el caso de Fibra Shop, centros comerciales.
“Comenzamos operaciones en 2013, aunque muchos de nuestros socios fundadores cuentan con más de 50 años de experiencia en el rubro. Pero como fideicomiso, fue apenas en este año que incursionamos en el mercado inmobiliario”, explica Gabriel Ramírez, director financiero de Fibra Shop.
El fideicomiso surgió con ocho centros comerciales, equivalentes a 140 mil metros cuadrados de área rentable. “Transcurridos 18 meses, ahora contamos con 14 centros comerciales y 400 mil metros cuadrados de área rentable, duplicando las unidades del portafolio”, indica.
Este modelo permite al ahorrador ejercer su inversión en inmuebles que le producen rentas, las cuales se redistribuyen a los inversionistas. La repartición por las rentas es producto de los flujos que producen estos inmuebles, lo cual forma parte del proceso de evolución del centro comercial. En la medida que incrementan los ingresos del complejo, aumenta el valor de las acciones como parte de su dinámica financiera.
“Uno de los principales atractivos para invertir en acciones del fideicomiso, es su activo como vehículo cuyo patrimonio son inmuebles que producen renta. Esto ofrece dos importantes derechos a los inversionistas; el derecho a que le sea distribuida una parte de la renta por su inversión, y un derecho como dueño proporcional de los inmuebles donde participa la Fibra”, expone Gabriel Ramírez.
Este primer año de ejercicio financiero, Fibra Shop ha registrado un aumento de 100 por ciento en sus ingresos. Estas cifras han permitido a Fibra Shop duplicar su catálogo de inmuebles comerciales, convirtiéndolo en un vehículo hoy valuado en ocho mil millones de pesos.
Instrumento de capital
Ante un abanico de fideicomisos en diversos rubros, Fibra Shop tiene la fiel convicción que la especialización paga. Su portafolio de inmuebles lo integran centros comerciales en zonas turísticas como Cancún y Los Cabos; uno en Irapuato, dos en la ciudad de Querétaro, uno pequeño y de estilo urbano en el Distrito Federal, Hermosillo, Ciudad Juárez; entre muchos otros que completan la diversificación de sus inversiones en varios formatos.
Sobre el catálogo de inversiones, Gabriel Ramírez considera que promueve una menor tasa de riesgo para los inversionistas, ya que los recursos que entran al fideicomiso se reparten entre los inmuebles integrantes del portafolio. De esta manera, aquellos ciclos que sufren los centros comerciales, tanto por rotación de negocios como por efectos de la situación económica general, generan un menor impacto sobre los capitales invertidos.
Esto no tiene por qué tener una connotación negativa; en algunos casos como los centros comerciales ubicados en zonas turísticas, los efectos aumentan considerablemente los ingresos derivados de una mayor afluencia. Tan sólo en la última distribución de utilidad generada por las acciones, se tuvo un dividendo de 6 por ciento para los inversionistas.
Que el éxito sea constante de un centro comercial depende de un análisis de factores. Si bien destaca la localización del complejo, es igualmente importante cómo está formateado el centro comercial, es decir, qué tipo de locales están instalados en el recinto. Esto implica pensar en el centro comercial como un ente dinámico, donde todos sus elementos tengan un objetivo común y pensado.
“Tienes que pensar en un centro comercial que haga sentido con el ambiente que lo rodeo, que sea capaz de resolver un impulso primaria como lo es una visita al supermercado, pero que a la vez sirva para solucionar otros pendientes. Por ello es importante entender dónde está situado el centro comercial, y qué tipo de servicios convienen”, dice el Directivo.
A partir de un análisis del lugar y la dinámica social existente, se obtendrán las características para definir el formato comercial más adecuado, donde algunos requieran un tipo de servicios y otra donde necesiten otra gama. Se puede pensar en un supermercado como ancla o grandes tiendas departamentales, tiendas de ropa de marca o una tienda tecnológica como principal atractivo.
“Tienes que entender el sitio donde se desarrollará el centro comercial para encontrar el formato más indicado, el tipo de giros y marcas adecuadas para que el centro comercial sea un éxito”, añade Gabriel Ramírez.
Entender los lugares también implica una visión a futuro, en especial sobre aquellas ciudades que muestran ritmos de crecimientos importantes. Existen regiones de México muy atractivas a los planes de inversión de Fibra Shop, resaltando el Bajío, Querétaro y toda la zona del Golfo de México. Esperan que el desarrollo del sector industrial detone un crecimiento poblacional importante; justo el escenario que esperan para llevar a cabo sus nuevas inversiones.
Para 2015, Fibra Shop tiene un ambicioso plan de expansión con crecimiento en dos vías; la adquisición de 12 centros comerciales más, así como la inversión de nuevos desarrollos estratégicamente elegidos en todo México.
