De acuerdo con Newmark, la edad y los materiales con los que fueron construidos son factores clave para la clasificación de activos inmobiliarios
Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark, señaló que, en la mayoría de los casos, los propietarios promedios no institucionales no conocen la clasificación de sus activos inmobiliarios; los cuales pueden usarse como fuente de financiamiento.
Al respecto, Mauricio Abugarade, de la división de Desarrollo de Negocios de Newmark en Monterrey, explicó que los activos se dividen en diferentes tipos; es decir, industrial, oficinas, retail, residencial, etcétera.
Y cada tipo de inmueble se clasifica en diferentes categorías: A, B o C; siendo A la categoría más alta y C la más baja. Además de que el indicador más común para la clasificación de los activos es la edad de los inmuebles.
“La edad es uno de los factores más importantes, ya que un activo nuevo siempre va a tener mayor valor que un activo viejo. De igual forma, los activos pueden construirse con muchos tipos de materiales, factor clave en esta clasificación; la durabilidad entre los materiales puede variar y el ciclo del activo comprende cuatro estaciones: recuperación, expansión, sobreoferta y recesión”, precisó.
Activos Industriales
Abugarade destacó que el activo más fácil de clasificar es una nave industrial.
Una nave A va desde los cero a los cinco años de antigüedad; además, tiene muros de concreto precolado o tiltup y una altura mínima de nueve metros.
Por su parte, una nave clase C, puede tener más de 10 años de antigüedad, muros de lámina y una altura mínima de seis metros; por ello, no se puede rentar al mismo costo un activo clase A que uno clase B.
Oficinas
Al igual que con los activos industriales, los edificios corporativos nuevos, con acabados de lujo, instalaciones inteligentes y de primer nivel, se clasifican como A.
Por otra parte, los edificios más antiguos, con alturas de entrepiso más cortas, tecnología más antigua y acabados nivel medio se clasifican como clase C.
Centros comerciales
En tanto, la clasificación de los activos del sector retail es un poco más compleja. Abugarade indicó que éstos tienen una clasificación extra, y se dividen según la especialidad y su área bruta rentable (ABR).
Los centros comerciales se clasifican de la siguiente forma:
- Super Moll Regional (Super-Regional Mall): más de 75,000 metros cuadrados (m²).
- Moll Regional (Regional Mall): de 37,000 m² a 75,000 m².
- Centro Comunitario (Community Center): de 11,500 m² a 37,000 m².
- Centro de vecindario (Neighborhood Center): de 2,700 m² a 11,500 m².
- Plaza de conveniencia (Strip Mall): menor de 2,700 m².
Además, están los centros comerciales especializados, como el Lifestyle, que es una mezcla de comercio con entretenimiento y restaurantes; el Power Center, que alberga tres o más tiendas grandes con pocos locales chicos; y los Outlets, especializados en tiendas con descuento.
Después de segmentarlo por tipo de retail, los activos se clasifican de acuerdo a los inquilinos, la edad de la propiedad y su infraestructura.
Un centro comercial con infraestructura nueva y buen mantenimiento se puede clasificar como A; mientras que uno donde sus inquilinos van iniciando su marca, la plaza se ve deteriorada y el mantenimiento es bajo o nulo, se clasifica como C.
“Existe mercado para todo tipo de activos, sean clase A, clase B o clase C, todos se pueden rentar. La diferencia está en el tipo de cliente que renta el activo y por supuesto, el precio de renta. Conociendo la clasificación del inmueble es más fácil llegar al cliente final. Además, al saber este dato se ajusta la renta a su precio correspondiente para lograr estabilizar el activo”, apuntó Mauricio Abugarade.
